Nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng mạnh
Theo Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3-4-2023 của Thủ tướng Chính phủ, Việt Nam đặt mục tiêu phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021–2030. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, đến hết năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 102.600 căn, vượt chỉ tiêu kế hoạch năm và đạt hơn 60% mục tiêu giai đoạn.
Song song đó, gần 700 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 657.000 căn đang được triển khai hoặc đã được phê duyệt trên cả nước. Riêng năm 2026, dự kiến sẽ phát triển thêm gần 159.000 căn, cho thấy tốc độ mở rộng nguồn cung đang được đẩy nhanh.
Tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở tập trung cao, mục tiêu cũng được giao cụ thể. TP.HCM được phân bổ hơn 181.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030, Hà Nội khoảng 136.000 căn, theo các nghị quyết điều hành của Chính phủ và chương trình phát triển nhà ở địa phương.
Giá nhà thương mại vẫn “đứng ngoài cuộc”
Dù nguồn cung nhà ở xã hội tăng, mặt bằng giá nhà ở thương mại tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều đô thị lớn vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo các báo cáo thị trường, phân khúc căn hộ bình dân gần như vắng bóng trong nhiều năm, trong khi giá căn hộ trung và cao cấp tiếp tục leo thang, vượt xa khả năng chi trả của đa số người lao động.
Lý giải thực trạng này, nhiều chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội hiện chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ trong tổng nguồn cung thị trường, lại phục vụ nhóm đối tượng rất đặc thù, nên chưa đủ sức tạo tác động lan tỏa lên giá nhà ở thương mại.
Bên cạnh đó, giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác như chi phí đất đai, chi phí vốn, nguồn cung dự án mới hạn chế, cũng như tâm lý đầu tư và tích trữ tài sản trong bối cảnh lạm phát.
Nhà ở xã hội: công cụ an sinh hơn là “đòn bẩy giá”
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định nhà ở xã hội có vai trò quan trọng trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp, qua đó giảm áp lực lên phân khúc nhà thương mại giá rẻ. Tuy nhiên, theo ông, việc kỳ vọng nhà ở xã hội sẽ kéo giảm mặt bằng giá chung của thị trường là không thực tế trong ngắn hạn, bởi các phân khúc trung – cao cấp vận hành theo cơ chế khác, gắn với dòng vốn đầu tư và khả năng sinh lời.
Cùng quan điểm, nhiều chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội nên được nhìn nhận như một trụ cột an sinh, giúp ổn định đời sống người lao động và bảo đảm cân bằng xã hội, thay vì là công cụ trực tiếp để điều tiết giá bất động sản.
Bài toán còn nằm ở phân khúc “giá vừa túi tiền”
Một khoảng trống lớn của thị trường hiện nay là nhà ở thương mại giá phù hợp với người thu nhập trung bình – nhóm không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng không thể tiếp cận các dự án thương mại đang chào bán.
Theo các chuyên gia, nếu không phát triển song song phân khúc này, áp lực cầu vẫn sẽ dồn lên thị trường nhà ở thương mại hiện hữu, khiến giá khó giảm dù nhà ở xã hội được mở rộng. Việc hoàn thiện chính sách đất đai, tín dụng và thủ tục đầu tư cho cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại giá hợp lý được xem là điều kiện then chốt để thị trường phát triển bền vững.
Thực tế cho thấy, nhà ở xã hội đang đi đúng hướng về mục tiêu và tốc độ triển khai, nhưng không thể một mình giải quyết bài toán giá nhà. Để thị trường hạ nhiệt và cân bằng hơn, cần một chiến lược tổng thể, bao gồm mở rộng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, kiểm soát đầu cơ, cải thiện tiếp cận vốn và sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị.
Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội giữ vai trò nền tảng về an sinh, còn việc ổn định giá bất động sản phụ thuộc vào sự phối hợp đồng bộ của nhiều chính sách, thay vì trông chờ vào một phân khúc riêng lẻ.
