Thị trường căn hộ tại khu vực lõi TP.HCM đang bước vào giai đoạn thiết lập mặt bằng giá mới khi nguồn cung hạn chế và cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về phân khúc trung – cao cấp. Theo báo cáo mới công bố của Savills, giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ tại TP.HCM hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m², tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn hàng mới không nhiều.
Dữ liệu nghiên cứu cho thấy nguồn cung căn hộ mở bán mới trên thị trường thời gian qua chủ yếu tập trung vào các phân khúc giá cao. Điều này góp phần đẩy mặt bằng giá chung tăng lên, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và khu đô thị lớn của thành phố.
Dù giá bán cao, thị trường vẫn ghi nhận sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản. Trong năm qua, khoảng 11.500 căn hộ đã được giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường lên khoảng 82% – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Riêng quý IV/2025 ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu mua nhà đã phục hồi đáng kể vào giai đoạn cuối năm.
Phân khúc cao cấp, bao gồm căn hộ cao cấp, hạng sang và siêu sang, đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Theo thống kê của JLL, riêng quý IV năm ngoái có hơn 1.700 căn thuộc phân khúc này được bán ra, tăng khoảng 33% so với quý trước đó. Các giao dịch tập trung chủ yếu tại khu vực nút giao An Phú – nơi nhiều dự án lớn mở bán các giai đoạn tiếp theo. Giá bán phổ biến tại đây dao động từ 120 đến 150 triệu đồng/m².
Sự gia tăng của các dự án cao cấp cũng khiến cơ cấu sản phẩm trên thị trường có sự lệch đáng kể. Theo Savills, các căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m² hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại khu vực vùng lõi TP.HCM. Trong khi đó, nhóm sản phẩm có giá dưới 50 triệu đồng/m² chỉ còn khoảng 12%, cho thấy nguồn nhà ở giá phù hợp ngày càng khan hiếm.
Tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá vừa phải cũng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ghi nhận. Theo thống kê của tổ chức này, trong giai đoạn từ năm 2021 đến tháng 6/2025, thị trường TP.HCM hầu như không còn nhiều sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thương mại giá 30–70 triệu đồng/m². Thay vào đó, phần lớn nguồn cung mới là các dự án trung và cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% cơ cấu thị trường.
Trong bối cảnh đó, giá căn hộ tại TP.HCM liên tục tăng trong những năm gần đây. Trước đó, dữ liệu từ CBRE cho thấy giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực lõi thành phố đã đạt khoảng 92 triệu đồng/m² trong năm 2025, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước.
Các đơn vị nghiên cứu cho rằng diễn biến hiện nay phản ánh sự phục hồi về nhu cầu trên thị trường căn hộ, song cũng cho thấy sự mất cân đối về cơ cấu sản phẩm. Khi nguồn cung chủ yếu thuộc phân khúc giá cao, mặt bằng giá mới của thị trường tiếp tục được thiết lập, đặc biệt tại khu vực trung tâm TP.HCM.
