Người mua nhà phụ thuộc nhiều hơn vào vốn vay
Theo nhận định của Viện Nghiên cứu và Đánh giá Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), giá nhà tại nhiều đô thị lớn tiếp tục tăng trong những năm gần đây, khiến người mua ngày càng phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Khi chi phí vốn tăng lên, áp lực tài chính của người vay cũng gia tăng theo.
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cho thấy tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản đã tăng mạnh trong năm 2025. Tổng dư nợ bất động sản đạt khoảng 4,7 triệu tỷ đồng, chiếm trên 25% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng. Trong đó, tín dụng phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản tăng nhanh hơn so với nhóm vay mua nhà để ở.
Trước tốc độ tăng trưởng tín dụng cao, cơ quan quản lý đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2026 nhằm giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.
Lãi suất sau ưu đãi tăng mạnh
Khảo sát của các tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy nhiều gói vay mua nhà hiện nay thường áp dụng lãi suất ưu đãi khoảng 5–6% mỗi năm trong thời gian đầu, thường kéo dài 6–12 tháng hoặc tối đa 18–24 tháng. Sau giai đoạn này, lãi suất chuyển sang thả nổi theo thị trường.
Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng trở lại, lãi vay mua nhà sau ưu đãi phổ biến ở mức 12–14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 15–16% tùy ngân hàng và thời điểm giải ngân. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vốn của người vay tăng đáng kể so với tính toán ban đầu.
Theo các chuyên gia tài chính, phần lớn hợp đồng vay mua nhà hiện nay đều có thời gian ân hạn nợ gốc khoảng 18–24 tháng. Khi giai đoạn này kết thúc, người vay phải bắt đầu trả cả gốc và lãi, khiến nghĩa vụ tài chính hàng tháng tăng mạnh.
Áp lực tài chính có thể bộc lộ từ 2027
VARS IRE cho rằng rủi ro lớn của thị trường nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Những khách hàng mua nhà trong giai đoạn 2023–2024 vẫn còn một mức “đệm an toàn” nhờ giá mua và lãi suất ban đầu thấp hơn. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027–2028, khi nhiều khoản vay đồng loạt hết thời gian ưu đãi lãi suất và ân hạn nợ gốc.
Chuyên gia tài chính Lê Quốc Kiên cho rằng nhiều hợp đồng vay ký trong giai đoạn 2024–2025 hiện đã bước vào giai đoạn lãi suất thả nổi khoảng 13–16% mỗi năm. Khi bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi, nghĩa vụ thanh toán hàng tháng có thể tăng gấp đôi so với giai đoạn đầu của khoản vay.
Ví dụ, với khoản vay 2–3 tỷ đồng, nếu lãi suất tăng thêm khoảng 3–5 điểm phần trăm, số tiền người vay phải trả có thể tăng thêm 7–10 triệu đồng mỗi tháng. Với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, chi phí tăng thêm này có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận hoặc buộc họ phải bán bớt tài sản.
Thị trường bất động sản bắt đầu phân hóa
Theo Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, áp lực chi phí vốn đang khiến thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng trong giai đoạn trước.
Một bộ phận người mua nhà lần đầu và các gia đình trẻ đang trì hoãn kế hoạch mua nhà để tiếp tục tích lũy tài chính. Một số khác chuyển hướng tìm kiếm nhà ở tại các khu vực xa trung tâm, nơi giá bán thấp hơn đáng kể so với nội đô.
Ở phía nhà đầu tư, dòng tiền cũng bắt đầu phân hóa rõ rệt. Những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay có xu hướng đứng ngoài quan sát thị trường, trong khi nhóm có tiềm lực tài chính vẫn tiếp tục tham gia nhưng lựa chọn dự án kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, giá bán hợp lý và khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê.
Thị trường có thể bước vào giai đoạn sàng lọc
Các chuyên gia cho rằng áp lực chi phí vốn không hoàn toàn là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường bất động sản. Khi nguồn vốn vay không còn rẻ, thị trường sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, buộc các quyết định đầu tư phải thận trọng hơn.
Dòng tiền vì vậy không rút khỏi bất động sản mà có xu hướng dịch chuyển sang những khu vực có mặt bằng giá phù hợp hơn, đặc biệt là các đô thị vệ tinh hoặc khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng.
Nếu mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, giai đoạn 2027–2028 được dự báo sẽ trở thành phép thử đối với sức chịu đựng tài chính của người vay mua nhà, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản bước sang chu kỳ phát triển ổn định và chọn lọc hơn.
