Đâu là phân khúc tiềm năng năm 2023?

Lan Anh

Trước diễn biến "đóng băng" nguồn cung và cầu của thị trường, một số phân khúc bất động sản vẫn âm thầm "tích nền" và được dự đoán có nhiều cơ hội để tăng trưởng trong thời gian tới.

Căn hộ: giá vẫn neo cao

Báo cáo thị trường của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý 4-2022 tỷ lệ tiêu thụ căn hộ tại TPHCM ghi nhận mức thấp kỷ lục, chưa đến 25% (trên tổng số 470 căn hộ chào bán). Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán vẫn giữ thế đi ngang trong 3 tháng cuối năm, thậm chí vẫn tăng 3-4% nếu so với quý 1-2022.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Với thị trường hiện tại, vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm. Vậy nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.

Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.

thi-truong-can-ho-tphcm-min-1659668883.jpg
Sự giảm giá ở phân khúc căn hộ chỉ ghi nhận cục bộ, chủ yếu ở những nơi tăng quá ảo, loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sự giảm giá sẽ chỉ ghi nhận ở một số phân khúc từng tăng quá ảo và ở loại hình không đáp ứng nhu cầu ở thực. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác thương mại tốt nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan  hiếm.

Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, do tính thanh khoản kém, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Trong khi đó, với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có sự biến động lớn dù thị trường chững lại ở những thời điểm nhất định.

Ông Đính cũng đưa ra dự báo, quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ tại khu vực này ngày càng ít đi. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư rất khó hạ.

Căn hộ dịch vụ TPHCM 'cháy' phòng dịp tết

Thời gian nghỉ Tết Dương lịch kéo dài 3 ngày, nhiều du khách lựa chọn các điểm đến gần hoặc nghỉ dưỡng ngay tại TP.HCM. Một số khách sạn, căn hộ dịch vụ tại trên địa bàn thành phố cho biết công suất phòng dịp Tết năm nay đạt mức 90-100%.

can-ho-dich-vu-1650534805.jpeg
Căn hộ dịch vụ đáp ứng nhu cầu nghỉ lễ Tết

Một số đơn vị cũng cho biết càng sát ngày nghỉ, lượng khách hỏi đặt phòng càng tăng nhưng các điểm lưu trú hầu như đã kín chỗ từ 2 tuần trước.

Bất động sản nghỉ dưỡng: 'tích nền' chờ cơ hội

Báo cáo mới đây của DKRA về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại TP.HCM và vùng phụ cận, cụ thể với biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung thị trường có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, việc tăng cường kiểm soát tín dụng và trái phiếu khiến nguồn cung sụt giảm đáng kể trong giai đoạn 6 tháng cuối năm.

Sức cầu thị trường tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án mở bán giai đoạn 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, giai đoạn từ quý 3/2022 đến nay, sức cầu ghi nhận sụt giảm mạnh.

Những khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu tiếp tục là khu vực đóng góp tỷ trọng khá lớn, chiếm hơn 50% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước. Miền Bắc và miền Trung chiếm lĩnh thị trường với hơn 70% tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.

Hầu hết các dự án đều có sự tham gia của đơn vị vận hành quốc tế 4 - 5 sao. Đối với những dự án do đơn vị quốc tế khai thác vận hành thường có giá bán cao hơn khoảng 25% so với các dự án được vận hành bởi đơn vị trong nước.

dau-tu-bat-dong-san-nghi-duong-chuyen-gia-khuyen-than-trong-voi-mot-noi-1635149387-custom-1640328034.jpg
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu

Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong năm 2023. Việc các chủ đầu tư áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… cũng là một phần nguyên nhân khiến giá bán ở mức cao. Bên cạnh đó, trước áp lực về dòng tiền, các chính sách chiết khấu, giảm giá tập trung ở phương thức thanh toán nhanh bằng vốn tự có sẽ được áp dụng rộng rãi trong năm 2023.

