Ký hợp đồng hợp tác đầu tư có an toàn không?

Lan Anh

Trong quá trình phát triển kinh doanh, nhiều công ty có nhu cầu mở rộng thị trường nhưng thiếu cơ sở vật chất hoặc vốn. Để tháo gỡ khó khăn, các doanh nghiệp đã chọn con đường ký hợp đồng hợp tác đầu tư. Vậy hợp đồng hợp tác đầu tư là gì? Ký hợp đồng hợp tác đầu tư có an toàn không?

Hợp đồng hợp tác đầu tư là gì?

Hợp đồng hợp tác đầu tư là văn bản ghi lại sự thỏa thuận của các bên đầu tư về nhu cầu sản xuất và kinh doanh. Tất cả các bên đều nhằm mục đích đầu tư và kiếm lợi nhuận cùng nhau. Khi đó, hợp đồng quy định về việc tạo lập, sửa đổi hoặc chấm dứt các vấn đề về đóng góp công sức và tài sản để hoàn thành một công việc nhất định.

ky-hop-dong-hop-tac-dau-tu-1669085321.jpg
Các bên phải phân chia rõ ràng về lợi ích trước khi hợp tác đầu tư

Bản chất của việc hợp tác là các bên vẫn có tư cách độc lập, có quyền và trách nhiệm theo thỏa thuận. Tìm kiếm và thực hiện công việc vì một mục đích chung đã được thống nhất. Khi đó, mỗi đối tượng sẽ nhận được thu nhập của khoản đầu tư tương ứng.

Trước khi tham gia hợp tác đầu tư, các bên phải phân chia rõ ràng lợi nhuận và tài sản mà không cần thành lập tổ chức kinh tế. Điều khoản này phải được ghi rõ ràng trong hợp đồng.

Có mấy loại hợp đồng đầu tư?

Có 5 loại hợp đồng đầu tư là: BCC, BOT, BTO, BT, PPP

Trong đó:

- Hợp đồng BCC là hợp đồng hợp tác kinh doanh (Business Cooperation Contract)

- Hợp đồng BOT là hợp đồng Xây dựng- Kinh doanh- Chuyển giao (Build-Operate - Transfer)

- Hợp đồng BTO là hợp đồng Xây dựng- Chuyển giao- Kinh doanh (Build- Transfer- Operate)

- Hợp đồng BT là hợp đồng Xây dựng chuyển giao (Build Transfer)

- Hợp đồng PPP là hợp đồng đối tác công tư (Public Private Partnerships)

Đặc điểm của hợp đồng hợp tác đầu tư

Hợp đồng hợp tác đầu tư có các đặc điểm sau:

- Nội dung hợp đồng hợp tác do hai bên lập và thống nhất. Nhằm thực hiện, hỗ trợ hoạt động sản xuất kinh doanh thu lợi nhuận. Gắn với nhu cầu, tiệm cận với lợi ích mong muốn. Các bên sẽ ràng buộc quyền và nghĩa vụ với nhau bằng hợp đồng.

- Hợp đồng hợp tác đầu tư mang tính song vụ. Các bên tham gia phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ để thu được lợi ích tương ứng.

- Hình thức của hợp đồng không bắt buộc bằng miệng hay bằng văn bản. Tuy nhiên, có những phức tạp hạn chế lợi ích và lợi tức đầu tư. Để tránh xảy ra tranh chấp sau này, hai bên có thể thỏa thuận bằng văn bản thể hiện rõ nguyện vọng của mình.

- Chủ thể của hợp đồng hợp tác đầu tư là nhà đầu tư đủ điều kiện. Kể cả nhà đầu tư trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngoài, gồm: Nhà đầu tư trong nước, Nhà đầu tư nước ngoài, Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư của nước ngoài.

hop-dong-hop-tac-dau-tu-1669085321.jpeg
Nội dung hợp đồng hợp tác do hai bên lập và thống nhất

Tại Khoản 18, Khoản 19 và Khoản 20 Điều 3 Luật đầu tư 2020, nhà đầu tư được quy định cụ thể như sau:

+ Nhà đầu tư trong nước là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, tổ chức kinh tế không có nhà đầu tư nước ngoài là cổ đông hoặc thành viên.

+ Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức kinh tế được thành lập theo pháp luật nước ngoài có hoạt động kinh doanh tại Việt Nam

+ Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước

Hợp đồng hợp tác đầu tư có cần công chứng không?

