Quy hoạch tầm nhìn dài hạn hướng tới mốc 32m²/người
Quyết định mới phân chia rõ ràng hai giai đoạn áp dụng để đảm bảo tính đồng bộ từ chủ trương đến thực tiễn. Trong giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, quy mô dân số tối đa của dự án sẽ được xác định dựa trên các quy chuẩn quy hoạch đô thị và pháp luật xây dựng hiện hành. Đặc biệt, các chỉ số này phải bám sát Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, với mục tiêu cụ thể là nâng diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người đạt khoảng 32m². Điều này cho thấy thành phố đang quyết tâm nâng cao tiêu chuẩn không gian sống, tránh tình trạng nhồi nhét dân số vào các "hộp diêm" bê tông.
Chi tiết hóa định mức dân số cho từng loại hình căn hộ
Tại giai đoạn thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp phép xây dựng, việc xác định dân số sẽ trở nên chi tiết hơn, dựa trên chỉ tiêu trung bình 3,5 người/căn hộ hoặc căn cứ vào cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng thực tế. Đối với căn hộ chung cư thương mại (không phải tái định cư hay nhà ở xã hội), quy định nêu rõ căn hộ một phòng ở có diện tích từ 25 đến 32m² sẽ được tính cho 1 người ở; nếu diện tích lớn hơn từ trên 32 đến 56m² sẽ được tính cho 2 người.
Tương tự, đối với các căn hộ có cơ cấu phòng ở lớn hơn, định mức dân số cũng được nới rộng tương ứng. Cụ thể, căn hộ hai phòng ở có diện tích từ trên 56 đến 64m² được tính cho 2 người, và từ trên 64 đến 96m² sẽ tính cho 3 người. Các căn hộ ba phòng ở có diện tích từ trên 96 đến 128m² tương ứng với 4 người ở, và từ trên 128 đến 160m² sẽ dành cho 5 người. Riêng với các căn hộ hạng sang có từ 4 phòng ở trở lên hoặc diện tích vượt quá 160m², quy mô dân số được xác định là 6 người.
Cơ chế riêng cho nhà ở xã hội và căn hộ lưu trú
Nhằm đảm bảo an sinh xã hội, quy định cũng đưa ra cách tính toán riêng cho phân khúc căn hộ tái định cư và nhà ở xã hội với mật độ nén cao hơn đôi chút. Ví dụ, căn hộ 1 phòng ở diện tích từ 32 đến dưới 45m² được tính là 1,5 người; căn hộ 2 phòng ở từ 55 đến dưới 70m² được tính là 2,5 người. Điều này giúp tối ưu hóa khả năng bố trí chỗ ở cho người thu nhập thấp nhưng vẫn đảm bảo các tiêu chuẩn tối thiểu về không gian sinh hoạt.
Ngoài ra, đối với loại hình căn hộ lưu trú (condotel) hoặc văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), phần diện tích có chức năng lưu trú cũng sẽ được quy đổi dân số theo nguyên tắc tương tự như căn hộ chung cư. Đáng chú ý, để tránh trường hợp lách luật hoặc thiết kế không đồng bộ, quy định nhấn mạnh nếu phương án kiến trúc không thống nhất giữa diện tích sử dụng và cơ cấu số phòng, cơ quan quản lý sẽ ưu tiên sử dụng chỉ tiêu diện tích sử dụng của căn hộ làm căn cứ chốt số lượng dân số. Động thái này được kỳ vọng sẽ giúp công tác quản lý đô thị tại TP.HCM trở nên chặt chẽ hơn, hạn chế tình trạng quá tải dân số cục bộ tại các dự án cao tầng.
