Toàn cảnh bất động sản căn hộ nghỉ dưỡng: Nguy và cơ

Thanh Tâm

Là sự kết hợp độc đáo giữa bất động sản nhà ở và nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng mang đến không ít cơ hội nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro.

Cùng với tốc độ phát triển du lịch, Việt Nam cũng du nhập ngày càng nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng. Xuất hiện sau nhiều loại hình khác, căn hộ nghỉ dưỡng nhanh chóng trở thành một trong những dòng sản phẩm chủ lực trên thị trường. Vậy căn hộ nghỉ dưỡng là gì? Căn hộ nghỉ dưỡng được pháp luật quy định như thế nào?

Các khái niệm liên quan căn hộ nghỉ dưỡng tại Việt Nam

Căn hộ nghỉ dưỡng là gì?

Căn hộ nghỉ dưỡng là một loại bất động sản nghỉ dưỡng kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Về hình thức, nó là một căn hộ chung cư nhưng hoạt động như một khách sạn.

Căn hộ nghỉ dưỡng có đầy đủ chức năng như một căn hộ chung cư bình thường với phòng ngủ, phòng khách, phòng ăn… kèm theo mọi tiện nghi và dịch vụ của một khách sạn cao cấp như khu vui chơi, trung tâm thương mại, giải trí, cửa hàng, văn phòng...

Căn hộ nghỉ dưỡng thường được phát triển ở những địa phương có lợi thế về du lịch nghỉ dưỡng, sau đó bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Chủ sở hữu căn hộ nghỉ dưỡng có thể lựa chọn tự kinh doanh hoặc cho chủ đầu tư thuê lại để vận hành kinh doanh và hưởng lợi nhuận theo tỷ lệ nhất định đã thương lượng.

bien-nha-trang-ngan-khanh-1622454974.jpg
Thị trường căn hộ du lịch Nha Trang.

Căn hộ khách sạn là gì?

Căn hộ khách sạn là tên gọi khác của căn hộ nghỉ dưỡng như định nghĩa ở trên, tức là loại bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Về hình thức, nó như là một căn hộ chung cư nhưng hoạt động như một khách sạn.

Căn hộ du lịch là gì?

Căn hộ du lịch cũng là tên gọi khác của căn hộ nghỉ dưỡng như định nghĩa ở trên, tức là loại bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Về hình thức, nó như là một căn hộ chung cư nhưng hoạt động như một khách sạn.

Căn hộ du lịch tiếng Anh là gì?

Căn hộ du lịch tiếng Anh là “condotel”, là sự kết hợp giữa “condominium” (căn hộ) và “hotel” (khách sạn). Cách kết hợp này cũng cho thấy bản chất của condotel là loại bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch.

Đặc điểm của căn hộ du lịch ở Việt Nam

Là sản phẩm giao nhau của 2 loại hình bất động sản, nên căn hộ du lịch (hay căn hộ nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn) được kinh doanh như một khách sạn nhưng lại có chức năng của một khu căn hộ. Cụ thể:

- Căn hộ nghỉ dưỡng có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ như một khách sạn cao cấp với hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, nhà hàng, cửa hàng và dịch vụ phòng 24/24…

- Căn hộ nghỉ dưỡng được thiết kế đầy đủ các không gian chức năng như một ngôi nhà bình thường gồm bếp, phòng khách, phòng ngủ…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng. Người sử dụng có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình.

Điểm khác của căn hộ nghỉ dưỡng so với khách sạn là căn hộ nghỉ dưỡng được bán quyền sở hữu. Người mua condotel có thể đầu tư bán lại, tự kinh doanh cho thuê hoặc cho chủ đầu tư thuê lại để kinh doanh. Ngoài ra, chủ sở hữu cũng có thể dùng sản phẩm làm nơi nghỉ dưỡng cho gia đình như một ngôi nhà thứ hai.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2020, cả nước có thêm 200 căn hộ du lịch đã hoàn thành xây dựng, đi vào hoạt động và 17.884 căn hộ du lịch được cấp phép mới.

thanh-pho-vung-tau-1624417744.jpg
Thị trường căn hộ du lịch Vũng Tàu.

Trên thị trường hiện nay có 3 mô hình kinh doanh căn hộ nghỉ dưỡng chính:

1. Mô hình cam kết kinh doanh:

Với mô hình này, chủ đầu tư cam kết một khoản lợi nhuận tương ứng trong thời hạn 5 - 10 năm đầu. Sau thời gian cam kết, lợi nhuận sẽ được chia dựa trên khả năng khai thác kinh doanh thực tế.

2. Mô hình sở hữu kỳ nghỉ:

Đối với mô hình này, khách hàng không mua quyền sở hữu từ chủ đầu tư mà mua kỳ nghỉ trên hệ thống quốc tế. Sau khi mua kỳ nghỉ, khách hàng có quyền nghỉ dưỡng tại các dự án, điểm du lịch trên thế giới của chủ đầu tư này hoặc kiếm lợi nhuận từ việc chuyển nhượng kỳ nghỉ.

3. Mô hình cam kết không lợi nhuận:

Với mô hình này, khách hàng có thể tự do khai thác, sử dụng căn hộ của mình để ở, kinh doanh hoặc ký gởi cho chủ đầu tư. Lợi nhuận được chia được tính trên lợi nhuận cho thuê thực tế.

Quy định về căn hộ du lịch ở Việt Nam

Ngày 14/2/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở như condotel và biệt thự nghỉ dưỡng.

