Các nội dung của dự thảo được soạn thảo với mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở “dễ tiếp cận” cho người có thu nhập trung bình, nhằm giải quyết thực trạng phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn trong nhiều năm qua, trong khi nhà ở giá phù hợp và bình dân thiếu hụt.
Nhiều ưu đãi cho chủ đầu tư
Theo dự thảo Nghị quyết được đăng tải công khai để lấy ý kiến, UBND cấp tỉnh có quyền chủ động chấp thuận chủ trương đầu tư và giao dự án phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cho chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự thực hiện dự kiến tương tự cơ chế thí điểm phát triển nhà ở xã hội trong quá trình triển khai.
Chủ đầu tư dự án được lựa chọn sẽ thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định về thí điểm cơ chế chính sách phát triển nhà ở xã hội hoặc theo Luật Xây dựng hiện hành, bao gồm thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định phòng cháy chữa cháy, cấp giấy phép xây dựng…
Dự thảo quy định lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư là 15% tổng vốn đầu tư dự án. Đồng thời, dự án không bắt buộc phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
Một điểm đáng chú ý là chủ đầu tư được quyết định giá bán và giá cho thuê mua trên nguyên tắc đúng, đủ chi phí đất đai, xây dựng và các chi phí liên quan, cộng với lợi nhuận định mức. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư phải kiểm toán, quyết toán chi phí đầu tư và nộp kết quả cho cơ quan chức năng cấp tỉnh để đối chiếu giá bán, giá cho thuê mua. Trường hợp giá kiểm toán cao hơn so với giá đã ký hợp đồng, chủ đầu tư không được thu thêm; nếu thấp hơn thì phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.
Chính sách này chỉ áp dụng với cá nhân trong nước, mỗi người chỉ được mua hoặc thuê mua một căn từ chủ đầu tư, và không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền. Việc mua bán thực hiện theo pháp luật về kinh doanh BĐS.
Về thủ tục đất đai, UBND cấp tỉnh căn cứ nhu cầu thực tế để bố trí quỹ đất cho dự án, bao gồm đất được Nhà nước giao xây dựng nhà ở thương mại, đất giao – cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội, đất theo cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, và đất của tổ chức, cá nhân tự đầu tư. Giá đất dự án được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Thị trường thiếu nhà ở giá thấp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết từ 2017–2023, Hiệp hội đã nhiều lần kiến nghị cơ chế nhà ở thương mại giá phù hợp do thị trường đang “lệch pha” nghiêm trọng. Các phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn (70–80%), trong khi nhà ở bình dân và giá vừa túi tiền ngày càng thiếu.
Theo HoREA, phân khúc căn hộ 1–2 phòng ngủ, giá khoảng 2 tỷ đồng/căn là nhu cầu chính của người thu nhập trung bình, song nguồn cung hiện rất hạn chế. Sự thiếu hụt này cùng với nhu cầu lớn khiến giá nhà tăng trung bình trên dưới 10% mỗi năm, tiềm ẩn rủi ro đầu cơ và lãng phí đất đai.
Lo ngại cạnh tranh không bình đẳng và trục lợi chính sách
Tuy nhiên, dự thảo không nhận được sự đồng thuận tuyệt đối từ giới chuyên môn. Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư Hà Nội) cho rằng một số cơ chế, đặc biệt là chỉ định chủ đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu, có thể dẫn đến cạnh tranh không bình đẳng trên thị trường.
Ông Đỉnh lấy ví dụ một dự án áp dụng chính sách nhà ở thương mại giá phù hợp và một dự án bình thường với cùng quy mô, chỉ tiêu quy hoạch và tiện ích tương đương nhưng giá bán khác biệt lớn sẽ thu hút người mua vào dự án được ưu đãi. Điều này tạo sự “lệch pha” cạnh tranh, khiến chủ đầu tư không được hưởng ưu đãi phải tìm cách hưởng chính sách bằng mọi giá, dẫn đến cơ chế xin – cho.
Luật sư này cũng lo ngại việc áp dụng rộng rãi chính sách có thể làm Nhà nước thất thu tiền sử dụng đất, đồng thời dễ dẫn đến tình trạng “bao cấp ngầm” nếu các dự án được chỉ định nhà đầu tư thay vì lựa chọn qua cạnh tranh thị trường.
Một rủi ro khác là trục lợi chính sách từ phía người mua. Dự thảo không có cơ chế xét duyệt đối tượng mua như nhà ở xã hội mà chỉ giới hạn mỗi cá nhân sở hữu một căn trong cùng dự án. Điều này có thể bị “lách” bằng cách đứng tên giúp người khác, tạo kẽ hở cho đầu tư lướt sóng. Ngoài ra, sau khi được cấp “sổ hồng” hoặc sau 5 năm kể từ thanh toán, người mua có thể chuyển nhượng theo giá thị trường, không bị giới hạn bởi lợi nhuận định mức 15%.
Cần hoàn thiện chính sách nhà ở
Bởi những lo ngại trên, trong thời gian cuối năm 2021, Bộ Xây dựng từng báo cáo Thủ tướng về việc tạm dừng xây dựng nghị quyết này và cân nhắc lồng ghép nội dung vào sửa đổi Luật Nhà ở. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 ban hành sau đó cũng không đề cập đến chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.
Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng thay vì xây dựng loại hình “lai” giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội, cần điều chỉnh, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp một cách hiệu quả và bền vững hơn.
