Liệu các chính sách mới và mặt bằng lãi suất tháng 12/2025 có đủ sức "phá băng" cho người mua nhà lần đầu, hay đây vẫn chỉ là "cánh cửa hẹp" dành cho số ít?
Nỗ lực nắn dòng tín dụng và rào cản thực tế
Chính sách tín dụng nổi bật nhất hiện nay là gói vay ưu đãi đã được nâng quy mô từ 120.000 tỷ lên 145.000 tỷ đồng với sự tham gia của 9 ngân hàng lớn. Điểm sáng của gói này là lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội đã được điều chỉnh giảm còn 6,5%/năm, thậm chí xuống mức 5,4% với một số đối tượng đặc thù, đi kèm thời gian ưu đãi kéo dài 5 năm. Đây là những con số rất hấp dẫn nếu so sánh với mặt bằng lãi suất thương mại hiện hành.
Tuy nhiên, số liệu giải ngân khiêm tốn tính đến cuối năm 2025 cho thấy một nghịch lý lớn: Tiền có sẵn nhưng người dân không vay được. Nguyên nhân cốt lõi nằm ở đối tượng thụ hưởng quá hẹp, chỉ giới hạn cho nhà ở xã hội và dự án cải tạo chung cư cũ. Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường là phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ (tầm giá 2-3 tỷ đồng) lại hoàn toàn đứng ngoài cuộc chơi này. Dù Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị mở rộng đối tượng vay cho nhà thương mại dưới 3,5 tỷ đồng, nhưng khi đề xuất này chưa được thông qua, gói tín dụng khổng lồ này vẫn chưa thể trở thành cú hích thực sự cho đại đa số người mua nhà.
Hết thời lãi suất rẻ, mặt bằng giá mới được thiết lập
Khảo sát thực tế tại các ngân hàng vào tháng 12/2025 cho thấy thời kỳ "tiền rẻ" đã chính thức qua đi. Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã thiết lập nền giá mới, cao hơn đáng kể so với giai đoạn đầu năm. Tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Big 4) gồm Agribank, Vietcombank, BIDV và VietinBank, lãi suất ưu đãi trong 1-2 năm đầu dao động từ 6,3% đến 7,0%/năm. Các gói lãi suất siêu rẻ 5-5,5% cố định 3 năm từng xuất hiện rải rác trước đây nay đã ngừng triển khai hoặc đi kèm những điều kiện ràng buộc rất khắt khe về bảo hiểm hay tiền gửi.
Tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần, bức tranh lãi suất có sự phân hóa mạnh mẽ hơn. Mức lãi suất ưu đãi năm đầu phổ biến từ 5,9% đến 7,5%/năm. Tuy nhiên, người vay cần đặc biệt cẩn trọng với "bẫy" lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Do chi phí huy động vốn đầu vào cao, lãi suất thả nổi tại nhóm ngân hàng tư nhân có thể vọt lên mức 11-12%/năm, tạo ra áp lực trả nợ cực lớn cho các gia đình trẻ nếu không có kế hoạch tài chính vững vàng.
Dưới đây là bảng cập nhật lãi suất tham khảo tháng 12/2025:
|
Ngân hàng |
Lãi suất ưu đãi (Năm đầu) |
Lãi suất thả nổi dự kiến |
Tỷ lệ cho vay tối đa |
|
BIDV |
6,5% |
9,5% - 10% |
100% |
|
Vietcombank |
6,3% |
~ 9,5% |
70% |
|
Agribank |
6,5% |
~ 10% |
85% |
|
VietinBank |
6,4% |
~ 10% |
80% |
|
Shinhan Bank |
5,5% |
~ 9,3% |
70% |
|
Techcombank |
6,7% |
10,5% - 11% |
80% |
|
VPBank |
6,9% |
11% - 12% |
75% |
|
TPBank |
7,2% |
~ 11,5% |
80% |
(Lưu ý: Lãi suất thả nổi thường được tính bằng Lãi suất tiết kiệm 12 tháng + Biên độ 3,5% - 4%. Số liệu mang tính chất tham khảo tại thời điểm tháng 12/2025).
Thách thức chứng minh thu nhập và định giá tài sản
Ngoài rào cản lãi suất, quy trình thẩm định hồ sơ vay cũng đang trở nên chặt chẽ hơn bao giờ hết. Để tuân thủ các quy định mới về an toàn vốn và hệ số rủi ro của Ngân hàng Nhà nước, các nhà băng hiện nay rất thận trọng trong khâu định giá tài sản đảm bảo. Thông thường, định giá của ngân hàng chỉ đạt khoảng 70-80% giá trị giao dịch thực tế trên thị trường, buộc người mua phải chuẩn bị vốn tự có lớn hơn mức 30% lý thuyết.
Bên cạnh đó, áp lực chứng minh thu nhập để đảm bảo khả năng trả nợ cũng là một bài toán khó. Với mức lãi suất thả nổi quay về mốc 10-11%, một khoản vay 1,5 tỷ đồng trong 20 năm sẽ tiêu tốn khoảng 16-18 triệu đồng mỗi tháng cho cả gốc và lãi. Để được duyệt hồ sơ, tổng thu nhập của hai vợ chồng phải đạt tối thiểu 30-35 triệu đồng/tháng và phải được chứng minh minh bạch qua sao kê lương. Điều này vô hình trung tạo ra một bộ lọc khắt khe, khiến cơ hội tiếp cận vốn vay ngân hàng của nhóm lao động tự do hoặc người có thu nhập trung bình thấp ngày càng trở nên khó khăn.
Nhìn vào bức tranh tổng thể, cơ hội tiếp cận vốn vay cho người mua nhà lần đầu hiện tại đang bị kẹp giữa hai gọng kìm: Chính sách ưu đãi lãi suất thấp thì thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, trong khi vay thương mại thì lãi suất đang trên đà tăng cao. Lời khuyên cho người mua nhà thời điểm này là nên ưu tiên tiếp cận nhóm ngân hàng Big 4 hoặc các ngân hàng nước ngoài nếu có hồ sơ thu nhập minh bạch để hưởng biên độ lãi suất thấp hơn trong dài hạn, đồng thời cần tính toán kỹ khả năng chi trả dựa trên lãi suất thả nổi thay vì chỉ nhìn vào con số ưu đãi ban đầu.
