Lo mất tiền tỷ

Sau nhiều lần đi lại tìm hiểu, đầu năm 2021, anh Thành Nhân (TP.HCM) quyết định xuống tiền đầu tư một lô đất tại Hội An (Quảng Nam) với giá hơn 20 tỷ đồng. Theo hợp đồng 2 bên đã ký kết và được công chứng, anh Nhân phải đặt cọc trước 2 tỷ đồng và hoàn tất giao dịch trong tháng 5. Nếu bên bán không thực hiện hợp đồng thì bị phạt gấp đôi số tiền đã đặt cọc, ngược lại anh Nhân vi phạm hợp đồng thì đương nhiên mất số tiền đã cọc.

Đến giữa tháng 5, Quảng Nam ghi nhận ca dương tính với Covid-19 và lập tức siết chặt các biện pháp ngăn ngừa sự lây lan của dịch bệnh. Lo ngại ra Hội An trong thời điểm này sẽ bị cách ly nhiều ngày ảnh hưởng đến việc kinh doanh tại TP.HCM, anh Nhân thương lượng với bên bán gia hạn hợp đồng đến ngày 20/6 tới.

Sau đó đến lượt TP.HCM thực hiện giãn cách xã hội trên toàn thành phố theo Chỉ thị 15. Nhiều tỉnh thành cũng áp dụng cách ly tập trung 21 ngày với người về từ TP.HCM. Với tình hình dịch bệnh diễn biến phức tạp như hiện tại, anh Nhân lo ngại việc giãn cách sẽ chưa được gỡ bỏ trước ngày 20 tới. Trong khi bên bán yêu cầu anh thanh toán theo thỏa thuận trước đó hoặc bị mất cọc.

“Giờ ủy quyền cho người khác để hoàn tất giao dịch thì tôi cũng lo, vì 18 tỷ đồng không phải là con số nhỏ. Nhưng không chuyển thì sợ người bán làm căng. Tôi cũng không biết làm thế nào”, anh Nhân chia sẻ.

toan-canh-ha-noi-1623664143.jpg
Nhiều nhà đầu tư lo ngại mất hàng tỷ đồng tiền cọc vì vướng giãn cách xã hội. 

Tương tự anh Nhân, bà Thanh (Đà Nẵng) cũng vừa đặt cọc 400 triệu đồng để mua thửa đất 200m2 cùng căn nhà cấp 4 trên đất với giá 3,2 tỷ đồng. Theo hợp đồng cọc, 2 bên thống nhất làm thủ tục mua bán trong 30 ngày: Bên bán chuyển đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà Thanh sẽ giao thêm số tiền còn lại.

Khi còn chưa đầy 10 ngày nữa đến hẹn thì khu căn hộ bà Thanh ở bị khoanh vùng, cách ly. Cả gia đình bà không thể ra ngoài mà phía người bán liên tục hối bà tìm cách “chồng” đủ số tiền còn lại, do họ đang "kẹt" tiền. Bà cũng rất lo lắng sợ mất số tiền đã cọc trước đó.

Theo khảo sát của Toancanhbatdongsan.com.vn, không phải đến khi đại dịch bùng phát lần thứ 4 này mà ngay từ khi có những tỉnh thành đầu tiên áp dụng giãn cách xã hội, đã có nhiều trường hợp người mua không thể hoàn tất giao dịch theo hợp đồng đặt cọc. Giải pháp của đa số trường hợp là 2 bên sẽ thỏa thuận gia hạn thời gian thanh toán. Cá biệt có trường hợp, người mua liên tục xin gia hạn gần cả năm mới tiến thành thanh toán hoàn tất hợp đồng. Trường hợp, người bán không đồng ý gia hạn có thể phát sinh những rủi ro và tranh chấp về sau cho bên mua.

Pháp luật đã có quy định

Giải đáp về tình huống này, các luật sư thuộc Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, pháp luật hiện hành đã có quy định cụ thể. Theo khoản 2 điều 351, Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự. Đồng thời, theo Án lệ số 25/2018/AL, không bị coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc và chịu phạt vì nguyên nhân khách quan.

