TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị theo chiều sâu, nơi tốc độ gia tăng dân số không còn song hành với mở rộng quỹ đất. Trong bối cảnh này, bất động sản dần rời xa tư duy đầu cơ ngắn hạn để quay về với những giá trị căn bản hơn: khả năng sử dụng thực, hiệu quả khai thác và tính ổn định dài hạn. Sự dịch chuyển đó đã đưa shophouse khối đế – vốn từng bị xem là sản phẩm mang tính chu kỳ – trở lại với một vai trò khác: tài sản phòng thủ trong danh mục đầu tư đô thị.
Đô thị dày đặc và “cuộc cách mạng tiện ích gần nhà”
Mô hình đô thị nén không còn là khái niệm lý thuyết, mà đã hiện diện rõ nét trong cấu trúc không gian sống tại TP.HCM. Các khu căn hộ cao tầng quy mô lớn hình thành, kéo theo hàng nghìn cư dân cùng sinh hoạt trong bán kính hẹp. Khi hạ tầng giao thông chịu áp lực ngày càng lớn, thời gian di chuyển trở thành một chi phí đáng kể, buộc hành vi tiêu dùng phải thay đổi.
Người dân ưu tiên các dịch vụ “xuống thang máy là tới”, thay vì chấp nhận di chuyển xa như trước. Sự thay đổi này khiến hoạt động bán lẻ – dịch vụ đô thị dịch chuyển từ mô hình phụ thuộc lưu lượng giao thông sang mô hình bám sát cộng đồng cư dân. Shophouse khối đế, nằm ở tầng thấp nhất của các tòa nhà, chính là không gian tiếp nhận trực tiếp nhu cầu đó.
Từ mặt bằng thương mại sang hạ tầng sinh hoạt
Khác với shophouse mặt phố truyền thống – vốn phụ thuộc nhiều vào dòng xe và sự phát triển của khu vực xung quanh – shophouse khối đế vận hành dựa trên nguồn cầu nội sinh. Cư dân sử dụng shophouse như một phần mở rộng của căn hộ: mua sắm hàng ngày, ăn uống, chăm sóc sức khỏe, giáo dục, làm đẹp hay các dịch vụ thiết yếu khác.
Chính yếu tố “phục vụ đời sống thường nhật” giúp shophouse khối đế ít chịu tác động từ các chu kỳ kinh tế ngắn hạn. Ngay cả khi thị trường trầm lắng, nhu cầu tiêu dùng cơ bản của cộng đồng cư dân vẫn tồn tại. Ở góc nhìn quy hoạch, shophouse khối đế không còn đơn thuần là mặt bằng kinh doanh, mà dần trở thành một dạng hạ tầng xã hội trong cấu trúc đô thị nén.
Nguồn cung có kiểm soát tạo nền tảng ổn định
Thực tế thị trường cho thấy, nhiều shophouse rơi vào tình trạng khó khai thác khi được phát triển ồ ạt trong các khu đô thị chưa hình thành cộng đồng cư dân thực. Khi thiếu dòng người ổn định, lợi thế thương mại gần như triệt tiêu.
Ngược lại, các dự án kiểm soát chặt số lượng shophouse ngay từ khâu quy hoạch lại cho thấy khả năng vận hành bền vững hơn. Tỷ lệ shophouse thấp, được tính toán tương ứng với quy mô dân số nội khu, giúp cân bằng cung – cầu và duy trì hiệu quả khai thác lâu dài. Trong bối cảnh đô thị nén, nơi mỗi mét vuông không gian đều được tối ưu cho sinh hoạt, sự hạn chế nguồn cung lại trở thành yếu tố bảo toàn giá trị tài sản.
Vị trí và thiết kế: hai lớp bảo vệ giá trị
Bên cạnh nguồn cầu nội khu, vị trí vẫn là yếu tố then chốt, nhưng không còn được hiểu theo nghĩa “mặt tiền đông xe”. Những shophouse khối đế nằm tại các điểm kết nối hạ tầng quan trọng, vừa phục vụ cư dân nội khu, vừa tiếp cận cộng đồng xung quanh, sẽ có lợi thế rõ rệt về khả năng khai thác.
Thiết kế linh hoạt cũng góp phần gia tăng giá trị sử dụng. Mô hình tách biệt không gian kinh doanh và không gian ở cho phép chủ sở hữu thích ứng với từng giai đoạn thị trường: vừa ở vừa kinh doanh, cho thuê từng phần hoặc khai thác toàn bộ. Chính khả năng xoay chuyển công năng này giúp shophouse khối đế giảm phụ thuộc vào một kịch bản duy nhất, từ đó tăng sức “chịu đựng” trước biến động.
Tài sản ổn định trong đô thị biến động
Trong bối cảnh chi phí vốn tăng và dòng tiền đầu tư trở nên thận trọng, các chính sách tài chính linh hoạt đóng vai trò như lớp đệm rủi ro. Phương án thanh toán giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất hay giảm chi phí vận hành ban đầu giúp nhà đầu tư không chịu áp lực dòng tiền quá lớn trong giai đoạn đầu, từ đó có thời gian xây dựng chiến lược khai thác dài hạn.
Xét tổng thể, shophouse khối đế hội tụ nhiều yếu tố của một tài sản phòng thủ trong bối cảnh đô thị nén tại TP.HCM: gắn với nhu cầu tiêu dùng thiết yếu, dựa trên cộng đồng cư dân thực, nguồn cung được kiểm soát và khả năng sử dụng linh hoạt. Đây không phải là loại hình dành cho chiến lược “đánh nhanh rút gọn”, mà phù hợp với nhà đầu tư ưu tiên sự ổn định, dòng tiền đều và giá trị tích lũy theo thời gian.
Khi được phát triển bài bản và đặt đúng vai trò trong quy hoạch tổng thể, shophouse khối đế không chỉ góp phần hoàn thiện hệ sinh thái đô thị, mà còn trở thành điểm tựa an toàn cho danh mục đầu tư trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc theo hướng bền vững.
