Nhà ở xã hội được dự báo tạo 'cú hích' cho thị trường
Theo Bộ Xây dựng, bước sang năm 2023, nhiệm vụ trọng tâm của thị trường bất động sản mà Bộ Xây dựng đặt ra chính là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân với mục tiêu đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Tuy nhiên, cũng theo đánh giá của Bộ Xây dựng về những vướng mắc doanh nghiệp gặp phải khi thực hiện đề án trên thì trình tự, thủ tục thực hiện còn khá phức tạp khiến tiến độ dự án chậm triển khai và bị kéo dài.
Tại TPHCM, dự kiến trong giai đoạn từ nay cho đến hết năm 2025 nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh với việc có 32 dự án với quy mô hơn 31.000 căn hộ được triển khai cùng với đó là 6 dự án nhà lưu trú cho công nhân. Còn từ năm 2026-2030, dự kiến triển khai tiếp 47 dự án nhà ở xã hội và 03 dự án nhà lưu trú cho công nhân trên địa bàn TPHCM. Về nguồn lực quỹ đất chuẩn bị cho việc phát triển nguồn cung này, theo thông tin cung cấp từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM, thành phố có 20 khu đất được quy hoạch nhà ở xã hội, chủ yếu là nhà cho người có thu nhập thấp, có tổng diện tích hơn 38ha.
Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hiệp hội môi giới bất động sản - cho rằng, các chính sách cần được ban hành theo 3 hướng: Thúc đẩy phát triển dự án phù hợp với nhu cầu thị trường; cải thiện dòng tiền cho người vay mua nhà ở xã hội , nhà ở bình dân; cải thiện điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp thông thoáng hơn nhưng vẫn được kiểm soát.
Ông Đính nhận định, nguồn cung của thị trường bất động sản thời điểm đầu năm được dự báo sẽ không có nhiều thay đổi. Tuy nhiên, nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh, từ cuối quý I, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đang triển khai dở dang, vướng mắc ở giai đoạn trước có khả năng sẽ được khơi thông, giúp đưa vào thị trường một nguồn cung mới.
"Năm 2023, giao dịch cho nhu cầu thực sẽ tăng trưởng. Trong đó, quý I/2023 giao dịch đạt thấp, nhưng có thể duy trì ngang bằng cùng kỳ năm 2022, vì thị trường vẫn có những dự án chất lượng tốt, giá bán phù hợp. Từ quý II đến cuối năm 2023, giao dịch sẽ tăng tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô được thực hiện như dự báo", ông Đính nói.
Khi "bắt mạch" thị trường địa ốc, Bộ Xây dựng và nhiều chuyên gia đều chung nhận định, lệch pha cung - cầu đang là nguyên nhân khiến nhà ở chỗ thừa vẫn thừa, chỗ thiếu vẫn thiếu. Các con số tổng hợp cho thấy, nhà ở giá cao đang khó bán, còn nhà giá vừa túi tiền lại gần như vắng bóng. Phát triển nhà ở xã hội đang là định hướng được các doanh nghiệp hướng tới trong những ngày đầu năm mới.
Vì sao doanh nghiệp 'ngại' phát triển nhà ở xã hội?
Sở Xây dựng TPHCM cũng đã từng nêu nhiều kiến nghị về câu chuyện thủ tục pháp lý đang là rào cản lớn nhất khi triển khai nhà ở xã hội. Theo các quy định pháp luật hiện nay, thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện thêm các thủ tục mà dự án nhà ở thương mại không phải thực hiện, gồm: xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, sau đó thực hiện thủ tục miễn tiền sử dụng đất; thẩm định giá bán, giá thuê mua, giá thuê nhà ở xã hội; xác nhận đối tượng. Như vậy, số lượng thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội nhiều hơn so với dự án nhà thương mại, dẫn đến kéo dài thời gian thực hiện, chưa thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia.
Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chỉ được hưởng tối đa 10% lợi nhuận. Vừa phải đối mặt với thủ tục nhiêu khê, vừa bị khống chế lợi nhuận nên không mấy chủ đầu tư mặn mà với dự án nhà ở xã hội là chuyện rất dễ hiểu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, một số quy định của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) chưa thật phù hợp với chủ trương xã hội hóa đầu tư để phát triển nhà ở xã hội, hoặc chưa đảm bảo tính khả thi, chưa phù hợp với tình hình thực tiễn.
Cụ thể, quy định trích 10% tiền sử dụng đất thu từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, hạ tầng kết nối giao thông của các dự án; đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn và đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
Theo ông Châu, số tiền này không lớn. Ngay cả TPHCM năm 2021 cũng chỉ thu tiền sử dụng đất được 7.560 tỷ đồng, trích 10% thì cũng chỉ được 756 tỷ đồng. Hoặc nếu bỏ quy định các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ để góp phần phát triển nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì sẽ khó có thể thực hiện được mục tiêu đến năm 2025 phát triển 570.000 căn nhà ở xã hội, đến năm 2030 phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội.
HoREA đề nghị bổ sung quy định trách nhiệm của các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ đóng góp tài chính để góp phần phát triển nhà ở xã hội. Về rào cản thủ tục pháp lý, Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ nghiên cứu, ban hành hướng dẫn cụ thể, đầy đủ về quy trình, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội cũng như nhà ở thương mại. Đây sẽ là cơ sở để việc triển khai dự án trở nên nhanh gọn hơn.
Nhiều giải pháp được đề xuất
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để thúc đẩy đầu tư các dự án nhà ở nói chung, trong đó có các dự án nhà ở xã hội, qua đó nhiều giải pháp đã được đưa ra.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, Chính phủ đã sửa đổi một số điều tại Nghị định 100 về đầu tư phát triển nhà ở xã hội; Nghị định 49 cũng đã sửa đổi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, làm rõ các quy định theo hướng dễ thực hiện.
Về vấn đề tài chính, đại diện Ngân hàng Nhà nước cho biết, có hai nguồn lực cho nhà ở xã hội.
Nguồn đầu tiên từ ngân sách Nhà nước. Đến nay, ngân sách đã cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội khoảng 3.100 tỷ đồng. Nguồn thứ hai được xác định theo chương trình phục hồi kinh tế - xã hội, huy động bằng nguồn trái phiếu Chính phủ, với con số 15.000 tỷ đồng. Từ hai nguồn này, hiện Ngân hàng Chính sách xã hội đã cho vay gần 10.000 tỷ đồng với gần 27.900 khách hàng vay để mua nhà ở xã hội.