Theo quy định của “Bộ luật dân sự” về hình thức hợp đồng thì hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và không có quy định bắt buộc phải được giao kết theo một hình thức nhất định. Hai bên đồng ý chịu ràng buộc và có lý do chính đáng để bảo vệ lợi ích của mình. Trừ trường hợp pháp luật có quy định khác trong một số trường hợp cụ thể.

Hợp đồng hợp tác đầu tư được thực hiện theo quy định của Luật Dân sự. Đồng thời, sự phức tạp của các giao dịch và giao thức được thiết lập có những đặc điểm riêng. Pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng hợp tác đầu tư phải được công chứng, chứng thực.

Do đó, hợp đồng hợp tác đầu tư không bắt buộc phải công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực pháp luật. Trong quá trình hợp tác, các bên hoàn toàn có thể ràng buộc nhằm bảo vệ quyền và lợi ích của nhau, cùng mưu cầu lợi ích chung.

Vậy ký hợp đồng hợp tác đầu tư sẽ an toàn nếu được mang đi công chứng để tránh những mâu thuẫn và rủi ro khi xảy ra tranh chấp. Trong đó, hợp đồng hợp tác đầu tư phải được lập thành văn bản.

Vì sao doanh nghiệp BĐS thường 'mời gọi' ký hợp đồng hợp tác đầu tư?

Trước bối cảnh vốn vay ngân hàng bị siết chặt, việc huy động vốn từ thị trường chứng khoán và trái phiếu ngày càng khó khăn, pháp lý còn nhiều vướng mắc, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng sang hình thức huy động vốn bằng hợp đồng hợp tác đầu tư. 

“Trong bối cảnh việc huy động vốn từ tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp và thị trường chứng khoán ngày càng khó khăn, việc nhiều doanh nghiệp, tập đoàn lớn chuyển hướng thu hút vốn từ thị trường trong nước, quốc tế thông qua kênh hợp tác đầu tư có thể xem là bước đi phù hợp hiện nay giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn đầu tư, kinh doanh” - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp nhận định.

Hình thức huy động vốn qua kệnh hợp đồng hợp tác đầu tư hiện nay đang phân thành 2 nhóm chính: nhóm doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và nhóm doanh nghiệp có "sức khoẻ tài chính" yếu.

Đối với nhóm có tiềm lực tại chính mạnh, họ tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường quốc tế với những giao dịch quy mô lớn. Điển hình vào đầu tháng 5/2022, Tập đoàn Vingroup công bố phát hành thành công 525 triệu USD trái phiếu quốc tế kỳ hạn 5 năm, để thực hiện dự án tổ hợp sản xuất ô tô VinFast. Đây là bước đầu trong kế hoạch huy động trái phiếu quốc tế với tổng giá trị tối đa dự kiến 1,5 tỷ USD. 

Cùng với việc huy động nguồn vốn từ thị trường quốc tế, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng bắt tay nhau để hợp tác đầu tư nhằm có thêm nguồn vốn tiếp tục phát triển sản phẩm. Đây đều là những doanh nghiệp đã xây dựng sẵn hệ sinh thái từ những năm trước như sàn giao dịch, phân phối sản phẩm, nhân viên tư vấn môi giới...hợp tác để cùng phát triển một dự án. Những tên tuổi lớn như Đất Xanh, Cen Group, EZ Property, VUD, VIC, C&T… bắt đầu tham gia hình thức này với nhiều thương vụ đình đám có thể kể đến như Dự án Golden West, Tân Tây Đô - Hải Phát, 136 Hồ Tùng Mậu, Resco Cổ Nhuế, Vinaconex 3 Trung Văn…

Đối với  những doanh nghiệp “sức khỏe” yếu hơn thì dùng hình thức chia nhỏ giá trị bất động sản, mời gọi nhiều nhà đầu tư nhỏ mua chung dưới hình thức  hợp đồng hợp tác đầu tư.Từ đó, nhiều người có thể chung sức đầu tư và tiếp cận kênh đầu tư bất động sản dễ dàng hơn.

Ký hợp đồng hợp tác đầu tư trong bất động sản có an toàn không?

