Tại các nhóm giao dịch bất động sản và sàn rao bán trực tuyến, nhiều căn hộ tập thể cũ ở khu vực nội đô như Cửa Nam, Giảng Võ, Tông Đản được rao bán ở mức giá cao bất ngờ. Chẳng hạn, một căn nhà tập thể tầng 1 diện tích sử dụng khoảng 45 m² tại khu Cửa Nam được định giá tới 4,35 tỷ đồng, tương đương hơn 360 triệu đồng/m² theo diện tích được cấp sổ đỏ chỉ 12 m². Một căn hộ khác ở Tông Đản với diện tích sử dụng thực tế khoảng 70 m² nhưng diện tích được công nhận trên sổ đỏ chỉ 44 m² cũng được rao bán ở mức 8,2 tỷ đồng.
Không chỉ nhà tập thể cũ, chung cư không có sổ hồng — tức là chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu — cũng có sức hút mạnh mẽ. Một căn chung cư hơn 60 m² tại quận Hoàng Mai từng được rao bán khoảng 1,8 tỷ đồng vào giữa năm 2022 đã được chốt giá 3,4 tỷ đồng giữa năm 2025, tăng gần gấp đôi và nhanh chóng tìm được người mua chỉ sau khoảng một tháng đăng tin. Theo thống kê của các kênh rao bán, nhiều căn chung cư chưa có sổ hồng hiện được rao giá dao động 50–70 triệu đồng/m², cao gấp đôi so với 2–3 năm trước.
Một ví dụ khác cho xu hướng này là tại khu HH Linh Đàm, nơi nhiều căn hộ diện tích khoảng 56 m² từng chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng cuối năm 2024, nay được rao lại ở mức từ 2,95 tỷ đến 3 tỷ đồng, tương đương gần 52,6 triệu đồng/m², tăng khoảng 1 tỷ đồng mỗi căn chỉ sau một năm.
Nguồn cung khan hiếm đẩy giá cũ lên cao
Các chuyên gia phân tích thị trường cho rằng nguyên nhân chính của đà tăng giá bất động sản cũ là nguồn cung bị hạn chế trong khi nhu cầu ở thực và đầu tư vẫn cao. Các khu tập thể cũ nằm ở trung tâm thành phố, nơi gần như không còn quỹ đất trống để phát triển dự án mới, nên dù pháp lý chưa hoàn chỉnh, giá vẫn tăng do cầu vượt cung.
Theo báo cáo thị trường, xu hướng tăng giá diễn ra không chỉ ở phân khúc mới mà còn lan rộng sang các căn hộ cũ và xã hội. Một số dự án cũ ở Hà Nội hiện được rao bán với giá lên tới 40–45 triệu đồng/m² hoặc hơn, thậm chí có nơi gần 90 triệu đồng/m², mức giá đáng ngạc nhiên so với trước đây.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo người mua nên thận trọng với các căn hộ không có sổ hồng hoặc diện tích thực tế khác biệt so với diện tích ghi trên sổ đỏ. Phần diện tích “cơi nới” không được công nhận pháp lý và sẽ không được tính trong các giao dịch chuyển nhượng hay bồi thường khi sửa chữa, cải tạo hoặc giải tỏa – điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua.
Lưu ý pháp lý cho người mua
Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng người mua cần kiểm tra kỹ diện tích thực, tính pháp lý và khả năng cấp sổ hồng trong tương lai, bởi những diện tích cơi nới thường không có trong sổ đỏ và không được pháp luật công nhận. Đồng thời, nhiều khu tập thể cũ hiện cũng không đáp ứng các tiêu chuẩn an toàn như phòng cháy chữa cháy, tạo rủi ro cho người sử dụng.
Pháp lý yếu cũng được cho là nguyên nhân khiến tính thanh khoản của các căn hộ không sổ hồng thấp hơn so với sản phẩm có sổ hồng đầy đủ, khiến nhà đầu tư dài hạn thường không ưu tiên loại hình này, nhưng vẫn hấp dẫn người mua có nhu cầu ở thực vì mức giá thấp hơn thị trường chung.
