Trung tâm thương mại giữ vị thế đắt đỏ bất chấp sức ép thị trường
Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM duy trì trên 1,2 triệu m² trong năm 2025, với tỷ lệ lấp đầy khoảng 93,6%, cho thấy nhu cầu thuê tại các trung tâm thương mại vẫn tương đối vững, đặc biệt đối với các thương hiệu lớn và nhà bán lẻ quốc tế.
Nguồn dữ liệu khác từ CBRE cũng chỉ ra mặt bằng bán lẻ tại khu trung tâm kinh doanh (CBD) giữ mức giá thuê cao nhất cả nước. Theo đơn vị này, giá thuê trung bình tại khu vực CBD TP.HCM nằm trong khoảng 270–285 USD/m²/tháng, cao hơn nhiều so với các khu ngoài trung tâm, nơi giá phổ biến chỉ vào khoảng 60–80 USD/m²/tháng.
Sự ổn định của giá thuê trong trung tâm không chỉ đến từ quỹ đất khan hiếm, mà còn xuất phát từ vai trò chiến lược của trung tâm thương mại đối với các thương hiệu bán lẻ, F&B và dịch vụ tiện ích, nơi tập trung dòng khách có khả năng chi tiêu cao. Các dự án như Marina Central Tower và Lancaster Legacy được kỳ vọng bổ sung nguồn cung chất lượng cao, dù tổng mức tăng vẫn hạn chế.
Nhà phố truyền thống gặp sức ép nguồn cung và thay đổi hành vi tiêu dùng
Trong khi các gian hàng trong trung tâm thương mại giữ được lợi thế, nhiều nhà phố mặt tiền truyền thống tại các tuyến đường như Hai Bà Trưng, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi, Nguyễn Trãi, Lý Tự Trọng ghi nhận tình trạng trống kéo dài. Thực tế này xuất phát từ việc hành vi tiêu dùng đang dịch chuyển sang mua sắm tại trung tâm thương mại và trực tuyến, khiến mô hình kinh doanh truyền thống ít hấp dẫn khách thuê hơn.
Thực tế khảo sát tại nhiều tuyến đường trung tâm cho thấy chủ đầu tư buộc phải giảm giá chào thuê từ 20–30% so với trước để thu hút khách, thậm chí vẫn khó đạt tỷ lệ lấp đầy kỳ vọng. Ngay cả những mặt bằng với mức thuê vài trăm triệu đồng mỗi tháng đôi khi vẫn bỏ trống trong mùa cao điểm mua sắm.
Các chuyên gia cho rằng street retail (mô hình bán lẻ nhà phố) đang chịu áp lực lớn từ chi phí vận hành tăng cao, cùng với đó là tâm lý chi tiêu thận trọng của người tiêu dùng trong bối cảnh chi phí sinh hoạt và lãi suất biến động. Mô hình này chưa thể cạnh tranh với trải nghiệm mua sắm tập trung và các tiện ích đồng bộ tại trung tâm thương mại.
Diễn biến thị trường và xu hướng phân hóa rõ nét
Số liệu thị trường bán lẻ cho thấy thị trường đang ghi nhận sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa hai loại hình mặt bằng: trung tâm thương mại cao cấp và nhà phố truyền thống. Trong khi các shopping mall thu hút các thương hiệu lớn và vẫn giữ tỷ lệ lấp đầy cao, các cửa hàng trên phố buộc phải điều chỉnh giá và chiến lược để tồn tại.
Một báo cáo của CBRE cho biết trong quý I/2025, tỷ lệ cửa hàng mở mới chỉ chiếm khoảng 6% tổng giao dịch tại TP.HCM, trong khi số cửa hàng đóng cửa chiếm tới 11% — phản ánh sức ép đáng kể lên nhiều mặt bằng truyền thống.
Ngoài ra, giá thuê đã biến động theo khu vực: khu CBD vẫn duy trì mức thuê cao khoảng 280 USD/m²/tháng với tỷ lệ tăng trưởng theo năm, trong khi khu ngoài trung tâm ghi nhận giá thuê ổn định hoặc giảm nhẹ, cho thấy khả năng thương lượng cao hơn ở các khu vực ngoại vi.
Dự báo thị trường và tín hiệu cho chủ đầu tư, nhà bán lẻ
Trong ngắn hạn, các chuyên gia dự báo giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm TP.HCM sẽ tiếp tục ở mức cao, thậm chí có thể nhích nhẹ nếu nguồn cung tiếp tục hạn chế. Trong khi đó, mặt bằng nhà phố truyền thống nhiều khả năng tiếp tục đối mặt với thách thức về giá và nhu cầu thuê, cho đến khi mô hình kinh doanh này tìm được hướng thích ứng với thị hiếu mới của người tiêu dùng.
Nguồn cung mới được kỳ vọng chiếm khoảng 38.000 m² trong năm 2025, và con số này có thể lên đến gần 80.000 m² tính đến năm 2028, tập trung chủ yếu tại CBD và khu vực lân cận. Sự bổ sung này đáp ứng nhu cầu mở rộng của các thương hiệu và nhà bán lẻ quy mô lớn, đồng thời củng cố vị thế của các mall hiện đại trên thị trường.
Trước bối cảnh đó, chủ đầu tư và người cho thuê mặt bằng truyền thống cần xem xét linh hoạt hơn các chính sách giá, phân khúc khách hàng mục tiêu và chiến lược thu hút thương hiệu mới, trong khi các thương hiệu bán lẻ cũng cần cân nhắc ưu tiên các không gian có lượng khách ổn định và trải nghiệm mua sắm đồng bộ hơn.