Hiện nay, việc 2 hoặc 3 doanh nghiệp cũng hợp tác để cùng phát triển một dự án không còn là vấn đề xa lạ đối với thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu các doanh nghiệp đủ uy tín, sức mạnh thương hiệu để huy động được nguồn vốn thông qua hợp tác đầu tư từ dòng vốn ngoại, thì đó sẽ là một kênh vốn tốt phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Ngược lại, cú bắt tay hợp tác của những doanh nghiệp trong nước không tiềm lực tài chính hoặc huy động từ nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua hình thức hợp tác, cam kết lợi nhuận “khủng” lại có thể mang đến rủi ro đối với nhà đầu tư.

Theo luật sư Nguyễn Đức Hùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) đối với những hợp đồng hợp tác đầu tư, việc cam kết lợi nhuận cao bao nhiêu cũng không vi phạm quy định pháp luật nhưng với điều kiện là các công ty này phải huy động vốn để đầu tư vào dự án thực. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải hết sức cẩn trọng với những hợp đồng theo hình thức này.

“Rất nhiều hoạt động huy động vốn theo hình thức hợp tác kinh doanh, hợp tác đầu tư lãi suất cao có dấu hiệu kinh doanh đa cấp, chiếm đoạt tài sản. Nhà đầu tư phải cẩn thận với lời mời chào hợp tác đầu tư như vậy” - luật sư Nguyễn Đức Hùng cảnh báo.

Còn theo luật sư Nguyễn Mai Phương - Công ty Luật Ep Legal, khuôn khổ pháp luật về việc huy động vốn trong những dự án đầu tư bất động sản còn hạn chế và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là bên mua hoặc tham gia góp vốn không nhằm mục đích kinh doanh. Đây là kẽ hở mà nhiều chủ đầu tư cố gắng lách qua nhằm huy động vốn. 

"Hợp đồng hợp tác kinh doanh nếu thực hiện đúng theo bản chất và những cam kết giữa các bên, thì đây là kênh huy động vốn tốt cho doanh nghiệp trong giai đoạn thị trường vốn gặp nhiều khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng lợi nhuận cao thì nhà đầu tư cần tỉnh táo, vì lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn", theo chia sẻ từ luật sư Trương Thanh Đức - Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam

Mẫu hợp đồng hợp tác đầu tư

Trên thực tế, hoạt động hợp tác đầu tư trong dân sự vô cùng đa dạng và phức tạp nên không có mẫu cố định để áp dụng. Vì vậy, nhà đầu tư cần đảm bảo quyền lợi của mình thông qua các điều khoản chặt chẽ và chuẩn hóa. Tuy nhiên, hợp đồng vẫn phải hiển thị những nội dung cơ bản cần được thực thi.

mau-hop-dong-hop-tac-dau-tu-1669085392.jpeg
Trích mẫu hợp đồng hợp tác đầu tư

Nội dung yêu cầu của hợp đồng hợp tác đầu tư phải đảm bảo các nội dung sau:

Căn cứ soạn thảo hợp đồng:

– Căn cứ Bộ luật dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015. Căn cứ để xác định quyền tham gia, xác lập giao dịch dân sự giữa các bên.

– Căn cứ vào tình hình thực tế năng lực và nhu cầu của các bên.

– Dựa trên tinh thần trung thực và thiện chí hợp tác của các bên.

Thông tin các bên tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư:

– Tên công ty, doanh nghiệp.

– Tên người đại diện công ty, chức vụ. Đây là chủ thể chịu trách nhiệm quản lý chung, tổ chức thực hiện hợp tác.

– Trụ sở của công ty, nơi diễn ra hoạt động làm việc chính.

– Số tài khoản.

– Điện thoại, các thông tin và cách thức liên hệ.

Điều khoản các bên đồng ý tham gia hợp tác đầu tư:

Xác định tính chất tự nguyện, thiện chí cũng như hướng đến các mục đích cùng nhau tìm kiếm lợi nhuận chung.

– Mục tiêu, phạm vi và định hướng cùng nhau hợp tác.

– Thời hạn của hợp đồng hợp tác đầu tư.

– Góp vốn và phân chia lợi nhuận kinh doanh. Thể hiện cách xác định lợi ích, lợi nhuận tương ứng cho các bên.

– Quyền và nghĩa vụ các bên. Ràng buộc trách nhiệm thực hiện đúng mục đích, tiếp cận lợi nhuận.

– Nguyên tắc về tài chính.

– Điều hành hoạt động kinh doanh, tổ chức, phân công và trách nhiệm của các đối tượng.

– Điều khoản chung.

– Hiệu lực hợp đồng.

 

Trung Trọng