Toàn cảnh bất động sản nhà ở ven TP.HCM: Mua bán nhà đất Bình Dương

Phạm Ánh Thúy

Cùng với tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, Bình Dương đang là tỉnh có lượng quan tâm tìm kiếm mua bán nhà đất cao nhất tại khu vực phía Nam.

Với những thành quả tỉnh Bình Dương đạt được về kinh tế - xã hội trong nhiều năm gần đây, thị trường bất động sản tại tỉnh Bình Dương được các chuyên gia Savills Việt Nam nhận định rất tiềm năng và khả năng tăng trưởng cao. Sau 20 năm tái lập tỉnh, Bình Dương từ khu vực dân cư rải rác và tập trung vào sản xuất nông nghiệp đã trở thành một trong những địa phương phát triển bậc nhất cả nước với những khu đô thi quy cũ và được biệt danh là "thủ phủ công nghiệp".

Theo phân tích của các chuyên gia, việc Bình Dương duy trì được đà phát triển kinh tế và cải thiện điều kiện sống của người dân trong nhiều năm liền, ngay cả trong bối cảnh đại dịch, đã phần nào chứng minh cho nhà đầu tư thấy về tiềm lực của tỉnh. Những yếu tố này đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản tại Bình Dương khi nhu cầu ngày một tăng, song song với tiềm lực tài chính của người dân.

Nhu cầu mua bán nhà đất Bình Dương

Tỉnh Bình Dương là một trong những tỉnh có tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa nhanh nhất nước ta. Với những chính sách cởi mở và tập trung phát triển bền vững, tỉnh giáp ranh TP.HCM về phía Đông này đã và đang gặt hái được nhiều thành công nhất định.

Trong năm 2020, Bình Dương giữ vững đà tăng trưởng trước những thách thức từ đại dịch và biến động kinh tế toàn cầu. Theo báo cáo của UBND tỉnh Bình Dương, địa phương này đã đạt mức tăng trưởng 6,91% về tổng sản phẩm của tỉnh (GRDP), kim ngạch xuất khẩu tăng 8,5% so với cùng kỳ. Tổng số vốn đầu tư trong nước lên đến 67.000 tỷ đồng và thu hút được 967,5 triệu USD vốn đầu tư nước ngoài, nâng tổng dự án có vốn đầu tư nước ngoài toàn tỉnh lên 3.855 dự án.

tinh-binh-duong-tuan-nhujpg
Thị trường bất động sản thành phố Dĩ An, Bình Dương.

Theo kết quả khảo sát “Mức sống dân cư năm 2020”, Bình Dương là địa phương có thu nhập bình quân đầu người cao nhất cả nước, đạt hơn 7 triệu đồng/tháng, vượt qua cả TP.HCM và Hà Nội. Với tỷ lệ tăng dân số cao nhất cả nước, khoảng 7%, nhu cầu nhà ở tại đây lên đến 100.000 căn/năm. Con số này chủ yếu phục vụ cho lực lượng lao động dồi dào, đặc biệt là hơn 50.000 chuyên gia nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại các khu công nghiệp trên địa bàn. Các báo cáo từ những đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy, ngày càng có nhiều chuyên gia nước ngoài có xu hướng chuyển về sống tại Bình Dương hoặc Đồng Nai, thay vì di chuyển đi - về TP.HCM như giai đoạn trước.

Báo cáo quý I/2021 của Batdongsan.com.vn cho thấy, Bình Dương là thị trường được quan tâm tìm kiếm nhiều nhất tại khu vực phía Nam. Mức độ quan tâm của nhà đầu tư bất động sản đến Bình Dương gấp đôi Long An và vượt Đồng Nai.

Đáng chú ý, sức hút của thị trường này dường như không hề bị ảnh hưởng sau mỗi đợt dịch bệnh bùng phát. Cụ thể, lượt tìm kiếm mua bán nhà đất Bình Dương tăng 620% sau đợt Covid-19 lần thứ 1, tăng 36% sau lần thứ 2 và vượt đến 668% sau lần thứ 3. Báo cáo cũng chỉ ra 50% số lượng người tìm kiếm bất động sản Bình Dương đến từ TP.HCM, 45% là người Bình Dương và chỉ còn 5% đến từ các khu vực lân cận.

Diễn biến mua bán nhà đất Bình Dương

Thị trường đất nền

Số liệu của DKRA Vietnam cho thấy, trong quý I/2021, Bình Dương có 179 nền đất dự án được mở bán trên địa bàn, đứng thứ 3 về nguồn cung đất nền trong danh sách 5 thị trường bất động sản trọng điểm khu vực phía Nam (bao gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An).

Tỷ lệ hấp thụ trong 3 tháng đầu năm đạt 100%, với 179 nền được bán ra thành công. Giá bán sơ cấp tại đây đang ở mức cạnh tranh so với các tỉnh vùng ven khác, dao động 11,6 - 15 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản thị trường ở mức trung bình và mặt bằng giá không tăng đáng kể.

gia-dat-nen-dkra-viet-nam-1623492978.jpg
So sánh giá bán đất nền tại các tỉnh. Nguồn: DKRA Vietnam

Thị trường căn hộ

DKRA Vietnam cho biết, thị trường Bình Dương có dấu hiệu chững nhẹ sau một thời gian tăng trưởng nhanh chóng về cả nguồn cung và giá bán vào năm 2020. Theo đó, tỉnh có 1.893 căn hộ mở bán trong quý đầu năm, chiếm 34% tổng nguồn cung khu vực phía Nam, đứng sau TP.HCM. Trong đó, có 1.430 căn được bán ra, tương đương với tỷ lệ hấp thụ khoảng 76% nguồn cung mới.

