Nhóm thu nhập trung bình rơi vào “thế lưng chừng”
HoREA cho rằng nhiều người có thu nhập trung bình tại các đô thị lớn đang rơi vào tình thế “lưng chừng” khi tìm kiếm nhà ở. Đây là nhóm cá nhân có thu nhập khoảng 21–30 triệu đồng mỗi tháng; các cặp vợ chồng có tổng thu nhập khoảng 41–50 triệu đồng mỗi tháng; hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với mức thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng.
Theo quy định hiện hành, nhóm này không thuộc diện được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng. Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà thương mại ngày càng cao, khả năng tiếp cận nhà ở của họ theo cơ chế thị trường cũng rất hạn chế.
Phân khúc nhà ở vừa túi tiền gần như biến mất
Thực tế tại TP.HCM cho thấy phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp gần như vắng bóng trong nhiều năm gần đây. Theo HoREA, loại hình căn hộ được xem là phù hợp với nhóm thu nhập trung bình thường có diện tích khoảng 50–70 m², gồm 1–2 phòng ngủ, với giá từ 2–5 tỷ đồng mỗi căn.
Tuy nhiên, số lượng sản phẩm thuộc phân khúc này trên thị trường rất hạn chế. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết năm 2020 TP.HCM chỉ có 163 căn hộ thuộc phân khúc giá phù hợp, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Từ năm 2021 đến hết tháng 6/2025, thị trường gần như không còn sản phẩm thuộc phân khúc này. Nguồn cung chủ yếu là nhà ở trung cấp và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70% cơ cấu sản phẩm. Riêng giai đoạn từ năm 2024 đến giữa năm 2025, các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM hầu như chỉ còn phân khúc cao cấp.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập
Các báo cáo thị trường cũng cho thấy sự chênh lệch ngày càng lớn giữa giá nhà và thu nhập của người lao động.
Theo dữ liệu của One Mount Group, giá căn hộ tại khu vực trung tâm TP.HCM hiện đạt khoảng 103 triệu đồng/m², tăng gần 9% so với quý trước và tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Khoảng 90% nguồn cung mới trên thị trường thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong khi đó, báo cáo của CBRE Việt Nam cho thấy giá nhà bình quân tại TP.HCM đã tăng khoảng 2,9 lần trong 10 năm qua, từ khoảng 30 triệu đồng/m² lên khoảng 86 triệu đồng/m².
Ngược lại, số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy thu nhập bình quân của người lao động chỉ tăng khoảng 1,5 lần trong cùng giai đoạn. Điều này cho thấy tốc độ tăng giá nhà gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng sở hữu nhà của nhiều người dân ngày càng khó khăn.
Nguồn cung thiếu hụt khiến giá nhà leo thang
Theo HoREA, nguyên nhân chính của tình trạng này là nguồn cung dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội, bị thiếu hụt trong nhiều năm.
Khi nguồn cung hạn chế, doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối đa hóa lợi nhuận theo quy luật cung – cầu của thị trường. Điều này khiến cơ cấu sản phẩm bất động sản nghiêng mạnh về phía các dự án giá cao, dẫn đến tình trạng lệch pha giữa cung và cầu.
Cần chính sách hỗ trợ nhà ở cho nhóm thu nhập trung bình
Theo HoREA, Luật Nhà ở 2023 đã có nhiều quy định nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hệ thống chính sách hiện vẫn chưa có cơ chế hỗ trợ cụ thể cho nhóm người thu nhập trung bình tại đô thị – những người không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại.
Hiệp hội cho rằng việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng là hướng đi hợp lý. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế tín dụng phù hợp để hỗ trợ người mua nhà, chẳng hạn cho phép vay với lãi suất khoảng 6–7% mỗi năm trong thời hạn 10–12 năm để mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.
Theo HoREA, nếu có cơ chế tín dụng ổn định và khung pháp lý rõ ràng, nhóm thu nhập trung bình sẽ có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền.
Doanh nghiệp kiến nghị tháo gỡ rào cản pháp lý
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng để phát triển nhà ở giá phù hợp cần giải quyết bài toán nguồn cung một cách bền vững.
Theo ông, cơ quan quản lý cần rà soát và rút ngắn các thủ tục đầu tư xây dựng, đồng thời chủ động tạo quỹ đất sạch quy mô lớn và tổ chức đấu giá minh bạch để doanh nghiệp có thể triển khai dự án nhanh hơn, giảm rủi ro pháp lý.
Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng đề xuất xem xét cơ chế ưu đãi về tiền sử dụng đất và chính sách thuế cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Hiện chi phí đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành dự án; khi các nghĩa vụ tài chính tăng cao, giá bán nhà khó có thể giảm về mức vừa túi tiền.
Theo các chuyên gia, nếu có chính sách hỗ trợ phù hợp, thị trường có thể hình thành nguồn cung nhà ở giá hợp lý đủ lớn cho nhóm thu nhập trung bình, góp phần tái cân bằng cung – cầu và phát triển thị trường bất động sản bền vững hơn trong dài hạn.
