Thị trường chững, giao dịch chậm
Theo khảo sát của Toancanhbatdongsan.com.vn, thời gian gần đây, nhiều môi giới làm nghề bất động sản cho biết thị trường có dấu hiệu chững lại, giao dịch chậm, thanh khoản kém.
Anh Phạm Tuân, một môi giới chuyên bán và cho thuê căn hộ cho biết thời gian sau Tết, các giao dịch của thị trường diễn ra khá tốt song khoảng 2 tháng trở lại hoạt động kinh doanh của anh gặp nhiều khó khăn, giao dịch chốt thành công với khách giảm mạnh.
Khách hàng chính của anh là những người đầu tư kinh doanh song không cho thuê được, trong khi phần lớn họ phải gồng gánh chi phí lãi vay ngân hàng. Với phân khúc căn hộ việc trả góp để mua sau đó bán lại với mức giá tăng đột biến để chốt lời là rất khó, thời gian cũng phải qua vài quý trở lên. Một số khách cho thuê giá rẻ, khi khách trả nhà, nhà đầu tư lại mất một khoản chi phí để bảo trì.
Anh cũng nhận thấy, người mua bây giờ thận trọng trong chi tiêu, đầu tư khi các kênh đều có rủi ro. Điển hình như thị trường chứng khoán, bitcoin biến động, tính thanh khoản bất động sản không cao. Sau những tin tiêu cực về tập đoàn FLC, Tân Hoàng Minh cùng việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp đã tác động đến nguồn vốn các doanh nghiệp bất động sản. Nhiều nhà đầu tư trong trạng thái lo sợ về hiệu quả lợi nhuận thấp, thanh khoản kém mà dè dặt khi xuống tiền.
Tình trạng ngân hàng giới hạn room tín dụng, yêu cầu một số tiêu chí về mức hạn cho vay, tài sản thế chấp hay tạm dừng giải ngân dẫn đến việc người mua gặp khó khi tiếp cận gói tín dụng. Những người thực sự có tiềm lực mạnh về tài chính mới có thể đầu tư vào bất động sản. Thị trường có xu hướng chuyển từ trạng thái đầu tư trung sang dài hạn, giảm cơ hội mua bán trong ngắn hạn, loại bỏ nhóm nhà đầu cơ.
Tiếp đó, lệch pha cung - cầu với nguồn cung các dự án mới cùng quỹ đất tại khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm khiến các giao dịch với loại hình căn hộ thấp, thị trường thứ cấp cũng trầm lắng.
Báo cáo của DKRA tháng 5/2021 cũng cho thấy toàn thị trường TP HCM có 6.310 căn hộ được mở bán, trong đó 5.928 căn được tiêu thụ, tỉ lệ đạt trên 90%. Phần lớn các dự án mở bán trong tháng đều được định vị phân khúc căn hộ hạng A với mức giá chào bán phổ biến từ 60 triệu đồng/m2, tập trung toàn bộ tại khu Đông của TP HCM. Cụ thể là các căn hộ ở giai đoạn mở bán tiếp theo tại dự án đại đô thị ở TP Thủ Đức.
Giá bán thứ cấp duy trì xu hướng đi ngang với mức thanh khoản sụt giảm đáng kể, phần lớn đến từ việc các hồ sơ vay mua nhà không được ngân hàng phê duyệt giải ngân trong tháng.
Chật vật tìm khách
Khi thị trường rơi vào tình trạng ngưng trệ, giao dịch chậm, nhiều môi giới gặp khó để chốt được hàng. Cùng với những khoản chi phí đang tăng cao trong thời lạm phát khiến cuộc sống của họ thêm những gánh nặng.
Anh Hoàng Minh cho biết lượng giao dịch của anh thấp, giảm rõ rệt so với trước khoảng 30%. Việc tìm kiếm khách, thuyết phục người mua luôn khó ở mọi thời điểm song bối cảnh thị trường bất động sản hiện tại cũng ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh của anh. Giai đoạn trước Tết, anh chuyên bán đất nền, các giao dịch diễn ra khá sôi động, song trong vài tháng trở lại đây không có khách quan tâm nhiều.
Nhận thấy tình hình kinh doanh không ổn, anh dịch chuyển sang bán căn hộ, phân khúc anh từng có kinh nghiệm vài năm trước đó. Hiện tại, công ty anh là một trong những sàn phân phối dự án Masterise Lumière Boulevard, dự án đang mở bán được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, đã sẵn truyền thông mạnh mẽ. Anh đăng tin quảng bá nhiều hơn, telesale dự án với mong muốn chốt được khách, cải thiện hoạt động bán hàng. Trong thời gian khoảng một tuần, anh nhận được 1 booking song dự án trong tình trạng cháy hàng, cơ hội ráp căn thành công khá thấp.
Anh cũng cho biết, hiện tại trong công ty không ít môi giới kinh doanh không thuận lợi dẫn đến nghỉ việc nhiều. Điều này cũng dễ hiểu khi mọi vật giá đang leo thang, nếu không đảm bảo mức thu nhập, có mức tài chính duy trì cho bản thân đâm ra dễ nản, bỏ nghề. Một số công ty nhỏ, không áp đặt về KPI doanh số song không có mức lương cứng, môi giới trong thế “lời ăn lỗ chịu", phụ thuộc lớn vào tình hình kinh doanh của bản thân.
Cùng với đó, mức độ cạnh tranh của nghề lớn, số lượng môi giới tại khu vực TP HCM rất đông, khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn để tham khảo giá, dự án, so sánh giữa các môi giới khác nhau nên rất khó để tìm khách, kể cả khi phải cắt máu để thương lượng.
Anh Quang, môi giới chuyên bán dự án nhà phố, khu đô thị tại khu vực Long An chia sẻ: “Các giao dịch kinh doanh của anh vẫn có nhưng chậm do thị trường chưa thực sự ổn định, khách giao dịch thường là khách cũ giới thiệu khách hàng tiềm năng. Thị trường bây giờ đang khó hơn những năm trước, tuy nhiên anh vẫn thấy những dự án có mức giá hợp lý, tiềm năng khai thác tương lai hiện hữu vẫn thu hút người mua”.
Một trong những lý do khiến các giao dịch của anh ít đi đến từ việc lãi suất ngân hàng cao ảnh hưởng tới những khách hàng vay tiền mua nhà. Người mua không đảm bảo dòng tiền dài hạn, chưa kể nhà đầu tư những dự án trước nhiều nhưng tính thanh khoản kém nên nên đành chôn vốn ở đó. Mặt bằng mức giá thị trường chung tại khu vực cao cũng là lý do khiến khách ngần ngại chi tiền. Cùng với đó, một số nhà đầu tư đang định giá bất động sản không thực sự đúng với mức giá của dự án.
Những lý do về mức giá cao, bong bóng ảo, thanh khoản kém khiến cho những giao dịch của anh khó khăn hơn. Suốt 3 tháng nay anh mới chốt được 1 giao dịch nhưng cũng trầy trật.
