Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, giá căn hộ tại TP.HCM duy trì xu hướng đi lên ở cả phân khúc trung cấp và cao cấp. Mức giá trung bình toàn thị trường đạt khoảng 112 triệu đồng/m², tăng gần 1% so với quý trước và tăng khoảng 26% so với cùng kỳ năm 2025.
Ở phân khúc trung cấp, giá chào bán phổ biến dao động từ 70–130 triệu đồng/m². Một số dự án có mức giá thấp hơn như Carillon Apartment khoảng 68–81 triệu đồng/m², Republic Plaza trên đường Cộng Hòa khoảng 59 triệu đồng/m², hay Garden Gate dao động 95–102 triệu đồng/m². Với các dự án có vị trí thuận lợi và tiện ích tốt, giá bán cao hơn đáng kể, như The Aurora Phú Mỹ Hưng khoảng 120–130 triệu đồng/m², Masteri Thảo Điền và Eco Green Sài Gòn từ 112–134 triệu đồng/m², The Antonia dao động 123–175 triệu đồng/m².
Phân khúc cao cấp tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, phổ biến từ trên 200 triệu đồng/m² và có thể lên tới gần 600 triệu đồng/m² tại các dự án hạng sang. Một số dự án ghi nhận mức giá cao như The Marq khoảng 222–260 triệu đồng/m², Vinhomes Golden River từ 223–360 triệu đồng/m², Empire City từ 303–393 triệu đồng/m², Metropole Thủ Thiêm khoảng 330–448 triệu đồng/m², trong khi Grand Marina Saigon đạt 440–557 triệu đồng/m².
Dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu cũng cho thấy xu hướng tương tự. Avison Young Việt Nam cho biết giá căn hộ tại TP.HCM trong quý I đạt bình quân gần 122 triệu đồng/m², trong đó phân khúc cao cấp và hạng sang dao động khoảng 250–400 triệu đồng/m². Trong khi đó, chuyên trang Batdongsan ghi nhận một số dự án siêu sang tại khu trung tâm có giá lên tới 660–800 triệu đồng/m².
Bộ Xây dựng nhận định việc giá căn hộ tăng cao chủ yếu do chi phí đầu vào tiếp tục leo thang, bao gồm giá vật liệu xây dựng và chi phí tài chính. Bên cạnh đó, nguồn cung mới tại khu vực trung tâm còn hạn chế, trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn duy trì ở mức cao, góp phần đẩy mặt bằng giá lên.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý I, TP.HCM sau sáp nhập ghi nhận khoảng 3.840 căn hộ mở bán sơ cấp, trong đó khu vực TP.HCM cũ chiếm hơn 1.500 căn, tương đương khoảng 40% nguồn cung. Phần lớn sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang với mức giá phổ biến từ 91–220 triệu đồng/m².
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết từ đầu năm, giá vật liệu xây dựng tăng mạnh, điều kiện thanh toán với nhà cung cấp chặt chẽ hơn khiến chủ đầu tư phải ứng vốn lớn, tạo áp lực lên dòng tiền. Đồng thời, lãi vay bất động sản vẫn duy trì ở mức cao và nhiều dự án kéo dài do vướng pháp lý khiến chi phí tài chính tích lũy, buộc phải phân bổ vào giá bán.
Mặt bằng giá cao cũng tác động đến thanh khoản thị trường. Bộ Xây dựng cho biết trong quý I, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 30.857 giao dịch, giảm 18,5% so với quý trước và giảm 8,1% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng ghi nhận sức hấp thụ căn hộ tại TP.HCM giảm từ 40–60% trong cùng kỳ.
Dự báo từ nay đến năm 2027, thị trường TP.HCM mở rộng có thể đón thêm khoảng 50.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở bình dân tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven. Trong bối cảnh này, các chuyên gia cho rằng mặt bằng giá căn hộ khó giảm trong ngắn hạn và nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.
