Định giá nhà đất là gì?
Định giá nhà đất là việc ước tính giá trị của nhà đất bằng tiền tại một thời điểm nhất định mà giá nhà phụ thuộc vào các yếu tố sau: vị trí, khu vực, thời điểm, chính sách pháp lý, điều kiện kinh tế của khu vực, thị trường và các vấn đề xã hội.
Chủ sở hữu có thể tự thực hiện định giá nhà đất nhưng mức giá này không được coi là hợp pháp. Việc định giá được cho là đúng nếu phù hợp với tiêu chuẩn định giá và được thị trường chấp nhận. Nếu định giá không phù hợp, chủ sở hữu phải điều chỉnh lại cho đến khi có sự thỏa thuận, thống nhất chung với người mua và cả thị trường.
Khi nào cần định giá nhà đất?
Hầu hết những người quan tâm đến việc định giá nhà đất đều hướng đến các mục đích sau:
- Định giá nhà đất để bảo toàn bất động sản
- Định giá nhà đất để mua bán, chuyển nhượng BĐS
- Định giá nhà đất khi muốn chuyển đổi quyền sử dụng đất
- Định giá nhà đất để làm cơ sở bồi thường
- Định giá nhà đất để thế chấp vay vốn
- Định giá bất động sản làm cơ sở cho bảo hiểm
Ngoài ra, còn phục vụ cho các mục đích khác như: một số doanh nghiệp cần dữ liệu để lập báo cáo tài chính, hạch toán kế toán, thanh lý tài sản hoặc bán đấu giá bất động sản.
Các bước định giá nhà đất 'sát nút' nhất
Nhiều người bán muốn định giá nhà đất để đưa ra mức giá hợp lý sao cho xứng đáng với giá trị của bất động sản và đủ hấp dẫn để thu hút nhiều người mua nhà. Ngày nay, việc tiếp nhận nguồn thông tin ngày càng trở nên dễ dàng hơn điều này cho phép mọi người đưa ra quyết định của riêng mình một cách nhanh chóng và chính xác. Sau đây là 5 bước tự định giá nhà đất đơn giản bạn có thể tham khảo
Bước 1: Định giá nhà đất theo vị trí
Khi tự định giá một bất động sản, điều đầu tiên cần chú trọng là vị trí của bất động sản đó. Chi tiết hơn, bạn cần xác định bất động sản của mình nằm ở khu vực nào, quận huyện nào, nằm ở đường lớn hay nhỏ, hẻm chính hay hẻm phụ. Theo đó, những căn nhà mặt phố có giá trị thương mại cao hơn nên chắc chắn giá của chúng sẽ cao hơn những căn nhà trong hẻm.
Bước 2: Định giá nhà đất thông qua bảng giá đất tại địa phương
Sau khi tìm được vị trí nhà đất, bạn cần dành chút thời gian rảnh rỗi để tham khảo bảng giá đất mới nhất do cơ quan cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo giá cả thị trường bất động sản dựa trên thông tin từ các ngân hàng, công ty bất động sản hoặc các trang web định giá nhà đất online nổi tiếng.
Hiện nay, các kênh thông tin về bất động sản khá phổ biến, chỉ cần một cú nhấp chuột là có thể truy vấn giá nhà, giá đất và các thông tin khác trên địa bàn và các khu vực lân cận.
Bước 3: Định giá nhà đất qua tình trạng nhà
Bên cạnh yếu tố vị trí thì một trong những điều quan trọng nhất cần làm khi tự định giá nhà đất là biết cách phân loại tài sản và hãy xác định ngôi nhà của bạn là nhà cấp 4, cấp 3, cấp 2 hay cấp 1, nhà biệt thự hoặc căn hộ cao cấp... và khi đánh giá tình trạng nhà đất, bạn cần tính khấu hao giá trị của tài sản bằng cách tính tuổi thọ của ngôi nhà dựa trên thời gian xây dựng và sửa chữa của ngôi nhà đó.
Bước 4: Định giá nhà đất qua giá bán của những căn nhà bên cạnh
Dựa trên thông tin từ các phương tiện truyền thông phổ biến hoặc các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tìm thấy thông tin nhà đất trong khu vực của mình. Ngoài ra, bạn nên tìm hiểu những bất động sản tương đồng với mình như quy mô, vị trí, khu vực giao dịch để so sánh giá.
Mách nhỏ: bạn nên đóng vai người mua nhà và nghiên cứu những căn nhà đang rao bán ở khu vực gần nhà của bạn và hỏi giá. Nếu có thể, hãy xem xét giá cả của ba căn hộ.
