Nhà phố cho thuê đối diện thách thức lớn chưa bao giờ có

Phạm Ánh Thúy

Theo Savills, đợt bùng dịch thứ 4 với tốc độ không chỉ là “cú đấm thép” tác động mạnh nhất đến tình hình kinh tế xã hội, mà còn là “đòn đánh” gây thương tổn mạnh hơn đến thị trường nhà phố.

Savills Vietnam vừa công bố báo cáo cho thấy bức tranh màu xám đang bao phủ thị trường nhà phố cho thuê tại TP.HCM.

Giá thuê mặt bằng trung tâm lao dốc 20% - 40%

Trải qua 3 đợt bùng phát Covid-19, với sự kiểm soát tốt tình hình dịch bệnh trong nước, phân khúc bất động sản bán lẻ tại TP.HCM tiếp tục có những tín hiệu hồi phục và tăng trưởng tích cực. Tỷ lệ lấp đầy, nguồn cung mới và nhiều hãng bán lẻ quốc tế vẫn tiếp tục mở rộng hoạt động. 

Ghi nhận từ thị trường cho thấy những thương hiệu bán lẻ hoạt động trong các lĩnh vực ăn uống, cửa hàng tiện lợi, các ngành thiết yếu vẫn có kế hoạch mở rộng với những tín hiệu lạc quan. Giá thuê dần phục hồi, nhất là các mặt bằng ở vị trí trung tâm.

Tuy nhiên, đối diện với làn sóng thứ 4 của Covid-19, một vài mặt bằng thuê dù đã dựng vách thi công cũng chấp nhận chịu lỗ và tiến hành trả mặt bằng. Nhằm thích ứng với đại dịch, các đơn vị bán lẻ này đã quyết định thay đổi chiến lược, đẩy mạnh bán hàng qua thương mại điện tử. Từ đó dẫn đến tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng chậm trên thị trường bất động sản bán lẻ.

Ghi nhận của Savills, nhà phố căn góc tại những tuyến đường có lưu lượng giao thông cao có tỷ lệ được thuê tốt hơn, Còn những khu vực khác, ngay cả những mặt bằng sầm uất tại quận 1 như Hồ Tùng Mậu, Huỳnh Thúc Kháng, Đồng Khởi... tỷ lệ lấp đầy cũng bị ảnh hưởng không ít.

Chênh lệch cung cầu đang tăng theo diễn biến phức tạp của tình hình đại dịch. Đa số chủ nhà phố đồng ý giảm giá thuê từ 20% - 40% cho thời gian giãn cách toàn xã hội theo chỉ thị 15 và 16 nhằm giữ được hợp đồng thuê.

ban-le-dong-cua-ho-tung-mau-1623408869.jpg
Loạt mặt bằng đóng cửa, treo biển cho thuê trên đường Hồ Tùng Mậu.

Về tổng quan thị trường bán lẻ thương mại cho thuê tại TP.HCM, khu vực ngoài trung tâm bị tác động nhiều hơn khu vực trung tâm. Trong 3 tháng đầu năm nay, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm chỉ ở mức 3% trong khi khu vực ngoài trung tâm có xu hướng tăng đến 7%.

Nguyên nhân là do khu vực trung tâm với mật độ tập trung cao của các tòa nhà văn phòng, khách sạn cao cấp và các điểm tham quan du lịch. Nhờ đó chiếm lợi thế trong việc thu hút các khách thuê bán lẻ/ thương hiệu cả trong và ngoài nước mở cửa hàng.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, thị trường đang chuyển sang hướng khách thuê dẫn dắt thị trường. Trong khi, chủ nhà giảm dần sự lạc quan và đã bắt đầu tiếp nhận việc thương lượng để có thể cho thuê mặt bằng. Thời hạn hợp đồng vẫn duy trì ở mức 3 - 5 năm, tuy nhiên, khách thuê đề xuất không tăng giá thuê trong suốt thời hạn thuê mặt bằng.

Nếu đợt giãn cách quá dài và mức giảm tiền thuê không được thống nhất bởi 2 bên, một số chủ nhà phố cũng đã nghĩ đến giải pháp tìm kiếm khách thuê mới và ưu tiên cho khách thuê văn phòng, trụ sở công ty. Nhóm khách này ít bị ảnh hưởng hơn so với ngành bán lẻ.

Mua sắm online lên ngôi

Đối diện với tình hình dịch bệnh phức tạp, các ngành hàng như y tế, ngân hàng và các chuỗi cửa hàng tiện ích vẫn duy trì hoạt động kinh doanh ổn định trong mùa dịch và có xu hướng mở rộng chuỗi/ chi nhánh. Các doanh nghiệp trong những ngành hàng này nhanh chóng thuê được các vị trí đẹp và phù hợp với các điều khoản thuê tốt.

Riêng nhóm ngành dịch vụ du lịch, vui chơi giải trí và thời trang, nhất là các chuỗi cửa hàng đang là những ngành phải đối mặt với nhiều khó khăn trong thời kì đại dịch, kéo dài từ năm 2020 đến nay. Trong đó, nhóm ngành vui chơi giải trí dù chịu thiệt hại nặng, nhưng đa số nhóm nằm trong mặt bằng trung tâm thương mại nên cũng được các chủ đầu tư lớn hỗ trợ tương xứng hơn, nếu so sánh với nhà phố.

