Giá đất tăng: nút thắt lớn với phát triển dự án
Theo VARS, việc áp dụng bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh giá đất ở mức cao đang đẩy chi phí đất đai tăng mạnh, đặc biệt tại các khu vực phát triển mới, nơi hạ tầng giao thông được đầu tư đồng bộ. Chi phí đất tăng kéo theo tổng mức đầu tư dự án gia tăng, làm giảm biên lợi nhuận và gây khó khăn cho việc triển khai các dự án nhà ở, nhất là phân khúc giá phù hợp.
Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm, chi phí đất đai trở thành yếu tố chi phối mạnh mẽ giá thành sản phẩm. VARS cho rằng nếu không sớm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất ở mức hợp lý, đặc biệt là dưới 1 đối với các khu vực mới, thị trường có nguy cơ đối mặt với tình trạng “tắc” nguồn cung, trái ngược với kỳ vọng phục hồi hiện nay.
Giải phóng mặt bằng và thực thi pháp luật còn chậm
Một rủi ro khác được VARS nhấn mạnh là vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng và quá trình thực thi các bộ luật mới liên quan đến đất đai, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Dù khung pháp lý đã có những điều chỉnh quan trọng, việc triển khai tại nhiều địa phương vẫn chậm do thiếu nhân sự chuyên trách, năng lực thực thi chưa đồng đều.
Hệ quả là doanh nghiệp phải kéo dài thời gian chờ đợi thủ tục, phát sinh chi phí tài chính, làm giảm hiệu quả đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ đưa sản phẩm ra thị trường. Trong bối cảnh thị trường cần nguồn cung mới để cân bằng cung – cầu, những ách tắc này được xem là rào cản đáng lo ngại.
Lãi suất tăng nhanh, áp lực lan rộng
Theo đánh giá của VARS, mặt bằng lãi suất cho vay có dấu hiệu tăng nhanh trong thời gian ngắn, tạo áp lực đồng thời lên doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà ở thực. Chi phí vốn tăng khiến nhiều chủ đầu tư phải cân nhắc lại kế hoạch triển khai, trong khi người mua nhà đối diện gánh nặng tài chính lớn hơn, đặc biệt với các khoản vay trung và dài hạn.
VARS khuyến nghị việc kiểm soát tín dụng bất động sản cần được thực hiện theo hướng thận trọng, có chọn lọc, nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính nhưng không gây “sốc” cho thị trường. Mặt bằng lãi suất quá cao, theo VARS, không chỉ ảnh hưởng đến bất động sản mà còn tiềm ẩn nguy cơ tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế nói chung.
Nguồn cung tăng nhưng mất cân đối
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy năm 2025, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới, mức cao nhất trong giai đoạn 2019–2025. Tuy nhiên, “cơn khát” nguồn cung vẫn chưa được giải quyết do cơ cấu sản phẩm lệch pha nhu cầu.
Đáng chú ý, khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², trong khi phân khúc nhà ở giá phù hợp tiếp tục thiếu hụt nghiêm trọng. Thực trạng này khiến mặt bằng giá duy trì ở mức cao, nhưng thanh khoản không phân bổ đều, chỉ tập trung tại những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng và mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua.
“Lướt sóng” ngày càng rủi ro, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Trong bối cảnh nguồn cung gia tăng và thị trường chuyển sang giai đoạn cạnh tranh thực chất, VARS nhận định các chiến lược đầu tư ngắn hạn, “lướt sóng” dựa trên thông tin thiếu kiểm chứng hoặc hiệu ứng đám đông ngày càng tiềm ẩn rủi ro lớn. Đặc biệt, khi dữ liệu thị trường dần được minh bạch hóa thông qua việc gắn mã định danh cho bất động sản, biên lợi nhuận ngắn hạn bị thu hẹp đáng kể.
Người mua ở thực buộc phải có nền tảng tài chính vững vàng và khả năng tích lũy dài hạn, trong khi nhà đầu tư cần chuyển sang tư duy chọn lọc, ưu tiên bất động sản có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác và thanh khoản ổn định. Những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, thiếu chiến lược dài hạn được dự báo sẽ dần bị loại khỏi thị trường.
Giá khó giảm sâu, nhưng khó tăng “nóng”
Theo VARS, trong bối cảnh mới, giá bất động sản về dài hạn khó giảm sâu do nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng không ngừng được mở rộng. Tuy nhiên, khả năng tăng giá “nóng” như các giai đoạn trước cũng không còn, khi thị trường chịu sự chi phối mạnh mẽ hơn của yếu tố pháp lý, chi phí vốn và sức mua thực tế.
Những cảnh báo của VARS cho thấy thị trường bất động sản năm 2026 không chỉ là câu chuyện phục hồi, mà là giai đoạn tái cấu trúc và sàng lọc, nơi chỉ những sản phẩm, doanh nghiệp và nhà đầu tư có nền tảng bền vững mới có thể trụ vững và phát triển.