Tuy nhiên, để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, các chuyên gia khuyến cáo, bên mua cần thông báo cho bên bán (bên nhận tiền đặt cọc) biết về tình hình thực tế không thể đến phòng công chứng thực hiện việc mua bán nhà đất như đã thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc trước đó. Đồng thời, 2 bên thỏa thuận lại thời điểm phù hợp để cùng nhau thực hiện việc mua bán nhà đất như đã cam kết tại hợp đồng đặt cọc. Việc thông báo và thỏa thuận gia hạn thời điểm thanh toán có thể qua hình thức gọi điện thoại, có ghi âm để làm bằng chứng cho việc thống nhất này.

dat-nen-can-ho-do-khoan-1623664158.jpg
Làn sóng đầu tư ngoài tỉnh khiến số trường hợp không thể hoàn tất giao dịch đất đai khi giãn cách xã hội tăng lên.

Trường hợp người bán không đồng ý gia hạn thanh toán, luật sư Phạm Ngọc Hưng - văn phòng luật sư Phạm Hưng cho rằng bên mua vẫn có thể chuyển tiền cho bên bán, đồng thời yêu cầu ngân hàng phong tỏa tài khoản. Đến khi bên bán hoàn thành nghĩa vụ sang nhượng sổ đỏ, sổ hồng thì mới cho giải ngân số tiền này.

Khi đó, việc thực hiện nghĩa vụ của bên mua sẽ có sự chứng nhận của ngân hàng, tránh trường hợp tranh chấp về sau. Trường hợp bên bán không thực hiện các thủ tục tiếp theo để sang nhượng giấy tờ, bên mua có thể rút tiền về và yêu cầu bên bán bồi thường tiền cọc.

“Hai bên cùng song hành làm nghĩa vụ. Bên mua làm nghĩa vụ thanh toán và đã có chứng thực bằng tiền mặt gửi về tài khoản bên bán; đồng thời bên bán cũng làm nghĩa vụ bàn giao tài sản của mình. Đây là giải pháp chắc chắn và an toàn nhất cho cả 2 phía”, ông Hưng chia sẻ.

Thực tế, hầu hết các giao dịch mua bán bất động sản riêng lẻ (không nằm trong dự án) trên thị trường hiện nay được thanh toán qua 3 bước:

Bước 1 là đặt cọc.

Ở bước này, bên mua sẽ thanh toán trước một phần giá trị tài sản, theo thỏa thuận với bên bán, gọi là tiền cọc. Đồng thời, 2 bên sẽ ký với nhau hợp đồng đặt cọc (có thể công chứng hoặc không công chứng đều hợp pháp).

Trong nội dung hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ giao hẹn một mốc thời gian để tiến hành công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất. Đây cũng chính là khoảng thời gian cần thiết để để bên bán chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ cần thiết cho việc công chứng và sang tên sổ đỏ; trong khi bên mua sẵn sàng tài chính.

Bước 2 là công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thống nhất ngày ký hợp đồng mua bán, các bên sẽ lựa chọn văn phòng công chứng để chứng nhận việc mua bán nhà đất của mình.

Tại thời điểm công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất này, bên mua sẽ giao tiền và bên bán sẽ nhận tiền đợt 2. Việc giao nhận tiền này các bên tự làm việc với nhau: có thể bằng hình thức chuyển khoản tại ngân hàng, sử dụng InternetBanking hoặc giao tiền mặt… Thông thường tại bước này bên mua sẽ thỏa thuận với bên bán giữ lại một phần tiền để ràng buộc bên bán tiếp tục hỗ trợ việc sang tên đổi sổ.

Bước 3 là thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng.

Bước này được thực hiện tại văn phòng đăng ký đất đai, thông thường sẽ mất từ 15 - 21 ngày làm việc. Và thủ tục sang tên này cần có sự phối hợp của phía người bán. Sau khi đã nhận được sổ đỏ mới, bên mua sẽ thực hiện thanh toán nốt phần tiền còn lại cho bên bán.

Như vậy, việc ký hợp đồng mua bán nhà đất thường diễn ra tại văn phòng công chứng, với sự có mặt của cả bên mua và bên bán. Đây cũng là lý do nhiều thương vụ giao dịch nhà đất bị “kẹt” lại gần đây, do một trong 2 bên thuộc diện bị cách ly hoặc giãn cách xã hội, không thể rời khỏi nơi cư trú.