Quy định siết chặt, “lướt sóng” gặp rào cản
Một trong những yếu tố then chốt làm suy giảm sức hấp dẫn của hoạt động lướt sóng bất động sản là sự thay đổi trong cách thức quản lý thị trường. Bắt đầu từ năm 2026, Việt Nam triển khai quy trình định danh bất động sản, theo đó mỗi tài sản sẽ có một mã định danh điện tử riêng trên hệ thống dữ liệu quốc gia. Cơ chế này cho phép cơ quan quản lý theo dõi chính xác số lượng bất động sản mà mỗi cá nhân sở hữu, tạo cơ sở để xây dựng và áp dụng các chính sách thuế theo thời gian nắm giữ, qua đó hạn chế hoạt động đầu cơ và mua bán ngắn hạn.
Song song đó, các quy định liên quan đến đấu giá đất cũng được điều chỉnh theo hướng chặt chẽ hơn. Việc nâng mức tiền đặt trước, tăng trách nhiệm tài chính và áp dụng chế tài mạnh đối với trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ đã tạo ra rào cản đáng kể đối với những nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận nhanh thông qua hình thức “lướt cọc”. Trong bối cảnh này, nhiều chuyên gia nhận định nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ, sử dụng vốn mỏng và chấp nhận rủi ro cao sẽ khó tiếp tục áp dụng các chiến lược lướt sóng như giai đoạn trước, buộc phải chuyển hướng sang đầu tư dài hạn hoặc bám sát nhu cầu thực của thị trường.
Giá bất động sản ổn định hơn, giảm biến động “ảo”
Các dự báo cho thấy mặt bằng giá nhà đất trong năm 2026 có xu hướng ổn định hơn, thay vì tăng nóng như những chu kỳ trước. Biên độ tăng giá được đánh giá sẽ thu hẹp và phản ánh rõ nét hơn các yếu tố nền tảng như cung – cầu thực, chi phí đầu vào và nhu cầu ở thực của người dân.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, chu kỳ điều chỉnh của thị trường đã bắt đầu từ giữa năm 2025 và tiếp tục kéo dài sang năm 2026. Việc hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường kỷ luật thị trường được kỳ vọng sẽ làm giảm đáng kể các hành vi đầu cơ, qua đó hạn chế những biến động giá thiếu bền vững. Trong khi đó, các dự án hạ tầng quy mô lớn như vành đai, đường sắt đô thị hay sân bay mới vẫn đóng vai trò quan trọng trong phát triển vùng, song tác động chủ yếu mang tính dài hạn thay vì tạo ra các đợt tăng giá đột biến trong ngắn hạn.
Chính sách thuế và tín dụng tạo áp lực giảm đầu cơ
Cùng với khung pháp lý, các công cụ tài khóa và tiền tệ cũng đang được sử dụng để điều tiết thị trường theo hướng bền vững hơn. Một số chính sách thuế đang được nghiên cứu nhằm hạn chế đầu cơ, trong đó có đề xuất đánh thuế đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo thời gian nắm giữ hoặc áp thuế với nhà đất không đưa vào sử dụng. Mục tiêu của các chính sách này là tái cân bằng thị trường, ưu tiên người mua ở thực và nhà đầu tư trung – dài hạn.
Ở góc độ tiền tệ, định hướng điều hành thận trọng của Ngân hàng Nhà nước cũng tác động rõ rệt đến dòng vốn bất động sản. Mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống trong năm 2026 được dự kiến ở mức khoảng 15%, kèm theo yêu cầu kiểm soát chặt chẽ các khoản vay vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao như bất động sản. Trong bối cảnh lãi suất huy động có xu hướng tăng trở lại, chi phí vốn cao hơn khiến các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn gặp nhiều khó khăn hơn khi theo đuổi chiến lược lướt sóng.
Cơ hội bền vững cho nhà đầu tư trung – dài hạn
Khi thị trường dần định hình theo các yếu tố giá trị thực, những phân khúc gắn với nhu cầu ở và khả năng khai thác lâu dài được đánh giá có triển vọng tích cực hơn. Nhà ở xã hội và nhà ở phân khúc giá trung bình tiếp tục ghi nhận nhu cầu lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn, trong bối cảnh chính sách hỗ trợ được đẩy mạnh và nguồn cung mới dự kiến gia tăng. Bất động sản công nghiệp và dịch vụ vẫn là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI ổn định, nhu cầu logistics tăng và xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất. Với phân khúc nhà ở trung – cao cấp, các sản phẩm đáp ứng nhu cầu sử dụng thực và có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định được nhiều chuyên gia đánh giá hấp dẫn hơn so với các khoản đầu tư mang tính chớp nhoáng.
Năm 2026 được xem là giai đoạn thị trường bất động sản Việt Nam bước vào tiến trình ổn định hóa và minh bạch hóa rõ nét hơn. Những “con sóng” đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu, trong khi các rào cản pháp lý, thuế và tín dụng khiến chiến lược lướt sóng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong bối cảnh đó, môi trường đầu tư được đánh giá an toàn hơn cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung – dài hạn, chiến lược rõ ràng và gắn với giá trị sử dụng thực của bất động sản.
