Đã được phép kinh doanh, nhưng không phải là nhà ở
Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, có hiệu lực từ ngày 1-7-2025, “phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng” được bổ sung vào nhóm bất động sản được phép đưa vào kinh doanh. Quy định này cho phép chủ đầu tư bán từng phần diện tích trong công trình thay vì chỉ được chuyển nhượng toàn bộ công trình như trước.
Nghị định số 96/2024/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đã làm rõ các loại diện tích sàn được đưa vào kinh doanh, bao gồm diện tích thương mại, văn phòng làm việc, văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), căn hộ du lịch (condotel), căn hộ lưu trú. Tuy nhiên, các loại hình này được xác định là bất động sản không phải nhà ở, người mua không được đăng ký thường trú và việc sử dụng phải đúng công năng theo hồ sơ pháp lý của dự án.
Luật chưa cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường đại học Luật TP.HCM, cho biết dù pháp luật đã thừa nhận condotel, officetel là hàng hóa bất động sản, nhưng quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán đối với các sản phẩm này vẫn chưa được quy định đầy đủ.
Theo ông Hoàng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ quy định cụ thể việc chuyển nhượng hợp đồng đối với một số loại giao dịch, gồm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn. Đối với các hợp đồng mua bán công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng, luật không có quy định cho phép chuyển nhượng, سواء là công trình đã hoàn thành hay hình thành trong tương lai.
Vì vậy, đối với condotel, officetel chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán không thể thực hiện theo trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng được luật hóa.
Chuyển nhượng trên thực tế và nguy cơ vô hiệu
Trên thực tế, do nhu cầu đầu tư và thanh khoản của thị trường, nhiều chủ đầu tư vẫn cho phép khách hàng chuyển nhượng hợp đồng mua bán condotel, officetel cho bên thứ ba. Một số tổ chức hành nghề công chứng cũng tiếp nhận và công chứng các giao dịch này dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia pháp lý, đây không phải là hình thức chuyển nhượng hợp đồng được Luật Kinh doanh bất động sản quy định. Khi phát sinh tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tòa án tuyên vô hiệu do pháp luật chuyên ngành không có quy định cho phép. Ngoài ra, việc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng khiến người nhận chuyển nhượng gặp khó khăn trong thế chấp tài sản, tiếp cận tín dụng hoặc bảo vệ quyền lợi nếu dự án chậm tiến độ, không đủ điều kiện cấp sổ.
Khi nào việc chuyển nhượng mới an toàn?
Theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, condotel, officetel được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định về đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, việc chuyển nhượng condotel, officetel sẽ được thực hiện theo quy định chung của pháp luật về đất đai và kinh doanh bất động sản, qua đó giảm đáng kể rủi ro pháp lý cho các bên.
Theo khuyến nghị của các chuyên gia, người mua condotel, officetel cần đặc biệt thận trọng khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hợp đồng cần được rà soát kỹ các điều khoản liên quan đến quyền chuyển nhượng, điều kiện chuyển nhượng, chi phí phát sinh và yêu cầu chấp thuận của chủ đầu tư. Đồng thời, người mua nên theo dõi sát tiến độ pháp lý của dự án và khả năng được cấp giấy chứng nhận, bởi đây là yếu tố then chốt quyết định tính an toàn và giá trị của khoản đầu tư.
