Giá căn hộ nội đô tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của số đông
Theo báo cáo của CBRE Việt Nam công bố tại cuộc họp tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý IV-2025, giá bán căn hộ sơ cấp tại khu vực nội đô hiện phổ biến ở mức 90–100 triệu đồng/m², trong khi nhiều dự án hạng sang tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm đã được chào bán với mức giá vượt 120 triệu đồng/m², thậm chí có sản phẩm đặc thù tiệm cận ngưỡng 500 triệu đồng/m².
Trong khi đó, mặt bằng giá căn hộ tại khu vực vùng ven và cận Hà Nội như Văn Giang (Hưng Yên), Gia Lâm, Đông Anh dao động quanh mức 50–60 triệu đồng/m². Như vậy, giá căn hộ nội đô đang cao gần gấp đôi vùng ven, phản ánh rõ sự mất cân đối về không gian phát triển nhà ở.
Đáng chú ý, dù giá sơ cấp trung bình toàn thị trường trong quý IV-2025 đạt khoảng 78 triệu đồng/m² và đã giảm nhẹ so với quý trước, nhưng vẫn tăng khoảng 8% so với cùng kỳ năm 2024. Ở thị trường thứ cấp, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như đi ngang theo quý nhưng tăng tới 24% theo năm, cho thấy mặt bằng giá cao đã được “neo giữ” khá bền vững.
Theo các chuyên gia, nguyên nhân chính khiến giá nội đô tăng mạnh là do quỹ đất khan hiếm, chi phí phát triển dự án cao, cùng với xu hướng phát triển các dự án cao cấp nhằm tối ưu hiệu quả đầu tư. Trong khi đó, phân khúc nhà ở giá vừa túi tiền gần như vắng bóng tại khu vực trung tâm trong nhiều năm trở lại đây.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng lệch pha, dồn về khu vực đô thị vệ tinh
Năm 2025, Hà Nội ghi nhận gần 36.000 căn hộ mở bán mới, là mức cao thứ hai kể từ năm 2019. Riêng quý IV, nguồn cung mới đạt gần 15.000 căn, cho thấy thị trường đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ rệt về lượng hàng.
Tuy nhiên, điểm đáng lưu ý là cơ cấu nguồn cung không phân bổ đồng đều. Các đại đô thị tại khu vực Văn Giang (Hưng Yên) chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mở bán trong quý IV và khoảng 40% nguồn cung cả năm. Điều này phản ánh xu hướng phát triển lan tỏa ra ngoài ranh giới hành chính Hà Nội, nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí đầu tư thấp hơn.
Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt khoảng 79% trong quý IV-2025, cho thấy nhu cầu mua nhà ở thực vẫn khá ổn định. Tuy nhiên, lực cầu chủ yếu tập trung vào các dự án có giá bán dễ tiếp cận hơn tại vùng ven, trong khi các dự án nội đô giá cao có dấu hiệu chọn lọc khách hàng rõ rệt.
Việc nguồn cung nghiêng về phân khúc trung và cao cấp, trong khi thiếu vắng sản phẩm nhà ở giá hợp lý, đang khiến thị trường rơi vào trạng thái “thừa cao cấp – thiếu vừa túi tiền”, tạo áp lực lớn lên bài toán an cư của người lao động đô thị.
Năm 2026: Giá được điều tiết nhưng phân hóa còn kéo dài
Dự báo cho năm 2026, CBRE Việt Nam cho rằng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, khoảng 33.000 căn, tương đương năm 2025. Việc nguồn cung tăng, đặc biệt từ các khu đô thị vệ tinh và các dự án nội đô giá cao, sẽ tạo ra sự cạnh tranh nhất định, qua đó góp phần điều tiết đà tăng giá trên thị trường sơ cấp.
Bên cạnh đó, động lực phát triển hạ tầng giao thông, nhất là các tuyến vành đai và trục kết nối liên vùng, tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc mở rộng không gian đô thị và thu hút đầu tư bất động sản ra khu vực ngoại vi.
Tuy vậy, nhiều chuyên gia nhận định sự phân hóa giá giữa nội đô và vùng ven khó có thể thu hẹp trong ngắn hạn, bởi quỹ đất trung tâm ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu sống gần lõi đô thị vẫn rất lớn. Chỉ khi nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá hợp lý được đẩy mạnh, đặc biệt từ nửa cuối năm 2026, áp lực tăng giá mới có thể được giảm bớt một cách rõ rệt.
Trong bối cảnh đó, thị trường căn hộ Hà Nội được dự báo sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn về thanh khoản, nhưng bài toán cân bằng cung – cầu và khả năng chi trả của người dân đô thị vẫn là thách thức lớn, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ từ chính sách, quy hoạch và phát triển hạ tầng.
