Sáng ngày 6/5, tại TPHCM đã diễn ra tọa đàm "Bất động sản 2026 - Giải mã vùng xanh cơ hội". Sự kiện quy tụ nhiều chuyên gia đầu ngành nhằm mổ xẻ những tác động của việc lãi vay mua nhà gia tăng đến hành vi của khách hàng, đồng thời đưa ra những khuyến nghị thiết thực về bài toán tài chính trong bối cảnh mới.
Người mua thay đổi tư duy dòng tiền
Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà có xu hướng gia tăng, thậm chí chạm mốc 14% mỗi năm, hành vi của khách hàng và nhà đầu tư trên thị trường đã có sự chuyển dịch rõ rệt. Đại diện Việt Á Real nhận định rằng dòng tiền không còn được giải ngân theo số đông hay xu hướng nhất thời. Thay vào đó, người mua dành nhiều thời gian hơn để rà soát tính pháp lý, thẩm định năng lực của chủ đầu tư và đặc biệt là đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền đều đặn hàng tháng từ sản phẩm.
Một điểm tích cực khác là sự thay đổi trong kỳ vọng về giá của thị trường. Sau chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ của giá đất cùng chi phí đầu vào leo thang, người mua đã dần chấp nhận mặt bằng giá hiện tại. Tâm lý chờ đợi giá bất động sản sụt giảm sâu không còn là ưu tiên hàng đầu, nhường chỗ cho việc tính toán tính hiệu quả của dòng vốn và mức độ tương thích với năng lực tài chính cá nhân.
Ở góc nhìn khác, chuyên gia từ Công ty bất động sản Smartland cảnh báo việc trì hoãn quyết định mua nhà để chờ đợi lãi suất hạ nhiệt có thể khiến người mua rơi vào thế bị động. Thực tế chứng minh khi lãi suất đi xuống, sức mua và thanh khoản trên thị trường sẽ đồng loạt tăng mạnh, kéo theo giá bán bất động sản thiết lập mặt bằng mới. Do đó, mua nhà trong giai đoạn lãi suất cao giúp giảm bớt áp lực cạnh tranh, loại bỏ yếu tố tâm lý đám đông và mang lại nhiều quyền lựa chọn hơn cho khách hàng.
Khung tiêu chí lựa chọn sản phẩm an toàn
Để đảm bảo an toàn cho dòng vốn trong bối cảnh tín dụng thắt chặt, các chuyên gia khuyến nghị người mua cần tuân thủ bộ tiêu chí đánh giá sản phẩm một cách khắt khe. Tiêu chí đầu tiên và cốt lõi là tính kết nối, gắn liền với tốc độ hoàn thiện của hạ tầng giao thông trọng điểm. Những dự án nằm trong khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ các dự án đầu tư công lớn sẽ sở hữu dư địa tăng giá bền vững, tuy nhiên người mua cần chọn lọc thông tin từ văn bản quy hoạch chính thức thay vì các tin đồn truyền miệng.
Yếu tố thứ hai cần đặc biệt lưu tâm là tính bền vững của sản phẩm. Điều này được thể hiện qua hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh, minh bạch của dự án và năng lực tài chính vững mạnh của đơn vị phát triển. Cuối cùng, hệ sinh thái tiện ích nội khu phải là những công trình đã hoàn thiện và đi vào vận hành thực tế, đảm bảo đáp ứng ngay nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của cư dân chứ không chỉ nằm trên bản vẽ phối cảnh.
Các chuyên gia tài chính cũng nhấn mạnh khái niệm "vùng xanh" trong đầu tư hiện nay là những khu vực sở hữu hạ tầng kết nối đồng bộ với trung tâm đô thị lớn, có thể tiếp cận nhanh chóng qua các trục cao tốc hoặc tuyến tàu điện. Một quyết định xuống tiền thông minh ở thời điểm này bắt buộc phải dựa trên sự cân đối dòng tiền tự có, hạn chế tối đa việc lạm dụng đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chi trả của bản thân.
Hạ tầng vùng ven dẫn dắt dòng tiền ở thực
Sự phát triển mạnh mẽ của mạng lưới giao thông liên vùng đang định hình lại xu hướng ly tâm của dòng tiền bất động sản. Các công trình trọng điểm tại khu vực phía Nam như tuyến đường Vành đai 3, Vành đai 4 và hệ thống metro đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai. Sự bứt phá của hạ tầng giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển giữa khu vực trung tâm TPHCM và các vùng phụ cận như Hóc Môn, Củ Chi hay các tỉnh giáp ranh gồm Long An, Đồng Nai.
Khi khoảng cách địa lý dần được xóa nhòa bởi hạ tầng giao thông hiện đại, xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh trở thành lộ trình tất yếu. Tại các khu vực ven đô, ưu thế lớn nhất nằm ở quỹ đất rộng lớn, cho phép kiến tạo các đại đô thị tích hợp đầy đủ hệ thống trường học, bệnh viện, công viên và không gian sống xanh. Đây là những giá trị mà khu vực trung tâm hiện hữu khó có thể đáp ứng do quỹ đất hạn hẹp và chi phí đầu tư đắt đỏ.
Thị trường đang ghi nhận quá trình thanh lọc tự nhiên để hướng tới các giá trị thực nghiệm. Dự báo từ các chuyên gia cho thấy, dòng tiền đầu tư sẽ dần quay trở lại thị trường vào giai đoạn cuối năm nay nhưng có sự phân hóa sâu sắc. Những sản phẩm đáp ứng trọn vẹn nhu cầu an cư thực tế, sở hữu vị trí thuận lợi và có pháp lý vững vàng sẽ là động lực thúc đẩy thị trường bước vào chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn.
