Trả lời câu hỏi “gần đây, vấn đề pháp lý bất động sản nào gặp nhiều nhất hoặc được nhờ tư vấn nhiều nhất?”, luật sự Vẹn cho biết “xu hướng đầu tư đất vùng ven, second home tại các tỉnh Lâm Đồng, Đắk Nông, Đắc Lắc… thời gian qua diễn ra sôi nổi. Việc không kiểm tra pháp lý chặc chẽ nên nảy sinh nhiều tranh chấp kiện tụng, nhất là thời điểm sau phong toả.”
Một số tình huống phổ biến như hình thức đặt cọc online, tức là người mua chỉ xem đất thông qua trao đổi trên facbook, zalo, email, điện thoại… đã tiến hành đặt cọc rồi sau đó mới phát hiện ra không đúng thửa đất, không đúng vị trí… dẫn đến kiện tụng dài ngày, tốn kém chi phí đi lại mà nhiều trường hợp rơi vào bế tắc.
Một tình huống nữa mà nhiều người gặp phải khi mua đất tại các tỉnh Tây Nguyên đó là mua đất của đồng bào dân tộc thiểu số. Theo quy định của pháp luật thì người dân tộc thiểu số không được bán đất trong vòng 10 năm kể từ khi được giao đất. Sau 10 năm mới được bán mà phải kèm theo điều kiện là họ phải chứng minh mình không còn canh tác hoặc không có khả năng lao động. Đa số các trường hợp này đều do người mua không kiểm tra kĩ, hoặc không hiểu về luật dẫn đến việc đến ngày hẹn công chứng thì công chứng viên không đồng ý công chứng.
Tại thành phố, phổ biến nhất là việc chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng. Trong khi đó khi kết hợp đồng, người mua không xem xét kỹ các điều khoản, dẫn đến các ràng buộc pháp lí lỏng lẻo, không có bất cứ hình thức chế tài nào, chẳng hạn hợp đồng không có thoả thuận về việc chủ đầu tư liên hệ Ngân hàng để Ngân hàng cung cấp chứng thư bảo lãnh cho chính khách hàng đó, để trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao hoặc chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng thì khách hàng có thể mang chứng thư bảo lãnh đó đến ngân hàng để yêu cầu ngân hàng thanh toán. Một vấn đề người mua hay gặp phải nữa là mua bán nhà khác hiện trạng ở khu vực đô thị. Ví dụ trên sổ hồng là nhà 1 trệt 2 lầu, nhưng ngoài hiện trạng là 1 trệt 3 lầu dẫn đến việc không thể sang tên.
Cũng trong buổi talkshow, luật sự Vẹn đã chia sẻ các hiểu biết mới nhất của mình về vấn đề pháp lý cho condotel. Theo luật sự Vẹn, pháp lí condotel đã “nóng” từ lâu, nhưng gần đây đang được quan tâm hơn sau khi có một nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản được ban hành trong đó có quy định hợp đồng mẫu về mua bán căn hộ du lịch. Đây là một tín hiệu đáng mừng cho thấy Nhà nước đã bắt đầu quan tâm đến một hình thức bất động sản mới có tên là condotel. Tuy nhiên, tính đến hiện tại vẫn chưa có văn bản hướng dẫn việc cấp sổ cho từng căn condotel. Thực tế, cũng có một số địa phương đã cấp sổ như là một biện pháp linh hoạt, nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển du lịch.
Luật sư Nguyễn Phước Vẹn chia sẻ, tại Việt Nam những năm gần đây nhu cầu sử dụng dịch vụ luật sư trong mua bán bất động sản đang tăng cao. Tuy nhiên đa số người dân vẫn “ngại", một phần do họ chưa lường trước hậu quả, nhưng phần nhiều do sợ chi phí cao. Người Việt cũng hay đặt lòng tin vào người khác, nhất là bên thứ 3 như môi giới. “Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán, đặc biệt là giao dịch online thông qua người thứ 3, đang rất phổ biến, chỉ cần một bên không trung thực là sẽ xảy ra sự cố pháp lý gây phiền phức, thậm chí là mất tiền mất của về sau".
Để giảm thiểu rủi ro, người mua hoàn toàn có thể tự trang bị cho mình các kiến thức nền tảng. Những thứ quan trọng nhất mà người mua cần kiểm tra, thẩm định khi mua đất, đó là: Thẩm định chủ thể, thẩm định các thông tin về quyền sử dụng đất (địa chỉ, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất), kiểm tra thực địa….
Ví dụ đọc trang đầu tiên trên sổ mà thấy tên là người dân tộc, ta phải nghĩ đến trường hợp họ không được sang nhượng đất. Hoặc đọc địa chỉ trên sổ, ta cần kiểm tra thực địa hoặc trên google xem vị trí thực nằm ở đâu, nếu thuộc khu vực rừng phòng hộ thì có nghĩa là khả năng cao không sang tên được, vì chỉ có hộ gia đình, cá nhân sống trong khu vực rừng phòng hộ mới được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nếu ta thấy đó là đất lúa thì phải hiểu là muốn mua đất lúa, người mua phải chứng minh rằng mình trực tiếp sản xuất nông nghiệp”, luật sư Vẹn chia sẻ.
Kiểm tra thông tin thôi vẫn chưa đủ, theo luật sư Vẹn, khi mua bán bất động sản, cần phải thẩm định pháp lý trên sổ hồng trước rồi xuống tận nơi để kiểm tra hiện trạng xem đất có bị chồng lấn ranh hay không. Cần gặp được chính chủ để biết họ là ai, nếu họ độc thân thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thể hiện họ độc thân, nếu họ đã kết hôn thì cần có giấy chứng nhận kết hôn; nếu chủ đất đã kết hôn, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nhưng cho rằng đây là tài sản riêng thì phải có văn bản chứng mình rằng họ được cho, tặng, thừa kế… Ngoài ra phải kiểm tra trong quy hoạch xem nó có phù hợp với loại đất mình mong muốn hay không. Tất cả những bước này sẽ giúp người mua tránh được các rủi ro kiện tụng tranh chấp.
Chia sẻ về vai trò của dịch vụ luật sư trong mua bán bất động sản, luật sự Vẹn cho biết, bằng nghiệp vụ của mình, các chuyên viên văn phòng luật sẽ kiểm tra pháp lý, phân tích mức độ rủi ro cho khách hàng, tiến hành soạn thảo các hợp đồng sao cho thật kín kẽ. Phòng bệnh hơn chữa bệnh, trong quan hệ dân sự, ai nắm tiền là người đó có quyền hơn khi thương thảo hợp đồng. Cho nên cần phải làm bước đầu tiên thật chuẩn chỉnh chứ khi đã trao tiền cho người ta rồi mới phát hiện vấn đề thì người mua sẽ bị thiệt bởi vì “Chi phí thuê luật sư tư vấn ban đầu thường thấp hơn chi thuế thuê luật sư khắc phục hậu quả”.
