Tại hội thảo về thị trường bất động sản do báo Tiền Phong tổ chức cuối tháng 1, nhiều chuyên gia cho rằng phân khúc chung cư – vốn đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2023–2024 – đang bước vào giai đoạn điều chỉnh, với xu hướng giảm dần hoạt động đầu cơ, lướt sóng.
Theo các chuyên gia, những điều kiện từng tạo “sóng” cho thị trường chung cư như nguồn cung hạn chế, tâm lý FOMO của nhà đầu tư, mặt bằng lãi suất thấp và kỳ vọng giá tăng nhanh đã dần suy yếu trong bối cảnh hiện nay.
Giá chuyển nhượng tiệm cận đỉnh, thanh khoản có dấu hiệu chững lại
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, nhận định giá và thanh khoản chung cư thứ cấp trong năm 2026 khó tăng nóng, chủ yếu đi ngang. Nguyên nhân chính là mặt bằng giá chuyển nhượng đã tiệm cận vùng cao, trong khi nguồn cung mới liên tục được bổ sung.
Theo dữ liệu của OneHousing, đến cuối năm 2025, giá chung cư chuyển nhượng tại Hà Nội đạt bình quân khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, trong năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 35.000–40.000 căn hộ mới, tạo áp lực điều tiết đối với giá bán trên thị trường thứ cấp.
Đáng chú ý, dấu hiệu sụt giảm thanh khoản đã xuất hiện từ quý IV/2025, sau ba quý duy trì mức giao dịch cao. Thống kê của OneHousing cho thấy Hà Nội và các khu vực lân cận ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chung cư chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ năm trước.
“Phân khúc chung cư đang có sự đảo chiều rõ rệt. Nguồn cung mới gia tăng sẽ góp phần làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến hoạt động đầu cơ, lướt sóng suy giảm”, ông Trung nhận định.
Người mua ở thực thận trọng hơn trước giá cao và lãi suất
Ở góc độ vĩ mô, ông Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), cho rằng tâm lý e ngại vay mua nhà đang lan rộng trong bối cảnh giá bất động sản tăng nhanh hơn thu nhập.
Theo ước tính của BIDV, dư nợ tín dụng bất động sản năm 2025 đạt khoảng 4,5 triệu tỉ đồng, tăng 22% so với năm trước. Trong đó, tín dụng cho vay mua nhà chỉ tăng khoảng 14%, trong khi cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản tăng tới 28%, chiếm gần 44% tổng dư nợ toàn ngành. Điều này cho thấy nhu cầu vay mua nhà để ở đang chịu áp lực lớn từ giá bán cao và chi phí tài chính.
Dẫn số liệu của Bộ Xây dựng, ông Lực cho biết giá nhà đất trong giai đoạn 2019–2024 đã tăng gần 60%, riêng năm 2025, giá chung cư tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân 20–30%. Trong khi đó, thị trường vẫn tồn tại tình trạng lệch pha cung – cầu, với nguồn cung nhà ở cao cấp dư thừa, còn phân khúc nhà ở bình dân, phù hợp khả năng chi trả của số đông lại thiếu hụt.
“Giá nhà tăng nhanh, lãi suất cho vay có xu hướng điều chỉnh tăng và cơ cấu nguồn cung chưa hợp lý đều ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ của thị trường trong thời gian tới”, ông Lực phân tích.
Chính sách mới hướng tới minh bạch, hạn chế đầu cơ
Từ góc độ cơ quan quản lý, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết năm 2026 sẽ đánh dấu nhiều thay đổi quan trọng về chính sách quản lý thị trường.
Đáng chú ý, theo Nghị định số 357, từ ngày 1.3.2026, các loại bất động sản như nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ được cấp mã định danh điện tử. Quy định này cũng áp dụng đối với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, chứng chỉ hành nghề môi giới và các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở.
Theo ông Hưng, việc áp dụng mã định danh điện tử được kỳ vọng sẽ tăng tính minh bạch, hạn chế đầu cơ và thao túng giá, qua đó góp phần xây dựng thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh hơn.
Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần điều chỉnh chiến lược
Trong bối cảnh giá chung cư chuyển nhượng khó tăng mạnh, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc theo hướng bền vững, kiểm soát rủi ro tài chính, hạn chế đầu tư dàn trải và cơ cấu lại sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.
Ông Cấn Văn Lực nhấn mạnh việc đa dạng hóa nguồn vốn, điều chỉnh phân khúc sản phẩm và từng bước đưa giá nhà về mức hợp lý là yếu tố then chốt để khơi thông dòng tiền và mở rộng cầu thực trên thị trường.
Ở phía nhà đầu tư, ông Trần Quang Trung dự báo khẩu vị đầu tư chung cư sẽ thay đổi rõ rệt trong năm 2026, khi tâm lý đầu tư ngắn hạn, lướt sóng không còn chiếm ưu thế. Theo đó, chiến lược trung và dài hạn, lựa chọn dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí phù hợp và chủ đầu tư uy tín sẽ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả đầu tư.
