BĐS công nghiệp: 'phễu hút tiền' nhà đầu tư ngoại
Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang chứng kiến sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…
Theo số liệu mới công bố ngày 20/3/2023 của Cục Đầu Tư nước ngoài, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh, góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của của nhà đầu tư nước ngoài trên cả nước đạt gần 5,45 tỷ USD, bằng 61,2% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, số dự án đầu tư mới vẫn tăng. Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% so với cùng kỳ.
Bất động sản vẫn là ngành đứng thứ 2 trong số các ngành có lượng đầu tư FDI lớn nhất với tổng vốn đầu tư trong 3 tháng đầu năm đạt 766 triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký và giảm 71,6% so với cùng kỳ. Các ngành bán buôn, bán lẻ; vận tải kho bãi thu hút vốn đầu tư tăng hơn so với cùng kỳ, xếp thứ 3 và 4 với tổng vốn đăng ký đạt lần lượt là gần 276 triệu USD (tăng gấp 2 lần cùng kỳ) và gần 151 triệu USD (tăng 37%).
Có nhận định cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có sự chậm lại do suy thoái kinh tế, tuy nhiên nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ các lợi thế về lao động, dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với các nhà đầu tư nước ngoài cũng như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Cụ thể, ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công Nghiệp, Savills Việt Nam phân tích “Thị trường bất động sản Việt Nam đang được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn. Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư. Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm như Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và Châu Âu”.
Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ (MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Điển hình là việc gã khổng lồ Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang. Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại tỉnh, Foxconn đã ký kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại KCN Quang Châu để mở rộng quy mô, với tổng mức đầu tư khoảng 300 triệu USD. Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI) và dữ liệu lớn (big data).
Báo cáo Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương của Savills cho biết, vào Quý 4/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật. Tại phía Nam, Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền sản xuất tại Khu Công Nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai. Thêm vào đó, Giant Manufacturing (Đài Loan), tập đoàn nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp, đã đầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu Công nghiệp VSIP 2 tại Bình Dương. Tại phía Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư 5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.
Mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam. Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất mới của thế giới trong các lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp có giá trị cao.
Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao. Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức trên 95%. Tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bình Dương đều có nguồn cầu cao với tỉ lệ lấp đầy từ 96% đến 99%.
Tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn. Trong khi đó, nguồn cung mới của thị trường không thực sự nhiều. Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các chủ đầu tư muốn thành lập các Khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.
Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn, đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể, giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, v.v trong thời gian sớm nhất có thể. Do vậy, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặc biệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và “xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh 1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát” nguồn cung của thị trường.
Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng hơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0. Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới. Ngoài ra, dịch vụ xây dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to - suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.
Bà Trang Bùi - Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng thị trường Việt Nam sở hữu nhiều yếu tố để thu hút nhà đầu tư. Ngoài giá thuê đất, nhà đầu tư nước ngoài còn cân nhắc nhiều yếu tố khác trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Theo đó, Việt Nam sở hữu vị trí chiến lược khi nằm giữa Trung Quốc và Singapore, tiếp giáp với biển Đông - một trong những khu vực giao thương đường biển trọng yếu của thế giới. Việt Nam cũng là cửa ngõ ra biển của Lào, vùng Đông Bắc Campuchia và Thái Lan, Tây Nam Trung Quốc, nằm trên ngã tư đường hàng hải, hàng không quốc tế tạo điều kiện giao lưu với các nước trong khu vực và thế giới. Khoảng 40% lượng hàng hóa vận chuyển từ Ấn Độ Dương đến Thái Bình Dương sẽ đi qua khu vực biển Đông này để đến được Trung Quốc, Nhật Bản, Hàn Quốc và Mỹ.
Chưa kể, các quốc gia Đông Nam Á đang chiếm ưu thế trong việc thu hút các nhà sản xuất từ tay của Trung Quốc nhờ vào chi phí thấp, tiêu dùng trong nước gia tăng và cơ sở hạ tầng đang được cải thiện. Trong đó, Indonesia và Việt Nam là những thị trường hàng đầu để đầu tư vào bất động sản công nghiệp.
"Với riêng Việt Nam, thế mạnh còn thể hiện qua lực lượng lao động trẻ dồi dào, tay nghề cao, chi phí tương đối thấp cùng với nền chính trị ổn định. Bên cạnh đó, các yếu tố thu hút nhà đầu tư đến từ việc chiến lược phát triển hạ tầng giao thông. Riêng tại phía Nam, hạ tầng giao thông được cải thiện đang hỗ trợ kết nối tốt hơn giữa các địa phương, điển hình như cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận (hoàn thành năm 2022), cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Mỹ Thuận - Cần Thơ - Bạc Liêu (dự kiến hoàn thành năm 2023), cầu Nhơn Trạch (dự kiến hoàn thành năm 2025)...
'Tảng đá' của bất động sản công nghiệp
Theo các chuyên gia, Việt Nam vẫn được xem là lựa chọn chiến lược cho quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Thách thức tiếp theo là làm thế nào để thu hút và giữ chân nguồn vốn đầu tư chất lượng cao.
Dù không quá lo lắng về việc giá thuê đất tăng và áp lực cạnh tranh từ phía Trung Quốc bởi Việt Nam vẫn luôn có những lợi thế riêng biệt, song vẫn còn nhiều vấn đề trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần được tháo gỡ như: Quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai cho nhà đầu tư, quy trình thực hiện thủ tục thúc đẩy đầu tư... đặc biệt lưu ý về quy hoạch chi tiết, phân bổ các chức năng hậu cần, thương mại, dịch vụ, trung tâm dữ liệu.
"Diện tích đất công nghiệp sẽ cần tăng thêm để đón đầu xu hướng, nhưng song song với tăng trưởng nguồn cung, Việt Nam còn cần cải thiện nhiều yếu tố để thu hút thêm nhà đầu tư. Trong đó, cơ sở hạ tầng là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Dù giá đất công nghiệp tăng, tốc độ phát triển logistics/cơ sở hạ tầng lại không tương ứng với mức tăng này vì quá trình phát triển cho những thay đổi đáng kể về hạ tầng vẫn diễn ra chậm chạp thì các nhà đầu tư tiềm năng sẽ tìm kiếm các thị trường thay thế khác", bà Trang nói.
Cũng theo bà Trang Bùi, mức chi tiêu cho cơ sở hạ tầng ở Việt Nam là tương đối cao so với các nước trong khu vực, song chúng ta vẫn còn một quãng đường dài để có thể phát triển được một hệ thống giao thông đồng bộ và xuyên suốt. Do đó, việc tiếp tục duy trì mức đầu tư này là cần thiết. Trong đó, cần đặc biệt chú trọng vào việc phát triển hệ thống đường cao tốc, mạng lưới tiện ích và năng lượng tái tạo.
Với quy trình giao thương xuyên biên giới, Việt Nam cũng còn nhiều hạn chế. Hiện nay, chi phí giao dịch qua biên giới của nước ta kém cạnh tranh hơn nhiều so với các nước trong khu vực. Cụ thể, mức chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục chiếm tới 30% trong tổng phí giao dịch biên giới, trong khi nước phát triển như Singapore chỉ 10 - 15%.
Bên cạnh cơ sở hạ tầng, đại diện Cushman & Wakefield cũng đề xuất phải chăm lo, phát triển một số yếu tố cơ bản trong đó đáng chú ý là thiếu nguồn nhân lực chất lượng cao đang gây trở ngại cho doanh nghiệp, nói cách khác là thị trường lao động trẻ, dồi dào, nhưng cần nâng trình độ tương đồng với các nước cùng khu vực.