Theo đó, các dự án du lịch nghỉ dưỡng sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ thuộc loại đất thương mại dịch vụ. Các tổ chức thuê đất sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ sẽ được nhà nước xem xét, quyết định dựa trên dự án đầu tư và đơn xin thuê đất, với thời hạn thuê đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt không quá 70 năm. Khi hết hạn thì được gia hạn nếu có nhu cầu.

Ngoài ra, công văn này cũng đề cập đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Có nên đầu tư vào căn hộ nghỉ dưỡng?

Tiềm năng

Do là dòng sản phẩm phục vụ khách du lịch, tiềm năng của dòng sản phẩm này gần như phụ thuộc hoàn toàn vào sự phát triển của thị trường du lịch. Theo thống kê, du lịch Việt Nam là ngành có tốc độ phát triển cao nhất trong các ngành sản xuất kinh doanh suốt một thập niên qua. Riêng trong năm 2019, Việt Nam tiếp tục xác lập kỷ lục mới, với việc đón 18 triệu lượt du khách quốc tế, tăng 16,2% so với năm 2018 và lần đầu tiên vượt qua Indonesia.

“Ngành du lịch của Việt Nam đã trải qua quá trình phát triển vượt bậc. Hầu hết các khách sạn đều đạt công suất cao trong thời gian qua, thúc đẩy việc xây dựng các dự án mới. Bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam”, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á - Thái Bình Dương chia sẻ.

bai-bien-quy-nhon-1625459155.jpg
Căn hộ nghỉ dưỡng từng mang đến mức lợi nhuận cam kết lên đến 15%/năm.

Sự sôi động từ thị trường du lịch cũng đã thu hút được nhiều đơn vị vận hành khách sạn hàng đầu thế giới đến Việt Nam, gia tăng thêm uy tín và chất lượng dịch vụ cho loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có căn hộ nghỉ dưỡng. Thực tế, Việt Nam đã có sự xuất hiện của nhiều thương hiệu quản lý khách sạn quốc tế hàng đầu như Accor Hotels, Marriott International, InterContinental Hotels Group (IHG), Best Western International…

Sự tham gia của các thương hiệu này đã giúp các chủ đầu tư tự tin đưa ra những mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn với loại hình condotel. Cách đây gần 10 năm, khi condotel bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam, mức lợi nhuận được hứa hẹn là 5% - 6%/năm. Khi thị trường condotel nở rộ, để cạnh tranh, chủ đầu tư đã đẩy mức lợi nhuận lên 8% - 12%/năm, thậm chí 15%/năm, vượt xa lãi suất ngân hàng nên nhiều người đổ xô mua. Kênh đầu tư condotel đã nhanh chóng thu gom được hàng tỷ USD từ tiền nhàn rỗi.

Thách thức

Tuy nhiên, bức tranh đầu tư căn hộ nghỉ dưỡng không phải chỉ có màu hồng. Thực tế, mô hình này cũng mang đến không ít rủi ro cho những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, công suất thuê phòng khách sạn bình quân trong cả năm 2020 chỉ đạt khoảng 30% - 40% (giảm mạnh so với năm 2019). Giá cho thuê phòng khách sạn bình quân toàn thị trường cũng giảm nhiều chỉ đạt khoảng 40% so với năm 2019.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, sau giai đoạn phát triển bùng nổ 2016 - 2018, thị trường Condotel đã “hạ nhiệt” và thật sự gặp khó khăn lớn vào năm 2020. Các số liệu thống kê cho thấy chỉ bán được 5% số lượng sản phẩm mới.

Trong khi ở giai đoạn cực thịnh, 2015 - 2018, chỉ tính riêng 4 địa phương Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc và Hạ Long, đã có khoảng 30.000 sản phẩm condotel được bán ra, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs).

khach-san-da-nang-1622765840.jpg
Thị trường căn hộ nghỉ dưỡng chịu tác động tiêu cực từ đại dịch.

Bên cạnh sự tác động mạnh từ Covid - 19, sự thoái trào của condotel còn đến từ những e ngại về tính pháp lý của sản phẩm. Theo nhiều chuyên gia, công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ chưa giải quyết được vấn đề mà nhà đầu tư quan tâm nhất hiện nay là sản phẩm có được sở hữu lâu dài, thậm chí là có được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu không.

“Với sản phẩm chưa được nhà nước cấp giấy công nhận quyền sở hữu thì việc bỏ số tiền lớn trên hàng tỷ đồng ra mua là sự đắng đo của nhà đầu tư”, ông Hiển đánh giá.

Đặc biệt, sự “vỡ trận” của dự án Cocobay Đà Nẵng được coi là cú sốc lớn với thị trường căn hộ nghỉ dưỡng. Theo đó, cuối năm 2019, chủ dự án Cocobay Đà Nẵng là CTCP Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) tuyên bố chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết với các khách hàng tại vì khó khăn tài chính. Lúc này, nhiều nhà đầu tư mới kịp nhận ra rằng, những cam kết lợi nhuận từ các chủ đầu tư không khác gì lời hứa suông, không có giá trị ràng buộc về pháp lý.

Ngoài ra, kênh đầu tư này còn đi kèm những rủi ro như: tồn đọng vốn do tính thời vụ, chị ảnh hưởng bởi sóng thị trường, giá bán đã bị đẩy lên quá cao không còn nhiều dư địa tăng giá khi mua đi bán lại, khả năng thanh khoản…