Biên độ giá bán căn hộ tại khu vực này khá lớn, với giá bán phổ biến sau VAT dao động 25 - 44,6 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm phí bảo trì). Mức giá trung bình trên thị trường là 36,8 triệu đồng/m2, thấp hơn Đồng Nai và hơn phân nửa TP.HCM.

gia-ban-can-ho-dkra-viet-nam-1623492978.jpg
So sánh giá bán căn hộ tại các tỉnh. Nguồn: DKRA Vietnam

Thị trường nhà phố - biệt thự

Trong 3 tháng đầu năm nay, Bình Dương không ghi nhận dự án nhà phố - biệt thự chào bán. Lượng giao dịch cũng gần như không có.

Giá bán thấp nhất sau VAT trên thị trường chỉ khoảng 1,4 tỷ đồng/căn và giá cao nhất là 16,4 tỷ đồng/căn. Đây cũng là mức giá cạnh tranh nhất so với 4 tỉnh thành còn lại. Người mua tập trung chủ yếu vào những dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.

gia-ban-biet-thu-dkra-viet-nam-1623492978.jpg
So sánh giá bán nhà phố - biệt thự tại các tỉnh. Nguồn: DKRA Vietnam

Chuyên gia đánh giá

Cơ hội

TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao, Savills Việt Nam cho biết, thời gian vừa qua, thị trường bất động sản ở Bình Dương đã nhận được sự quan tâm và đầu tư của một số nhà đầu tư nước ngoài. Nổi bật là việc tập đoàn Tokyu Corporation (Nhật Bản) chọn nơi đây là điểm đến đầu tiên tại Việt Nam vào năm 2011.

“Việc một trong những tập đoàn hàng đầu Nhật Bản về phát triển đô thị quyết định chọn Bình Dương làm điểm đến không chỉ cho thấy niềm tin của doanh nghiệp nước ngoài vào khả năng tăng trưởng kinh tế của tỉnh, mà còn về tiềm năng thu hút dân cư để biến Bình Dương trở thành nơi an cư lạc nghiệp”, ông Khương nhận định.

Cũng theo vị chuyên gia này, Bình Dương đang đáp ứng rất tốt các điều kiện cơ bản về cơ sở hạ tầng, về bài toán công ăn việc làm và về tiện ích cộng đồng như trường học, bệnh việc và các cơ sở y tế… Các điều kiện này cũng sẽ ngày càng hoàn thiện trong những năm tới. Đây sẽ là những yếu tố bản lề để thúc đẩy thị trường bất động sản khi thu hút nhà đầu tư và di dân cơ học.

ts-su-ngoc-khuong-savills-1623493317.jpg
TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao, Savills Việt Nam.

Mặc dù vậy, hiện nay tỉnh Bình Dương vẫn chưa có nhiều dự án quy mô lớn và đa phần dự án chỉ tập trung vào xây dựng căn hộ chung cư. Việc thiếu đa dạng về sản phẩm mở ra cơ hội rất lớn cho những nhà phát triển nhà phố và biệt thự.

Trong những năm gần đây, mặt bằng giá bất động sản dân cư tại TP.HCM tiếp tục tăng cao, dẫn đến khả năng tìm được không gian sống thoải mái và vừa ngân sách thật sự là điều mong ước. Vì vậy giải pháp thuê đang được rất nhiều người tìm đến để có thể chổ ở tại vị trí thuận tiện.

Khi Bình Dương ngày càng xích lại gần hơn với TP.HCM thông qua hạ tầng giao thông được cải thiện đáng kể, ngày càng nhiều người dân sống tại TP.HCM quan tâm đến việc di chuyển ra vùng ven và các thành phố vệ tinh. Điều này mở ra cơ hội cho Bình Dương nếu tỉnh có thêm những dự án dân cư được quy hoạch bài bản với cơ sở hạ tầng và tiện ích sống tốt.

“Nhu cầu về không gian sống và sự dễ dàng di chuyển về Bình Dương là có, người mua đang trở nên linh hoạt hơn và được minh chứng trong thời gian qua, khi những dự án căn hộ chung cư đã thu hút đông đảo người dân. Vì vậy nếu có những dự án nhà phố hay biệt thự quy mô và bài bản thì sẽ có sức hút rất lớn”, TS. Khương chia sẻ.

vincom-di-an-tuan-nhu-1623493821.jpg
Bình Dương đã hình thành hệ thống tiện ích hiện đại.

Rủi ro

Nhận định về rủi ro khủng hoảng dư thừa nguồn cung bất động sản tại Bình Dương, TS Khương cho rằng khả năng này là không có. Tuy tỉnh đang có khá nhiều dự án, song với mức độ phát triển của Bình Dương như 10 năm vừa qua thì nhu cầu nhà ở hiện rất cao khi công việc làm ngày càng nhiều.

Nếu so sánh với các mô hình thành phố vệ tinh và khu dân cư ngoại ô tại các nước khác thì việc di chuyển sang nơi khác sống rất phổ biến, nếu ở đó có công ăn việc làm ổn định và đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của người dân cùng những tiện ích đáng kể. Đồng thời hiện nay đa phần các dự án là chung cư và căn hộ. Đây không phải là phân khúc dành cho tất cả khách hàng và chưa thể đáp ứng nhu cầu của  tất cả người mua.

“Tôi nghĩ rằng việc di chuyển ly tâm để rời xa TP.HCM một chút ra Bình Dương hết sức bình thường. Ngoài ra những người làm lâu năm tại TP.HCM và giờ muốn tìm một nơi yên tĩnh thì cũng sẽ không ngại gì ra xa một chút vì lúc đó công việc không còn là thứ yếu”, ông Khương đánh giá.

Thanh Tâm