Thị trường căn hộ cao cấp tại Hà Nội thời gian gần đây ghi nhận tình trạng thanh khoản suy giảm, đặc biệt ở nhóm căn hộ có giá trên 100 triệu đồng mỗi m2. Không ít nhà đầu tư cá nhân phải rao bán trong nhiều tháng nhưng vẫn khó tìm được người mua.
Anh Tuấn (40 tuổi, Hưng Yên) cho biết đã đầu tư một căn hộ diện tích 41 m2 tại một phân khu chung cư trong khu đô thị lớn ở Gia Lâm vào tháng 10/2025 với giá khoảng 4,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 117 triệu đồng mỗi m2. Ngoài giá hợp đồng, anh còn phải trả thêm khoản chênh 300 triệu đồng để có suất mua.
Theo kế hoạch ban đầu, anh dự định sang nhượng căn hộ trước thời điểm ký hợp đồng mua bán để hưởng chênh lệch khi giá tăng. Tuy nhiên sau nhiều tháng rao bán, căn hộ vẫn chưa tìm được khách dù đã thanh toán khoảng 25% giá trị hợp đồng, tương đương 1,2 tỷ đồng.
“Tôi chấp nhận bán ngang giá hợp đồng, thậm chí mất khoản tiền chênh ban đầu nhưng vẫn rất khó thanh khoản”, anh Tuấn nói.
Tình trạng tương tự cũng xảy ra với nhiều nhà đầu tư khác. Chị Tuyết Nhung (42 tuổi, Hà Nội) cho biết đã mua hai căn hộ một phòng ngủ tại một phân khu chung cư trong đại đô thị ở Đông Anh vào giữa năm 2025 với giá khoảng 6 tỷ đồng mỗi căn, tương đương khoảng 136 triệu đồng mỗi m2, chưa kể khoản chênh 500 triệu đồng/căn.
Dù dự định sang nhượng vào cuối năm để chốt lời, đến nay chị vẫn chưa bán được. Giá bán hiện tại trên thị trường cho các căn tương tự chỉ khoảng 119–120 triệu đồng mỗi m2, thấp hơn đáng kể so với mức giá chị mua trước đó.
Một môi giới bất động sản chuyên phân khúc căn hộ tại khu vực phía đông Hà Nội cho biết số lượng khách gửi bán căn hộ trong các dự án mới tăng khoảng 20% trong hai tháng đầu năm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên giao dịch thực tế lại khá chậm, thậm chí có thời điểm “10 người bán mới có một người hỏi”.
Trước áp lực thanh khoản, nhiều chủ nhà đã giảm giá chênh từ 100–200 triệu đồng mỗi căn, thậm chí một số căn diện tích lớn phải giảm tới 300–500 triệu đồng so với thời điểm thị trường đạt đỉnh.
Dữ liệu từ Công ty One Housing cho thấy dấu hiệu suy giảm thanh khoản của thị trường căn hộ Hà Nội đã xuất hiện từ quý IV/2025. Tổng số giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội và vùng lân cận trong giai đoạn này đạt khoảng 9.500 giao dịch, giảm khoảng 22% so với cùng kỳ năm trước.
Theo đơn vị này, phân khúc chung cư từng dẫn dắt thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh khi nguồn cung mới gia tăng. Năm 2026, thị trường Hà Nội dự kiến đón thêm khoảng 35.000–40.000 căn hộ mở bán, góp phần làm giảm áp lực tăng giá và khiến hoạt động đầu cơ ngắn hạn giảm nhiệt.
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá chuyển nhượng căn hộ tại Hà Nội đã bắt đầu chững lại từ cuối năm 2025. Một số dự án ghi nhận mức giảm nhẹ khoảng 1–4% so với giai đoạn trước.
Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, áp lực bán ra hiện chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư “lướt sóng”. Trong giai đoạn thị trường tăng nóng, nhiều nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc hoặc thanh toán khoảng 15–25% giá trị căn hộ đã có thể sang nhượng và thu lợi hàng trăm triệu đồng.
Tuy nhiên khi thị trường chững lại, những căn hộ mua với giá cao cộng thêm khoản chênh lớn trở nên khó cạnh tranh với nguồn hàng mới từ chủ đầu tư hoặc đại lý phân phối. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào tình trạng “kẹt hàng”.
Ở góc nhìn thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng của One Mount Group, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh.
Theo ông, từ cuối năm 2025 đến nay lãi suất vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã tăng từ mức phổ biến 6–8% mỗi năm lên khoảng 12–14%. Đồng thời, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân từ cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ tăng lên đáng kể.
Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ đã tiệm cận ngưỡng cao, khiến người mua có xu hướng thận trọng hơn. Giá chào bán tại nhiều khu đô thị lớn chỉ tăng nhẹ hoặc đi ngang trong thời gian gần đây.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở của CBRE Việt Nam, nhận định giá căn hộ tăng nhanh trong thời gian qua đã vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua. Khi giá neo cao nhưng thu nhập không tăng tương ứng, thị trường dễ rơi vào trạng thái bão hòa và thanh khoản suy yếu.
Các chuyên gia dự báo trong thời gian tới áp lực bán ra từ nhóm nhà đầu tư ngắn hạn có thể tiếp tục gia tăng, đặc biệt khi nguồn cung căn hộ mới quay trở lại mức cao như giai đoạn 2015–2019. Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất tăng và tâm lý thận trọng của người mua sẽ khiến thị trường khó phục hồi thanh khoản trong ngắn hạn.
