Thị trường căn hộ Hà Nội thời gian gần đây xuất hiện nhiều tin rao bán “cắt lỗ”, song mức giảm thực tế không đáng kể. Khảo sát cho thấy một số căn hộ tại khu vực phía Đông Hà Nội đang được chào bán quanh mức 67–70 triệu đồng/m², chỉ giảm vài triệu đồng mỗi m² so với cuối năm ngoái, nhưng vẫn cao hơn khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước.
Không chỉ người mua ở thực, giới đầu tư cũng giữ tâm lý thận trọng. Nhiều nhà đầu tư lo ngại nguồn cung căn hộ sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2026–2027, với hàng chục nghìn sản phẩm dự kiến bàn giao, gây áp lực lên thanh khoản thị trường thứ cấp và thị trường cho thuê.
Theo CBRE Việt Nam, trong quý I/2026, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tiếp tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m², trung bình khoảng 102 triệu đồng/m², tăng 29% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thứ cấp đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như đi ngang so với cuối năm 2025 nhưng vẫn tăng 21% theo năm.
Áp lực lãi suất là một trong những nguyên nhân chính khiến người mua chùn bước. Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết lãi suất vay mua nhà thả nổi trong quý I dao động khoảng 10–14%/năm, làm tăng đáng kể chi phí trả góp hàng tháng và ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua.
Bên cạnh đó, hiệu suất cho thuê thấp cũng làm giảm sức hấp dẫn của kênh đầu tư căn hộ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết lợi suất cho thuê phổ biến dưới 2%, tại các đô thị lớn chỉ khoảng 3–4%, thấp hơn nhiều so với gửi tiết kiệm, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại sử dụng đòn bẩy tài chính.
Cushman & Wakefield dự báo trong hai năm tới, Hà Nội sẽ có hơn 28.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án được bàn giao, trong đó hơn một nửa thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung lớn trong khi sức mua chưa phục hồi khiến nhiều người lựa chọn tiếp tục quan sát thay vì xuống tiền.
Khảo sát của VnExpress với gần 8.500 độc giả cho thấy hơn 21% người tham gia chọn tiếp tục thuê nhà và tích lũy tài chính, trong khi gần 20% quyết định hoãn kế hoạch mua nhà để chờ thị trường điều chỉnh.
Các chuyên gia nhận định thị trường căn hộ đang trong giai đoạn đi ngang, với sự giằng co giữa giá bán cao và sức cầu yếu. Thanh khoản chỉ có thể cải thiện khi lãi suất ổn định hơn, giá bán điều chỉnh hợp lý và dòng tiền quay trở lại thị trường một cách bền vững.
