Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP Việt Nam hiện chiếm khoảng 10%, nhưng quy mô thị trường BĐS so với tài sản kinh tế của quốc gia chỉ ở mức 21%, thấp hơn nhiều so với các nước phát triển.
Tuy nhiên, sự “thiếu bền vững” trong cơ cấu nguồn cung đang đặt ra thách thức. Phần lớn sản phẩm mới là cao cấp hoặc đầu cơ, trong khi nhu cầu lớn nhất là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tạo ra sự lệch pha giữa cung và cầu. Giá nhà tại một số thành thị lớn đã tăng mạnh, vượt thu nhập thực tế của nhiều người dân, làm gia tăng nguy cơ hình thành “bong bóng” giá.
VARS IRE dẫn số liệu thực tế: nếu giả định lương và giá nhà giữ nguyên, một gia đình thu nhập cao (khoảng 50 triệu đồng/tháng) cần khoảng 8 năm tiết kiệm toàn bộ thu nhập mới mua nổi căn 2 phòng ngủ trị giá 5 tỷ đồng. Ngay cả nhà ở xã hội – vốn được xem là lựa chọn chi phí thấp – cũng đang dần trở nên “xa tầm với” nhiều hộ dân, nếu tính theo thu nhập và khả năng vay vốn dài hạn.
Giải pháp để phát triển bền vững, giảm rủi ro
Để cân bằng tăng trưởng và kiểm soát rủi ro, VARS đề xuất một loạt biện pháp:
-
Đẩy nhanh hoàn thiện hệ thống pháp lý, hướng dẫn thi hành, và tăng phân cấp cho địa phương để điều chỉnh linh hoạt theo nhu cầu và khả năng vùng miền.
-
Xử lý điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng, giảm chi phí đất đai bằng cách điều chỉnh chính sách sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất rõ ràng và ổn định.
-
Đa dạng hóa nguồn vốn: không chỉ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, mà cần phát triển trái phiếu doanh nghiệp bền vững, quỹ tín thác bất động sản (REITs), quỹ nhà ở quốc gia.
-
Ưu tiên đầu tư vào nhà ở xã hội, nhà giá phù hợp cùng hạ tầng giao thông (như đường vành đai, metro) để cân bằng phân khúc và giảm áp lực giá tại trung tâm.
-
Xây dựng bộ chỉ số giám sát thị trường để phát hiện sớm các dấu hiệu bất ổn như đầu cơ, lệch pha cung-cầu, tăng giá bất thường…
-
Thiết lập cơ sở dữ liệu minh bạch và liên thông về đất đai, giao dịch, giá nhà và quy hoạch giữa các bộ, ngành, địa phương để làm nền tảng giám sát và dự báo thị trường.
Nếu không kiểm soát tốt, sự gia tăng nóng của BĐS có thể đẩy thị trường vào cảnh bất ổn. Việc khơi thông nguồn cung nhà ở hợp lý, hoàn thiện cơ chế pháp lý và xây dựng hệ thống giám sát là điều kiện cần để thị trường phát triển bền vững, hạn chế rủi ro đầu cơ và bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân.
