Cơ chế "trả góp" trực tiếp cho chủ đầu tư
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, thuê mua nhà ở là hình thức người dân thanh toán trước cho chủ đầu tư một khoản tiền nhất định (thông thường từ 20-50% giá trị căn hộ), phần còn lại được thanh toán dần theo kỳ hạn hàng tháng trong suốt thời gian thuê. Điểm mấu chốt của hình thức này là sau khi hết thời hạn thuê mua (tối thiểu 5 năm) và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, người thuê sẽ chính thức được chuyển quyền sở hữu và cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng).
Về bản chất, có thể hiểu đơn giản đây là hình thức người mua trả góp tiền nhà trong dài hạn trực tiếp với chủ đầu tư thay vì phải thông qua kênh vay vốn ngân hàng. Cơ chế này giúp loại bỏ khâu trung gian tài chính, giảm bớt các thủ tục thẩm định vay vốn phức tạp mà nhóm lao động tự do hoặc người có thu nhập thấp thường gặp phải.
Bài toán lợi ích cho người "vốn mỏng"
Để thấy rõ hiệu quả của mô hình này, hãy đặt lên bàn cân so sánh với một căn nhà ở xã hội có giá thị trường khoảng 1,5 tỷ đồng. Nếu chọn phương án mua đứt thông thường qua vốn vay ngân hàng, người mua buộc phải có sẵn vốn đối ứng tối thiểu 30% (tương đương 450 triệu đồng). Phần còn lại tuy được vay nhưng người mua sẽ chịu áp lực trả lãi hàng tháng và rủi ro biến động lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Với nhiều lao động trẻ mới đi làm, con số 450 triệu đồng tiền mặt là một rào cản rất khó vượt qua.
Ngược lại, với phương án thuê mua, áp lực vốn ban đầu giảm đi đáng kể. Người mua chỉ cần chuẩn bị khoản thanh toán trước thấp hơn, phần nợ gốc còn lại được chia nhỏ trả dần trong 5 năm hoặc lâu hơn. Quan trọng nhất, khoản thanh toán hàng tháng được trả trực tiếp cho chủ đầu tư thường không chịu lãi suất hoặc chỉ chịu mức chi phí tài chính rất thấp được thỏa thuận cố định trong hợp đồng. Đây là ưu điểm lớn nhất giúp người có thu nhập trung bình tiếp cận được nhà ở sớm hơn so với lộ trình tích lũy thông thường.
Nghịch lý "Cầu lớn - Cung nhỏ giọt"
Dù mang lại lợi ích an sinh rõ rệt cho người dân, hình thức thuê mua lại không phải là lựa chọn hấp dẫn đối với các doanh nghiệp phát triển dự án. Nguyên nhân nằm ở bài toán dòng tiền. Các dự án nhà ở xã hội vốn đã bị khống chế trần lợi nhuận (thường ở mức 10%). Nếu bán đứt, doanh nghiệp thu hồi vốn nhanh để tái đầu tư. Ngược lại, nếu chấp nhận cho thuê mua, dòng tiền thu về sẽ bị kéo dài nhỏ giọt trong 5-10 năm, trong khi doanh nghiệp vẫn phải bỏ ra số vốn đầu tư ban đầu rất lớn.
Chính vì sự bất lợi này, phần lớn các doanh nghiệp tư nhân thường không mặn mà triển khai. Thực tế thị trường cho thấy, nguồn cung nhà ở xã hội dạng thuê mua hiện nay vô cùng khan hiếm, chủ yếu chỉ xuất hiện tại các dự án sử dụng vốn đầu tư công hoặc các dự án quy mô lớn mà Nhà nước yêu cầu chủ đầu tư bắt buộc phải trích lập tỷ lệ quỹ nhà nhất định (thường là 20%) để phục vụ mục đích cho thuê và thuê mua.
Ràng buộc pháp lý cần lưu ý
Người mua cần xác định rõ tâm thế: Thuê mua là cơ chế hợp pháp nhưng đi kèm những điều kiện ràng buộc chặt chẽ. Trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng (trước 5 năm), người dân chưa có quyền sở hữu trọn vẹn mà chỉ có quyền sử dụng. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ được thực hiện sau khi đã thanh toán đủ 100% giá trị căn nhà và kết thúc thời hạn thuê.
Do đó, quyền lợi của người thuê mua phụ thuộc rất lớn vào năng lực và tình trạng pháp lý của chủ đầu tư. Người mua cần đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các quy định về phạt chậm thanh toán, trách nhiệm bảo trì căn hộ và các điều kiện chuyển nhượng hợp đồng nếu không còn nhu cầu ở, để tránh các rủi ro pháp lý phát sinh về sau.
