Luồn cò là gì mà khiến môi giới phải 'nóng mặt'?

Ngô Vân

Thay vì trả công xứng đáng cho môi giới, nhiều bên mua bán quyết định luồn cò để giảm bớt chi phí. Dần dà chuyện luồn cò trở thành góc khuất không còn xa lạ trong giới bất động sản.

Luồn cò là gì?

Luồn cò thường được dùng để chỉ hành động người mua và chủ nhà “bỏ rơi” môi giới và đàm phán giá trực tiếp với nhau. Luồn cò là thuật ngữ phổ biến trong ngành môi giới bất động sản, hay còn được biết đến với tên gọi khác như bẻ cò, bóp cò, cắt cầu. 

Mục đích chính của luồn cò là để cắt giảm chi phí cần phải trả cho môi giới. Khi thực hiện hành vi luồn cò, bên bán sẽ không phải chi trả hoa hồng cho môi giới, còn bên mua cũng được lợi khi được giảm thêm tiền nhà. 

Luồn cò có phổ biến không?

Theo khảo sát từ một nhóm cộng đồng môi giới bất động sản, luồn cò là vấn đề mà bất kỳ môi giới nào cũng từng trải qua một lần trong đời. 

Anh Quốc Hưng – môi giới tại khu vực TPHCM chia sẻ: “Ai kinh doanh cũng vì lợi nhuận. Vậy nên chuyện chủ nhà “đi tắt” với người mua nhà cũng không có gì xa lạ. Chỉ buồn là anh em môi giới đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí chạy quảng cáo để tìm kiếm khách mua hoặc người bán thế nhưng không được hưởng thành quả do mình làm ra”.

luon-co-la-gi-1650249149.jpg

Ngoài tình huống trên, anh Hưng cho biết có một số hình thức luồn cò phổ biến trong thị trường bất động sản như sau:

- Môi giới dẫn khách đi xem một loạt nhà. Khách chê không ưng căn nào nhưng sau đó tự mò đến tìm chủ.

- Chủ nhà sau khi chốt giao dịch liền chê môi giới không làm gì nên không trả phí hoa hồng

- Sau khi nhờ môi giới tìm khách, chủ nhà chuyển “mối” cho môi giới “ruột”

- Hai môi giới cùng thực hiện giao dịch bất động sản. Sau khi giao dịch thành công thì một đồng nghiệp “ôm trọn” tiền hoa hồng.

Vì sao lại nảy sinh giao dịch luồn cò?

Một trong những tác động lớn nhất khiến các bên quyết định giao dịch luồn cò là do 2 yếu tố tâm lý: sợ “mua hớ, bán hố” và lòng tham. 

Bên bán nhà có tâm lý rằng tự bán thì mất thời gian rất lâu, muốn bán nhanh thì sợ môi giới ép giá hoặc “hét” phí hoa hồng quá cao. Ngược lại, bên mua lại có tâm lý dè chừng môi giới nâng giá nên muốn mua trực tiếp từ chính chủ. 

Tuy rằng bên nào cũng muốn đỡ tốn thời gian và công sức tìm hiểu thông tin, mua bán nhanh chóng nên mới tìm đến môi giới hiểu biết rõ về khu vực. Nhưng sau khi hai trái tim tìm đến được với nhau thì không có chỗ cho người thứ ba – môi giới chen chân vào. 

Làm thế nào để không bị luồn cò?

Khẳng định vai trò của môi giới

Ở Mỹ có câu chuyện khá nổi tiếng: Công ty Ford có một dây chuyền bị hỏng động cơ nên buộc phải ngừng hoạt động. Nhiều kỹ sư đã bắt tay vào sửa nhưng không ăn thua, cuối cùng phải nhờ đến Steinmetz (người sau này là một giáo sư nổi tiếng). Khi đó Steinmetz chậm rãi quan sát động cơ, sau đó vẽ đúng một đường thẳng trên bản vẽ, rồi nói: "Thiếu một cuộn cảm biến ở đây". Sau khi phía Ford thay thế cuộn dây, động cơ tiếp tục hoạt động ổn định.

Người giám đốc vô cùng vui mừng và hỏi Steinmetz chi phí sửa chữa. Ông Steinmetz trả lời: “10.000 USD” (ở thời đó các kỹ sư hàng đầu của Ford được trả 5 USD/ tháng). Vị giám đốc khá sửng sốt khi nghe con số khổng lồ. Lúc đó, Steinmetz mới viết trên tờ giấy dòng chữ: "Vẽ một đường: 1 USD. Biết nơi để vẽ đường đó: 10.000 USD". Biết chuyện, chủ tịch Ford không chỉ chấp thuận trả tiền Steinmetz, mà còn mời ông về làm việc.

Tương tự như trên, khi người mua và chủ nhà thấy môi giới giải quyết vấn đề một cách đơn giản, họ sẽ nghĩ tự mình cũng làm được. Nhưng thực tế, phải trải qua nghề môi giới mới hiểu việc kiếm khách gian truân đến chừng nào. Vì vậy để tránh thiệt thòi cho bản thân, môi giới nên “giấy trắng mực đen” liệt kê cho các bên thấy chi tiết công việc, chi phí, thời gian và công sức bỏ ra để giao dịch được diễn ra thuận lợi.

luon-co-moi-gioi-bat-dong-san-1650249149.jpg

Ký hợp đồng môi giới độc quyền

Môi giới độc quyền có nghĩa là chỉ duy nhất tổ chức hoặc cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới mới có quyền tiếp thị và đại diện cho người bán để chào bán nhà, dự án đến các khách hàng đang có nhu cầu. Theo đó, khi hoàn thành giao dịch môi giới sẽ được hưởng phần trăm hoa hồng theo hợp đồng đã ký kết.

Việc ký kết hợp đồng môi giới độc quyền không chỉ giúp nghề môi giới được chuyên nghiệp hóa, mặt khác còn cơ sở để pháp luật đứng ra bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong trường hợp xảy ra tranh chấp. 

Về phía người bán, việc kí hợp đồng độc quyền với môi giới giúp tiết kiệm thời gian phải tiếp quá nhiều môi giới. Tránh tình trạng loạn giá, loạn thông tin gây tình trạng khó bán. Đồng thời khi có môi giới "ruột" đứng ra bán sẽ đảm bảo mọi thủ tục giấy tờ thông suốt.  

Khuyến nghị bên mua bán không chia sẻ liên lạc

Thông thường các chuyên viên môi giới bất động sản sẽ khuyến nghị khách hàng và chủ nhà không chia sẻ liên lạc với nhau. Cách làm này cũng sẽ hạn chế được phần nào rủi ro và bảo vệ quyền lợi cho nhà môi giới.

Thỏa thuận phí hoa hồng giữa các bên môi giới

Trong trường hợp có hai môi giới cùng thực hiện một giao dịch bất động sản, một môi giới đại diện cho người mua và một môi giới đại diện cho người bán thì phí hoa hồng nên được thỏa thuận rõ ràng bằng hợp đồng. Thông thường khoản phí này sẽ được chia đôi cho hai bên hoặc tùy theo tỷ lệ đã thương lượng trước đó.