Để giảm tổn thất lâu dài, nhiều doanh nghiệp đã chuyển đổi kinh doanh sang hình thức trực tuyến khi thương mại điện tử tăng đột biến trong thời gian qua. Nhóm này đồng thời tiến hành trả nhiều mặt bằng kinh doanh không hiệu quả để giảm chi phí thuê mặt bằng và nhân công.

“Nhờ tích cực đầu tư nhanh chóng cho kênh online, tỷ lệ doanh thu bán trực tuyến của một số doanh nghiệp đã bù vào sự thiếu hụt doanh thu tạo ra tại cửa hàng. Nhất là ngành ăn uống đang có tỷ trọng kênh online chiếm từ 20% - 60% tổng doanh thu”, bà Trần Phạm Phương Quyên - Quản lý Mặt bằng Thương mại Bán lẻ, Savills TPHCM chia sẻ.

Đại diện Savills dự báo, trong ngắn hạn, thị trường nhà phố cho thuê có thể tiếp tục đối mặt với việc trả hoặc giảm bớt diện tích thuê từ các khách thuê hiện tại và khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng mới. Chủ nhà sẽ không còn ở thế thượng phong. Thay vào đó, khách thuê sẽ chiếm lợi thế với nhiều lựa chọn hơn để đuổi kịp xu hướng thay đổi hành vi của người tiêu dùng.

Theo đó, các doanh nghiệp bán lẻ có thể lựa chọn các trung tâm thương mại để mở các cửa hàng vật lý tận dụng sự tác động tương hổ và nguồn khách mua sắm cao; hoặc tăng cường chiến lược tiếp thị và bán hàng trực tuyến khi lưu lượng khách tiêu dùng trên các kênh kinh doanh trực tuyến tăng mạnh trong thời qua và dự báo tiếp tục trong thời gian tới.

Trong dài hạn, thị trường mặt bằng bán lẻ nói chung và thị trường nhà phố cho thuê nói riêng được kỳ vọng sẽ có nhiều tín hiệu tích cực, như:

- Các chỉ số vĩ mô vẫn được dự báo tăng trưởng mặc dù có chậm lại;

- Doanh thu bán lẻ hàng hóa tại TP.HCM đã có sự hồi phục sau mỗi đợt dịch;

- Các thương hiệu quốc tế hạng sang vẫn tìm kiếm các mặt bằng thương mại tại khu vực trung tâm thành phố cho kế hoạch mở rộng/ thâm nhập thị trường Việt Nam. Bởi thành phố là trung tâm kinh tế, có mức độ đô thị hóa cao, tiêu thụ nội địa ngày càng tăng, cũng như những kết quả tích cực từ vaccine Covid-19.

Để tồn tại trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát lớn nhất từ trước đến nay đa số các thương hiệu đang làm khá tốt những giải pháp để đối phó. Trong đó, việc nắm bắt thay đổi hành vi tiêu dùng và áp dụng chuyển đổi số là một trong những hành động chuyển mình cấp thiết để nắm giữ và mở rộng nguồn khách hàng.

woman-shopping-online-evanto-1623410151.jpg
Nhiều đơn vị bán lẻ đẩy mạnh bán hàng qua mạng để giảm chi phí thuê mặt bằng vật lý.

Thực tế, một số nhà hàng cao cấp đã phát triển dịch vụ giao hàng tận nhà, với những menu giá tốt, đóng gói đẹp để giữ chân người tiêu dùng. Các dịch vụ vui chơi, giải trí cũng chào mời những gói hội viên với giá hấp dẫn chỉ áp dụng trong thời gian dịch bệnh bùng phát và bảo lưu quyền sử dụng không tính vào thời kì giãn cách. Ngay cả với những nhà bán lẻ khi ký hợp đồng thuê cũng chú ý thêm vào điều khoản tự bảo vệ chính mình nếu mặt bằng thuê không thể sử dụng, hoạt động, kinh doanh được theo chỉ thị của Chính phủ.

Chuyên gia Savills khuyến cáo, tùy thuộc vào khả năng về tài chính, các doanh nghiệp vừa và nhỏ có thể tạm dừng hoạt động để cắt lỗ hoặc giảm diện tích thuê/ số lượng mặt bằng thuê để duy trì hoạt động kinh doanh hiệu quả. Ngoài ra, các doanh nghiệp nên tăng cường quảng bá thương hiệu qua các trang mạng thương mại điện tử, tăng các dịch vụ giao hàng, tăng các dịch vụ chăm sóc và hậu mãi đến khách hàng.

Đây cũng là thời điểm để các doanh nghiệp có tiềm lực về tài chính đánh giá lại kết quả kinh doanh các cửa hàng vật lý và có thể thay đổi các mặt bằng tốt hơn với giá thuê tương đồng hoặc thuận lợi thuê được các nhà phố với các điều khoản thuê tốt.

Thanh Tâm