Từ kỳ vọng mua gần nơi làm việc đến quyết định đi xa hơn
Cuối năm 2024, chị Hạnh (32 tuổi), nhân viên văn phòng đang làm việc tại TP.Thủ Đức, bắt đầu tìm mua căn hộ đầu tiên sau gần 5 năm tích lũy. Với ngân sách khoảng 3 tỉ đồng, chị kỳ vọng sở hữu một căn hộ hai phòng ngủ tại khu Đông TP.HCM để thuận tiện sinh hoạt và đi làm.
Tuy nhiên, khi khảo sát thị trường, chị nhanh chóng nhận ra lựa chọn này gần như không khả thi. Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện phổ biến quanh mức 90–92 triệu đồng/m². Ở TP.Thủ Đức, các dự án mới có mức giá dao động từ 55 đến 70 triệu đồng/m². Với diện tích khoảng 65 m², giá một căn hộ thường từ 3,8 đến hơn 4,5 tỉ đồng, vượt xa khả năng tài chính ban đầu.
Sau nhiều tháng cân nhắc, chị Hạnh buộc phải điều chỉnh tiêu chí: chấp nhận mua nhà ở khu vực xa trung tâm hơn, ưu tiên dự án đã hình thành rõ ràng và giảm áp lực vay ngân hàng. “Quan trọng nhất là có thể trả nợ đều trong nhiều năm, thay vì cố mua căn nhà vượt khả năng”, chị nói.
Mua nhà thời giá cao: dòng tiền là yếu tố quyết định
Kinh nghiệm đầu tiên mà nhiều người mua nhà ở thực rút ra là không thể ra quyết định theo cảm xúc. Khi giá nhà đã ở mức cao, mọi sai lệch trong tính toán đều dẫn đến áp lực tài chính kéo dài.
Thay vì đặt câu hỏi “có thích căn nhà này không”, người mua cần bắt đầu bằng việc xác định khả năng trả nợ hàng tháng trong 15–20 năm. Với lãi suất vay mua nhà sau thời gian ưu đãi hiện phổ biến quanh mức 8–10%/năm, khoản vay 2 tỉ đồng có thể tạo áp lực trả nợ từ 18 đến hơn 20 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính chi phí sinh hoạt và các khoản dự phòng khác.
Theo ghi nhận của các ngân hàng thương mại, không ít người mua nhà giai đoạn trước đã gặp khó khi lãi suất điều chỉnh tăng, buộc phải bán lại tài sản sau vài năm do không cân đối được dòng tiền.
Vay ngân hàng: vay bao nhiêu mới là vấn đề
Vay ngân hàng để mua nhà không phải điều hiếm gặp, nhưng tỷ lệ vay là yếu tố mang tính quyết định. Thực tế cho thấy, những người mua nhà an toàn thường duy trì tỷ lệ vay không vượt quá 50% giá trị tài sản. Phần còn lại là vốn tự có, nhằm tạo “đệm an toàn” trước các biến động về lãi suất và thu nhập.
Việc vay quá cao khiến người mua dễ rơi vào thế bị động khi thu nhập giảm hoặc phát sinh chi phí gia đình. Trong khi đó, nếu kiểm soát tốt khoản vay, người mua có thể vượt qua giai đoạn khó khăn trong những năm đầu mà không phải bán tháo tài sản.
Pháp lý dự án là điều kiện tiên quyết
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc, pháp lý trở thành yếu tố không thể thỏa hiệp với người mua ở thực. Các dự án chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý thường gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay, chuyển nhượng và tiềm ẩn rủi ro nếu tiến độ bị kéo dài.
Theo báo cáo của Dat Xanh Services, dòng tiền trên thị trường hiện nay chủ yếu tập trung vào các sản phẩm có pháp lý đầy đủ, sổ hồng riêng hoặc có thể cấp giấy chứng nhận trong thời gian ngắn. Người mua ở thực sẵn sàng chấp nhận diện tích nhỏ hơn hoặc vị trí xa hơn để đổi lấy sự an tâm pháp lý.
Mua để ở, không nên đặt nặng kỳ vọng đầu tư
Một thực tế khác là việc vừa mua nhà để ở, vừa kỳ vọng tăng giá nhanh đang trở nên kém phù hợp. Các đơn vị nghiên cứu thị trường nhận định bất động sản khó có khả năng tăng nóng trong ngắn hạn, khi tín dụng được kiểm soát chặt và sức mua phục hồi có chọn lọc.
Do đó, người mua nhà ở thực cần xác định rõ mục tiêu an cư lâu dài, ưu tiên những dự án có khả năng hình thành cộng đồng cư dân sớm, hạ tầng hiện hữu hoặc đang được triển khai, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Mua trong khả năng tài chính để an cư bền vững
Áp lực sở hữu nhà ở là có thật, đặc biệt với các gia đình trẻ. Tuy nhiên, trong bối cảnh giá nhà đã vượt xa thu nhập của phần đông người lao động, việc điều chỉnh kỳ vọng và tính toán kỹ dòng tiền trở thành yếu tố quyết định.
Câu chuyện của chị Hạnh cho thấy, mua nhà không còn là lựa chọn “ở đâu tốt nhất” mà là “ở đâu phù hợp nhất với khả năng tài chính”. Với người mua ở thực, đó cũng là cách để an cư an toàn và bền vững trong giai đoạn thị trường còn nhiều biến động.