Ngoài ra, bạn cũng có thể hỏi hàng xóm hoặc tổ trưởng khu phố về những ngôi nhà và mảnh đất đang được rao bán trong khu lân cận. Nếu bạn đang ở trong một thị trường mà giá bất động sản đang nóng, bạn có thể tăng giá chào bán lên khoảng 10% so với thông tin định giá của bạn. Và nếu thị trường bất động sản có nguy cơ đóng băng, bạn có thể sử dụng thông tin thẩm định như một công cụ để định giá bán bằng giá bạn khảo sát cộng thêm khoảng 5%.
Bước 5: Tổng hợp thông tin và tiến hành đánh giá lần cuối
Sau khi bạn đã thu thập được nhiều thông tin hữu ích, đã đến lúc xem xét, tổng hợp và so sánh tất cả các thông tin và xác định mức giá hợp lý cho bất động sản của bạn. Nếu bạn còn phân vân trước khi đưa ra quyết định định giá thì nên nhờ người có kinh nghiệm hoặc công ty thẩm định giá chuyên nghiệp để tránh nhận định sai một cách nghiêm trọng.
Giá trị của bất động sản được cấu thành bởi nhiều yếu tố nên để xác định được chính xác giá chúng ta cần có đầy đủ thông tin như: tình trạng pháp lý, quy hoạch của nhà nước liên quan đến bất động sản, nhà đất ...
Phương pháp định giá nhà đất chính xác
Có nhiều phương pháp định giá khác nhau. Vì vậy, đơn vị nhận định giá sẽ áp dụng phương pháp phù hợp theo mục đích của người thuê.
Phương pháp so sánh: thực hiện phân tích mức giá tại thời điểm thẩm định của bất động sản tương đồng với tài sản cần thẩm định được giao dịch thành công hoặc đang được mua bán trên thị trường.
Phương pháp giá thành: được sử dụng phổ biến trong định giá tài sản chuyên nghiệp, không phổ biến trên thị trường, tài sản đã qua sử dụng hoặc tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư/phương pháp vốn hóa): áp dụng để xác định giá trị tài sản đầu tư.
Phương pháp lợi nhuận: dùng để định giá các tài sản khó so sánh với các tài sản tương tự. Bởi vì giá trị của một tài sản phụ thuộc vào khả năng sinh lời. Ví dụ: khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim…
Phương pháp thu nhập (phương pháp phân tích hoạt động kinh doanh / phương pháp phát triển nếu có): được sử dụng khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển
Đối với việc định giá đất thổ cư và nhà phố, các ngân hàng và các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị của đất thổ cư và nhà phố.
Một số giải pháp định giá nhà đất đáng tin cậy ngày nay
Có trường hợp cá nhân tự định giá nhà đất nhưng không thuyết phục được các bên. Lúc này, bạn cần tìm đơn vị trung gian để định giá tài sản một cách khách quan nhất. Đó là thông qua ngân hàng hoặc dịch vụ định giá nhà đất.
Định giá nhà đất qua ngân hàng
Ngân hàng định giá đất như thế nào? Thủ tục định giá đất để ngân hàng cho vay khá chặt chẽ nên kết quả đánh giá sẽ đáng tin cậy. Tuy nhiên, quá trình này thường rất tốn thời gian. Ngoài ra, các ngân hàng thường đặt giá ở mức an toàn. Do đó, giá nhà thực tế có thể cao hơn từ 10 - 20%.
Định giá thông qua dịch vụ định giá nhà đất
Dịch vụ định giá nhà đất sẽ thẩm định giá nhà đất phù hợp theo giá thị trường tại một địa điểm và thời điểm nhất định phục vụ mục đích của các bên. Đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.
Tại sao phải thuê đơn vị định giá nhà đất?
- Việc sử dụng dịch vụ định giá nhà đất đòi hỏi bạn phải bỏ ra một số tiền lớn. Tuy nhiên, nó có thể cung cấp kết quả nhanh chóng và chính xác.
- Kết quả thẩm định của thẩm định viên là khách quan. Kết quả này đảm bảo niềm tin của người mua và người bán.
Chi phí thẩm định giá nhà đất
Hiện nay, chi phí định giá nhà đất thường không cố định mà chi phí định giá sẽ phụ thuộc vào tính chất, đặc điểm, kích thước, giá trị và độ phức tạp của tài sản.
Tìm hiểu một số đơn vị thẩm định bất động sản có tiếng trên thị trường, mức giá định giá có thể dao động từ 2 đến 80 triệu đồng. Chi phí thấp hay cao phụ thuộc vào loại hình bất động sản. Vì vậy, bạn nên liên hệ trực tiếp với dịch vụ định giá nhà đất, sau đó, các bên thương lượng, thỏa thuận mức phí phù hợp.
