Báo cáo nghiên cứu thị trường của VARS IRE cho thấy thị trường Hà Nội đã ghi nhận khoảng 22.000 căn hộ mở bán mới trong 9 tháng đầu năm 2025 – tương đương 64% tổng nguồn cung của năm 2024, và đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Trong đó, mức giá sơ cấp tại Hà Nội hiện phổ biến trên 100 triệu đồng/m², dẫn đến biên độ tăng giá bị thu hẹp và làm giảm sức hút của thị trường đối với các nhà đầu tư.
Ngược lại, khu vực phía Nam, nhất là TP.HCM và vùng phụ cận, đang nổi lên như điểm đến mới cho dòng vốn đầu tư bất động sản. Theo số liệu từ VARS IRE, cuối quý II/2025, nhà đầu tư miền Bắc chiếm khoảng 20% tổng giao dịch tại vùng miền Nam, và đến cuối quý III đã tăng lên khoảng 30%.
Lý do chính là mặt bằng giá tại vùng ven TP.HCM vẫn thấp hơn Hà Nội từ 30–40%, trong khi hạ tầng kết nối đang được đẩy mạnh, quy hoạch gắn với các khu đô thị vệ tinh và các tuyến giao thông mới.
Chẳng hạn, tại vùng ven phía Đông TP.HCM như tỉnh Đồng Nai – địa phương giáp ranh TP.HCM – mức giá rao bán đất nền trong quý III/2025 dao động khoảng 16-23 triệu đồng/m², tăng 5-7% so với đầu năm. Những địa điểm này thu hút nhà đầu tư không chỉ bởi tiềm năng tăng giá mà còn bởi khả năng khai thác cho thuê với tỷ suất sinh lời cao, như Biên Hòa đạt khoảng 4,4% trong một số khu vực.
Tuy nhiên, các chuyên gia thị trường cũng cảnh báo nhà đầu tư về việc cần chọn lọc kỹ phân khúc và ưu tiên chiến lược đầu tư dài hạn thay vì tìm kiếm lợi nhuận nhanh – nhất là trong bối cảnh nguồn cung mới tăng nhanh và chi phí đầu vào, lãi suất có thể tác động đến thanh khoản.
Kết lại, làn sóng “Nam tiến” của dòng vốn đầu tư bất động sản đang trở nên rõ nét hơn khi thị trường Bắc bộ đạt tới ngưỡng giá cao, và miền Nam với các yếu tố như giá còn mềm, dư địa tăng trưởng và hạ tầng đột phá đang đón nhận nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư. Nhưng để thành công, nhà đầu tư cần có được đánh giá đúng về khả năng tài chính, phân khúc sản phẩm và xu hướng thị trường trong trung và dài hạn.
