Từ đầu tháng 4/2023, Chính phủ đã triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với mục đích hỗ trợ các chủ đầu tư, người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có thể tiếp cận khoản vay với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay trung và dài hạn trên thị trường.
Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được cam kết bởi 4 ngân hàng là Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank với mức lãi suất cho vay 8,7%/năm đối với chủ đầu tư và 8,2%/năm cho người mua nhà.Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được kỳ vọng là trợ lực giúp thị trường bất động khởi sắc trở lại và giúp người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.
Tuy nhiên, sau hơn nửa năm triển khai, các doanh nghiệp ở thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là TP HCM vẫn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận.
Cụ thể, theo Sở Xây dựng TP HCM hiện có 6 dự án đủ điều kiện vay vốn với tổng mức dự kiến 2.776,7 tỷ đồng.
Trong đó, 3 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp với mức dự kiến vay 910 tỷ đồng, 1 chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê với tổng mức dự kiến vay 700 tỷ đồng và 2 chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư với tổng mức dự kiến vay 1.166,7 tỷ đồng.
Hiện chỉ có dự án "Nhà ở xã hội phục vụ cho công nhân thuê thuộc cụm công nghiệp tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức” do Công ty cổ phần ThuThiemGroup làm chủ đầu tư được Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh quận 7 (BIDV) thẩm định và đồng ý cấp tín dụng cho vay với hạn mức tối đa 585 tỷ đồng.
Tuy nhiên, do ThuThiemGroup chưa có nhu cầu giải ngân để thực hiện dự án nên chưa ký kết hợp đồng tín dụng và các hợp đồng bảo đảm với ngân hàng theo quy định.
Nguyên nhân là ThuThiemGroup đang vay vốn tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Tiên Phong và đang được hỗ trợ lãi suất 2% để thực hiện dự án.
Với 5 dự án còn lại các chủ đầu tư đã liên hệ với các chi nhánh ngân hàng BIDV, Vietcombank, Vietinbank tại TP HCM để đăng ký vay vốn. Hiện nay, các ngân hàng đang thẩm định hồ sơ và chưa có dự án nào được cấp tín dụng.
Nhiều vướng mắc
Tại cuộc họp về tình hình triển khai, khó khăn vướng mắc khi triển khai thực hiện chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng vừa được tổ chức đầu tháng 10 ở TP HCM với dự tham dự của ngân hàng và các doanh nghiệp như Công ty cổ phần ThuThiem Group, Công ty cổ phần bất động sản Nguyên Sơn, Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình, Công ty cổ phần Đức Mạnh, Công ty TNHH Xây dựng và KD Điền Phúc Thành.
Các chủ đầu tư đều cho rằng khi tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ ngân hàng vẫn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc.
Đơn cử như quá trình tiếp nhận hồ sơ thẩm định để đồng ý cấp tín dụng cho chủ đầu tư, các ngân hàng có quy định riêng về điều kiện vay, nhằm đảm bảo thu hồi các khoản cho vay theo quy định.
Cụ thể, đối với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên theo quy định thì "Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất".
Do đó, chủ đầu tư không thể dùng khu đất dự án nhà ở xã hội (đã được chủ đầu tư thực hiện đền bù, giải phóng mặt bằng, chuyển đổi đất sang đất dự án nhà ở xã hội phù hợp quy hoạch) làm tài sản bảo đảm thế chấp, vay vốn tại ngân hàng thương mại mà phải dùng tài sản khác thế chấp để đảm bảo khoản vay.
Bên cạnh đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội sau khi có quyết định giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất chưa thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không đủ thành phần hồ sơ để vay theo quy định của ngân hàng.
Hiện nay, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi được đáp dụng tại 4 ngân hàng. Trong khi đó, quá trình triển khai dự án, chủ đầu tư có thỏa thuận với các ngân hàng khác để cấp hạn mức bảo lãnh đối với nhà thầu, đơn vị thi công, người mua nhà, bảo lãnh hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai trong trường hợp chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ, nên có sự khác biệt về quy định cho vay giữa các ngân hàng.
Ngoài ra, đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư ngoài điều kiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, các ngân hàng yêu cầu phải có quyết định giao đất và giấy phép xây dựng mới xem xét đến việc cho vay.
