Hiện nay, nhiều nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ đất.
Tuy nhiên, quá trình này thường gặp rất nhiều khó khăn, trở ngại dễ dẫn đến tình trạng đất “da beo”, không thể triển khai thực hiện dự án, bị chôn vốn nên đa số nhà đầu tư đều mong muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để có ngay quỹ đất sạch để thực hiện dự án.
Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất đều nhằm mục đích lựa chọn nhà đầu tư nhưng có điểm khác biệt. Trong đó, mục đích đấu giá là để lựa chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất, còn mục đích đấu thầu là để lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực nhất, dự án có chất lượng tốt nhất và có cam kết nghĩa vụ tài chính với Nhà nước cao nhất.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, thậm chí trong một số cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất trước đây đã có trường hợp nhà đầu tư dự thầu còn tự nguyện đóng góp thêm nghĩa vụ tài chính vào ngân sách nhà nước địa phương ngoài tiêu chí hồ sơ mời thầu.
Do đó, HoREA đã góp ý một số nội dung liên quan đến quy định về đấu thầu dự án có sử dụng đất tại dự thảo Luật Đất đai.
Thứ nhất, HoREA đề nghị bỏ quy định về trách nhiệm của “UBND cấp có thẩm quyền phải thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu”.
Bởi vì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc khó khăn, phức tạp nhất, dễ va chạm và dễ làm mất lòng dân; người dân có đất bị thu hồi dễ ngộ nhận là Nhà nước thu hồi đất của mình để giao cho nhà đầu tư tư nhân và dùng tiền ứng trước của nhà đầu tư tư nhân để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà không biết là Nhà nước đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu công khai, minh bạch.
Thứ hai, bỏ quy định đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất chưa giải phóng mặt bằng, thay vào đó là đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với đất đã giải phóng mặt bằng, để tránh xảy ra xung đột lợi ích giữa cơ quan nhà nước với người có đất bị thu hồi sau khi đã lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Thứ ba, bổ sung thêm các trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất để thực hiện các “dự án thương mại, dịch vụ, y tế, giáo dục, du lịch, vui chơi giải trí, thể dục thể thao, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.
Thứ tư, HĐND cấp tỉnh chỉ quy định các tiêu chí lựa chọn dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tình hình thực tế của địa phương và UBND cấp tỉnh quyết định dự án đầu tư có sử dụng đất phải thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để thống nhất với các điều khoản quy định khác tại dự thảo luật.
Thứ năm, HoREA đề nghị bổ sung điều kiện có quy hoạch xây dựng 1/500 đối với thửa đất, khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất. Hiện dự thảo luật quy định điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất bao gồm thửa đất, khu đất phải có quy hoạch xây dựng 1/2000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là đúng nhưng chưa đủ.
Bởi lẽ, thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/2000 thì đã có căn cứ lập dự án đầu tư để nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trường hợp thửa đất, khu đất đã có quy hoạch xây dựng 1/500 thì nhà đầu tư lại càng có thêm các chỉ tiêu kỹ thuật cụ thể để lập hoàn chỉnh dự án đầu tư để tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất.
Ví dụ như trường hợp TP HCM đã thực hiện đấu giá 4 lô đất thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích trên dưới 10.000 m2/lô và đã có quy hoạch 1/500 (nay đã hủy kết quả cuộc đấu giá). Theo Hiệp hội, TP HCM hoàn toàn có thể lựa chọn thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với 4 lô đất này.
Thứ sáu, đề nghị bổ sung quy định khuyến khích nhà đầu tư dự thầu cam kết tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước ngoài đề xuất về tài chính trong hồ sơ dự thầu.
Qua thực tiễn cuộc đấu thầu dự án có sử dụng đất khu đất tam giác vàng Trần Hưng Đạo - Phạm Ngũ Lão - Nguyễn Thái Học (quận 1) có diện tích khoảng 12.500 m2, các doanh nghiệp dự thầu đã có văn bản đề xuất tự nguyện đóng góp vào ngân sách nhà nước khoảng 600 - 1.600 tỷ đồng bên cạnh đề xuất trong hồ sơ dự thầu.
HoREA cho rằng dựa trên cơ sở chỉ có nhà đầu tư mới biết rõ hiệu quả đầu tư kinh doanh của dự án để đưa ra mức tự nguyện đóng góp thêm cho ngân sách nhà nước, đây là điểm cộng thêm của nhà đầu tư trong trường hợp có hai nhà đầu tư dự thầu có điểm chấm thầu ngang nhau.
Thứ bảy, giao thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh quyết định lựa chọn phương thức đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với từng thửa đất, khu đất và thực tiễn của địa phương.
Cuối cùng, HoREA đề nghị bổ sung quy định trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu thầu, UBND cấp có thẩm quyền phải giao đất, cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng đấu thầu để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của nhà đầu tư trúng thầu.