Thị trường có xu hướng dịch chuyển từ hình thức chia sẻ lợi nhuận sang chia sẻ doanh thu, khoảng 9/20 dự án áp dụng hình thức này đang thu hút tốt sự quan tâm của khách hàng hơn những dự án còn lại. Việc chia sẻ doanh thu giúp khách hàng an tâm về sự minh bạch của dòng tiền thông qua việc kiểm soát được các hoạt động kinh doanh. DKRA cho biết, trong năm 2023, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi trên thị trường.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đưa ra nhận định, các chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh sẽ tiếp tục phát triển dự án cùng với quá trình khôi phục của ngành nghỉ dưỡng Việt Nam thông qua việc tăng cường tần suất hoạt động các chuyến bay trong nước và quốc tế; sự trở lại của lượng khách từ các thị trường truyền thống như Trung Quốc, Đông Bắc Á.

Bên cạnh đó, mô hình khu nghỉ dưỡng phức hợp (Integrated Resort) tiếp tục nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng. Sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, định hình xu thế tương lai.

Bất động sản công nghiệp: liên tục tăng trưởng

Báo cáo mới đây của JLL chỉ ra, trong Quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp ở miền Nam đạt 85,2%, do tỷ lệ hấp thụ ròng mạnh mẽ của các khu công nghiệp mới hoàn thành trong 6 tháng đầu năm 2022. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp ở miền Bắc là 80% trong Quý III/2022, tăng nhanh so với mức 75% trong cùng kỳ năm trước.

kho-lanh-bds-cong-nghiep-min-1661823548.jpeg
Bất động sản công nghiệp vẫn là điểm sáng của thị trường

Giá cho thuê trung bình trong Quý III/2022 đạt 110 USD/m2/chu kì thuê (tăng 4,3% so với cùng kỳ) tại miền Bắc và 125 USD/m2/chu kì thuê (tăng 10% so với cùng kỳ) tại miền Nam.

JLL đánh giá, trong năm 2023, bất chấp khó khăn của nền kinh tế, dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam vẫn được duy trì ổn định, góp phần tạo lực đẩy cho bất động sản (BĐS) công nghiệp.

Đồng quan điểm với đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, năm 2023, BĐS công nghiệp tiếp tục là phân khúc thu hút giới đầu tư.

Năm 2023, bất động sản công nghiệp vẫn được nhận định là phân khúc giữ vững vị thế “ngôi sao”, tuy nhiên có thể đối mặt với một số thách thức mới do khan hiếm nguồn cung do những khó khăn trong thủ tục pháp lý.

Nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc bất động sản khu công nghiệp sẽ khan hiếm nguồn cung mới từ nay đến cuối năm 2023 ở cả hai miền Nam – Bắc. Riêng tại miền Nam, thời gian khan hiếm có thể kéo dài đến năm 2026.

Đất nền: hết thời đầu cơ

Về tỷ lệ tiêu thụ, VARS thống kê, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương với 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý 4, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14%. Giá sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Nhận định về triển vọng phân khúc đất nền 2023, chuyên gia DKRA dự báo nguồn cung đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó, phân bổ phần lớn tại hai địa phương là Long An và Bình Dương. Trong đó, Long An dự kiến khoảng 3.100 nền, Bình Dương khoảng 1.200 nền được đưa ra thị trường.

phan-lo-dat-nen-min-1662086720.jpeg
Các địa phương ngày càng siết chặt việc quản lý phân lô bán nền để hạn chế tình trạng "sốt ảo"

Việc các địa phương ngày càng mạnh tay trong việc siết chặt quản lý phân lô bán nền là nguyên nhân chính ảnh hưởng đến nguồn cung mới trong thời gian tới. Ngoài ra, với tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của người mua nên giao dịch thành công khá khiêm tốn.

Sức cầu chung toàn thị trường dự báo giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm kéo dài đến hết quý 3 trước khi có những hồi phục nhất định vào quý 4. Thị trường tập trung ở những dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP.HCM.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023.

Thị trường thứ cấp duy trì thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hồng và nằm gần khu dân cư. Mặt bằng giá bán thứ cấp dự báo sẽ giảm nhẹ, nhất là trong những tháng đầu năm 2023.

Hoài Tân