Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý liên quan đến phương pháp xác định dân số trong các dự án chung cư theo Quyết định 32 do UBND TP.HCM ban hành cuối năm 2025. Đây là quy định được sử dụng làm căn cứ trong nhiều khâu như chấp thuận chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết, thẩm định và cấp phép xây dựng.
Theo quy định hiện hành, quy mô dân số trong dự án được tính dựa trên diện tích và số phòng của từng căn hộ. Cụ thể, căn hộ một phòng ngủ được quy đổi từ một đến hai người tùy theo diện tích; căn hai phòng ngủ tương ứng hai đến ba người; căn ba phòng ngủ từ bốn đến năm người. Với các căn hộ có diện tích lớn hơn, số người ở có thể được tính lên đến sáu người.
HoREA cho rằng cách tính này đang tạo áp lực buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm để phù hợp với chỉ tiêu dân số được duyệt. Theo đó, các chủ đầu tư có xu hướng tăng tỷ trọng căn hộ diện tích lớn nhằm “giãn” mật độ dân số, đồng thời giảm số lượng căn hộ nhỏ và trung bình trong dự án.
Hệ quả, theo Hiệp hội, là nguồn cung căn hộ từ ba phòng ngủ trở lên có thể gia tăng, trong khi phân khúc căn hộ hai phòng ngủ – loại hình chiếm nhu cầu lớn nhất trên thị trường – lại bị thu hẹp. Điều này có nguy cơ làm mất cân đối cung – cầu, đặc biệt trong bối cảnh nhu cầu nhà ở vừa túi tiền vẫn chiếm tỷ trọng áp đảo.
Dẫn số liệu khảo sát thị trường, HoREA cho biết khoảng 60–70% người mua nhà thuộc nhóm thu nhập trung bình có nhu cầu đối với căn hộ hai phòng ngủ; khoảng 20–25% lựa chọn căn một phòng ngủ, trong khi căn hộ từ ba phòng ngủ trở lên chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ, khoảng 5–10%. Thực tế này cho thấy xu hướng tiêu dùng tập trung vào các sản phẩm có diện tích vừa phải, phù hợp khả năng tài chính.
Không chỉ ảnh hưởng đến cơ cấu sản phẩm, HoREA cũng chỉ ra sự thiếu thống nhất trong việc xác định quy mô dân số giữa các bước thực hiện dự án. Cụ thể, chỉ tiêu dân số được xác định tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng có thể được tính toán lại ở các khâu thẩm định, cấp phép xây dựng, và kết quả thường thấp hơn. Điều này buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh thiết kế, phổ biến là tăng diện tích căn hộ, kéo theo chi phí đầu tư và thời gian triển khai dự án tăng lên.
Hiệp hội cũng nhận định phương pháp tính dân số hiện nay chưa phù hợp với xu hướng quy mô hộ gia đình tại đô thị đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến từ một đến ba người mỗi hộ. Trong khi đó, thị trường từng ghi nhận tình trạng tồn kho lớn ở phân khúc căn hộ diện tích lớn với thanh khoản chậm, còn nguồn cung nhà ở giá phù hợp lại thiếu hụt kéo dài.
Theo HoREA, nếu tiếp tục áp dụng cách tính hiện tại, nguy cơ dư thừa căn hộ diện tích lớn có thể lặp lại, đồng thời làm giảm tính linh hoạt trong phát triển dự án. Quy định này cũng được đánh giá là chặt chẽ hơn so với một số địa phương khác, từ đó ảnh hưởng đến khả năng cân đối sản phẩm của doanh nghiệp.
Trước thực tế trên, Hiệp hội kiến nghị giữ nguyên quy mô dân số đã được phê duyệt tại bước chấp thuận chủ trương đầu tư, không điều chỉnh lại ở các giai đoạn tiếp theo. Đồng thời, đề xuất cho phép doanh nghiệp chủ động xây dựng cơ cấu căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường, qua đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trước khi Quyết định 32 được ban hành, TP.HCM chưa có quy định cụ thể về việc tính dân số dựa trên diện tích căn hộ trong các dự án chung cư. Các quy định trước đây chủ yếu tập trung vào diện tích tối thiểu của căn hộ hoặc chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân, chưa gắn trực tiếp với việc xác định quy mô dân số trong từng dự án như hiện nay. Việc bổ sung quy định mới được cơ quan quản lý kỳ vọng nhằm kiểm soát tốt hơn áp lực dân số và hạ tầng đô thị, song cũng đang đặt ra những yêu cầu điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn thị trường.
