Bộ Tư pháp vừa có tờ trình dự thảo Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2024, điều chỉnh năm 2023 để trình Chính phủ.
Một nội dung đáng chú ý liên quan đến việc bổ sung quy định đối với thu nhập của cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ, theo hướng áp dụng thuế suất cao hơn đối với việc giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn để có mức độ điều tiết hợp lý và hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng bất động sản.
Thuế mua bán bất động sản hiện nay như thế nào?
Theo Bộ Tư pháp, thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản hiện là 2%. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.
Vì sao đề xuất áp thuế cao đối với lướt sóng bất động sản?
Bộ Tư pháp cho biết, thực tế thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân thực hiện hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán, nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế.
Cơ quan này cho biết, có ý kiến cho rằng cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4... bất động sản trong thời gian ngắn gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân.
Các hình thức thuế suất nào đã được đề xuất?
Trước đó, có đề xuất nên đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi và lũy tiến giá trị bất động sản, nhất là nhà, đất bỏ hoang để đầu cơ chờ giá lên, không ai ở. Theo nhiều chuyên gia đây là những trọng tâm gây nhiều hệ lụy làm tăng giá nhà đất, gây bất bình đẳng.
Đánh thuế ngôi nhà thứ hai
Đánh thuế ngôi nhà thứ hai là hình thức thu thuế bổ sung đối với quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất của bất động sản thứ hai trở lên của người dân (trừ bất động sản duy nhất).
Tại Australia cũng như nhiều nước khác, đối với bất động sản là nơi ở (thường trên 12 tháng), bất kể giá trị và diện tích, đều được miễn thuế đất hàng năm, cũng như miễn thuế trên lợi nhuận khi bán. Tuy nhiên, khi căn nhà là tài sản đầu tư, kể cả căn đầu tiên hay thứ hai, đều được xem là một hoạt động kinh doanh. Do đó nhà nước có chính sách thuế và phí phù hợp để điều tiết thị trường
Đánh thuế luỹ tiến
Thuế lũy tiến là phương thức xác định mức thuế tỷ lệ thuận với mức thu nhập bất động sản mà mỗi cá nhân đạt được. Theo đó sẽ có biểu thuế suất luỹ tiến dựa trên giá trị của bất động sản. Nếu giá trị bất động sản càng cao thì thuế suất áp dụng càng cao. Từ đó các cơ quan có thể dễ dàng xác định được số tiền mà các cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ đóng thuế.
Tuy vậy, ở một góc nhìn khác, TS Sử Ngọc Khương, Viện phó Viện Nghiên cứu tin học và Kinh tế ứng dụng cho rằng đánh thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản chưa chắc là công cụ hữu hiệu để hạn chế đầu cơ mà chỉ là bài toán tốt để tăng nguồn thu ngân sách.
"Nếu một bất động sản có tỷ suất sinh lời 50%, nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền để đóng thuế 20%. Như ở Hồng Kông, Bắc Kinh hay Thượng Hải của Trung Quốc, giá bất động sản luôn tăng cao nhưng các nhà đầu tư, đầu cơ vẫn ào ào rót tiền vào bất động sản dù bị đánh thuế lũy tiến", ông Khương cho biết.
Ví dụ ở nước Anh, khi mua căn nhà thứ hai, thuế được đánh cao hơn 3 - 5 lần so với căn nhà thứ nhất, phải đóng thuế suất lũy tiến từ 5 - 12% đối với mỗi giao dịch bất động sản trong một năm. Nhưng thực tế người dân vẫn mua nhà để đầu tư bởi tiền thuế có cao bao nhiêu cũng được cộng vào giá bán và trong dài hạn họ vẫn có lời.
Theo một nghiên cứu của Đại học University College London (Anh), cho thấy việc áp dụng thuế lũy tiến đối với những người sở hữu nhiều bất động sản tại TP.Trùng Khánh và Thượng Hải (Trung Quốc) không những không có tác dụng chặn được đầu cơ, mà thực tế còn xuất hiện đầu cơ nhiều hơn khi giá bất động sản tăng cao. Sở dĩ có tình trạng này là do nhu cầu sở hữu, đầu tư bất động sản vượt cung.
Đánh thuế cao hơn với người lướt sóng bất động sản
Lướt sóng bất động sản là hành vi mua và bán tài sản trong ngắn hạn. Khi thị trường địa ốc nóng sốt, người lướt sóng có thể mua vào bán ra trong vài ngày đến vài tuần hoặc một vài tháng để chốt lời. Khi thị trường trầm lắng, thời gian lướt sóng có thể kéo dài nhiều quý.
Hình thức đánh thuế này được tính dựa trên 2 biến số: thu nhập của cá nhân từ giao dịch bất động sản và thời gian nắm giữ bất động sản. Đối với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ càng ngắn hạn (hay còn gọi là hình thức lướt sóng) thì mức thuế suất áp dụng càng cao hơn. Đây là một trong những cách thức được Bộ Tư pháp đề xuất mới đây để hạn chế tình trạng đầu cơ dẫn đến rủi ro bong bóng bất động sản.
Thế giới đang có biện pháp gì để chống đầu cơ bất động sản?
Bộ Tư pháp cho biết, một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Theo đó, tại Đức có 2 sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Theo đó, thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14 - 42%. Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (tức là nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).
Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Tại San Francisco (thuộc tiểu bang California) quy định một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà, ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm, ở mức 20% nếu bán trong thời gian từ 2-3 năm, ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3-4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác từ 4-5 năm kể từ khi mua.
Tại Singapore, đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.
Tại Malaysia thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ trên 3-4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4-5 năm.
