Theo văn bản góp ý gửi cơ quan chức năng TP.HCM, HoREA cho rằng cần bổ sung phương pháp xác định dân số nhà chung cư ngay từ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết 1/500. Mục tiêu là đảm bảo diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người khoảng 32 m², đồng thời tạo dư địa phát triển các loại căn hộ diện tích nhỏ.
Cụ thể, đối với căn hộ phục vụ tái định cư hoặc nhà ở xã hội, HoREA đề xuất căn hộ 1 phòng diện tích từ 25–32 m² được tính cho 1 người. Với căn hộ có diện tích lớn hơn, số người ở sẽ được tính tăng tương ứng theo diện tích sử dụng. Cách tính này cũng được đề xuất áp dụng tương tự với căn hộ thương mại, nhằm thống nhất phương pháp xác định dân số.
Đối với các dự án có nhu cầu bố trí linh hoạt nhiều loại hình căn hộ, hiệp hội đề xuất căn hộ 1 phòng diện tích từ 25–45 m² cũng chỉ tính 1 người. Trường hợp căn hộ có chức năng lưu trú hoặc văn phòng kết hợp lưu trú, phần diện tích lưu trú sẽ được quy đổi bằng 50% chỉ tiêu dân số theo quy định.
HoREA nhận định việc điều chỉnh phương pháp tính dân số sẽ giúp cơ quan quản lý linh hoạt hơn trong phê duyệt dự án, đồng thời phù hợp với xu hướng gia đình quy mô nhỏ ngày càng gia tăng. Theo dữ liệu thị trường, nhóm hộ gia đình từ 1–3 người đang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi mô hình gia đình nhiều thế hệ có xu hướng giảm.
Hiệp hội cũng cảnh báo quy định hiện hành có thể làm giảm nguồn cung căn hộ nhỏ, buộc doanh nghiệp phát triển nhiều căn hộ diện tích lớn, dẫn đến lệch pha cung – cầu. Điều này không chỉ làm gia tăng tồn kho mà còn có nguy cơ ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Theo HoREA, nhu cầu thị trường hiện tập trung chủ yếu vào căn hộ 2 phòng ngủ diện tích khoảng 70 m², chiếm 60–70% tổng nhu cầu. Căn hộ nhỏ khoảng 50 m² chiếm thêm 20–25%, trong khi phân khúc căn hộ lớn chỉ chiếm tỷ trọng thấp. Nếu không điều chỉnh cơ cấu sản phẩm phù hợp, thị trường có thể đối mặt với rủi ro dư thừa nguồn cung ở phân khúc cao cấp.
Hiện nay, quy định của TP.HCM xác định quy mô dân số căn hộ dựa trên số phòng và diện tích sử dụng. Theo đó, căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 25–32 m² được tính 1 người, diện tích lớn hơn có thể tính 2 người; căn hộ 2–3 phòng ngủ được tính từ 2 đến 5 người tùy theo diện tích.
