Giá nhà Hà Nội tăng nóng, dư địa đầu tư ngày càng thu hẹp
Trong năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận đà tăng giá mạnh ở hầu hết các phân khúc, đặc biệt là căn hộ chung cư. Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, mức tăng phổ biến dao động từ 25–30%, nhiều dự án mới hoặc tái mở bán ghi nhận mức điều chỉnh lên tới 40–50% so với giai đoạn trước.
Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội hiện đã chạm ngưỡng 100–130 triệu đồng/m² ở nhiều khu vực, thậm chí vượt giá các dự án cùng phân khúc tại TP HCM. Đà tăng nhanh khiến khả năng sinh lời ngắn hạn giảm rõ rệt, trong khi biên an toàn cho nhà đầu tư ngày càng mỏng, đặc biệt với những người sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong bối cảnh đó, không ít nhà đầu tư phía Bắc bắt đầu đánh giá lại chiến lược, chuyển từ tâm lý “giữ tiền ở Hà Nội” sang tìm kiếm những thị trường có giá còn thấp hơn, dư địa tăng trưởng dài hạn rõ ràng hơn và thanh khoản tốt hơn trong trung – dài hạn.
TP HCM và vùng phụ cận trở thành điểm đến của dòng vốn phía Bắc
Theo DatXanh Services, dòng tiền từ nhà đầu tư phía Bắc hiện chiếm khoảng 30–35% tổng lượng giao dịch bất động sản tại thị trường phía Nam trong năm qua. Xu hướng này không chỉ tập trung vào các dự án cao cấp tại TP HCM mà còn lan rộng sang phân khúc trung cấp, vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven và đô thị vệ tinh.
Khảo sát của One Mount Group cho thấy gần một nửa nhà đầu tư miền Bắc quan tâm đến thị trường căn hộ TP HCM, trong đó khoảng 20–30% sẵn sàng xuống tiền khi sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí về giá, pháp lý và khả năng khai thác sử dụng. Dữ liệu từ các nền tảng giao dịch trực tuyến cũng ghi nhận lượng người tìm mua bất động sản TP HCM từ phía Bắc tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn 2023.
Đáng chú ý, sự quan tâm đang mở rộng sang các thị trường mới sau sáp nhập hoặc hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai và khu vực Tây Ninh (Long An cũ). Đây là những địa bàn có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với Hà Nội, trong khi quỹ đất và dư địa phát triển còn lớn.
Dòng tiền chọn lọc hơn, ưu tiên giá trị thực và pháp lý rõ ràng
Các chuyên gia nhận định, chênh lệch giá giữa hai thị trường Bắc – Nam là yếu tố then chốt thúc đẩy làn sóng “Nam tiến”. Trong khi giá bất động sản phía Bắc đã tăng nhanh và tiệm cận đỉnh ngắn hạn, thì phía Nam vẫn duy trì mức tăng vừa phải, phổ biến 15–25%, tạo ra khoảng trống cho đầu tư trung và dài hạn.
Bên cạnh yếu tố giá, hạ tầng giao thông cũng đóng vai trò quan trọng. Các dự án lớn như Vành đai 3 TP HCM, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cùng việc mở rộng địa giới hành chính đang góp phần nâng cao khả năng kết nối và giá trị bất động sản khu vực phía Nam. Đây được xem là “chất xúc tác” quan trọng giúp dòng tiền từ phía Bắc mạnh dạn dịch chuyển.
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, dòng tiền được dự báo sẽ thận trọng và chọn lọc hơn. Nhà đầu tư ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, những sản phẩm mang tính đầu cơ cao, thiếu nền tảng khai thác hoặc phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt.
