Căn hộ chung cư là phân khúc “làm mưa làm gió” thị trường bất động sản Hà Nội từ đầu năm đến nay khi liên tục tăng giá. Dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn trong 3 tháng đầu năm 2024 ghi nhận, giá chung cư Hà Nội đã tăng từ mức 27 triệu đồng/m2 của năm 2018 lên mức 46 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM nơi chung cư tăng giá 55%. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng thừa nhận thực tế trên khi chỉ số giá chung cư Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Hiện giá chung cư Hà Nội trên thị trường sơ cấp đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình 51,7 triệu đồng/m2.
Hiện đà tăng giá của căn hộ chung cư vẫn đang tiếp diễn và có xu hướng mạnh hơn trong thời gian gần đây. Chỉ trong 2 tháng qua, rất nhiều dự án chung cư trên thị trường chuyển nhượng tiếp tục tăng trung bình từ 150-300 triệu đồng/căn. Nhiều căn hộ đã tăng giá gấp đôi, gấp rưỡi chỉ trong vòng một năm qua. Tuy nhiên, tốc độ tăng giá “chóng mặt” này đang ảnh hưởng lớn đến hành vi mua bán của cả tập khách hàng ở thực và đầu tư.
Theo một khảo sát của trang Batdongsancom.vn với các môi giới bán căn hộ chung cư ghi nhận, thanh khoản của căn hộ chung cư có xu hướng sụt giảm khi giá chung cư tăng quá cao và quá nhanh trong thời gian ngắn. Theo đó, lượng giao dịch giảm khoảng 30% so với giai đoạn đầu năm sau Tết Nguyên đán – khi cơn sốt chung cư bắt đầu khởi phát. Trên facebook đã xuất hiện các hội nhóm kêu gọi dừng mua nhà Hà Nội để tránh "ngáo giá" với số lượng hàng trăm nghìn, hàng chục nghìn thành viên. Giá chung cư tăng quá cao đang thúc đẩy ngày càng mạnh mẽ làn sóng dừng mua chung cư, chuyển sang mua bất động sản thổ cư, gồm nhà riêng, nhà phố để an cư hoặc đầu tư.
Bất động sản thổ cư đang trở thành một lựa chọn khác khi mức tăng giá không bị đẩy “loạn xạ” như chung cư. Một khảo sát thực tế của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá nhà riêng các quận nội thành Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông, Hoàng Mai… ghi nhận mức tăng giá trung bình 10-20% từ đầu năm đến nay. Lượng giao dịch tại các sàn chuyên bán thổ cư ở Hà Nội tăng trung bình 10-30% trong 3 tháng gần đây, cùng thời điểm khi giá chung cư liên tục nhảy múa.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng cho biết, dữ liệu thị trường bất động sản của Batdongsan.com.vn cũng ghi nhận nhà riêng, nhà phố đang duy trì mức độ quan tâm ổn định. Ba tháng đầu năm 2024, loại hình nhà riêng, nhà phố có xu hướng đi lên về lượng giao dịch và mức độ quan tâm ở tất cả các khoảng giá. Đặc biệt, mức độ quan tâm tăng mạnh ở hầu khắp các quận, huyện Hà Nội. Cụ thể, so với đầu năm 2023, mức độ quan tâm nhà riêng quận Nam Từ Liêm tăng 43%, nhà riêng Hoàng Mai tăng 28%, Đống Đa tăng 21%, Hà Đông tăng 26%, Thanh Xuân tăng 12%. Về mức giá, giá nhà riêng Hà Nội từ mức trung bình 95 triệu đồng/m2 ở quý 1/2021 đã tăng lên mức 164 triệu đồng/m2 ở quý 2 năm 2024. Như vậy tốc độ tang giá trung bình của nhà riêng khá ổn định, đạt trung bình 15-20%năm tùy từng khu vực. Chính sự ổn định, không loạn giá, loạn mức tăng khiến lượng giao dịch nhà riêng, nhà phố duy trì sự ổn định, đều đặn, lọt điểm ngắm của người mua thực và giới đầu tư trong bối cảnh giá chung cư Hà Nội liên tục nhảy múa.
Nhìn nhận về những diễn biến trên của thị trường, chuyên gia bất động sản Trần Hữu Xiêm, Chủ tịch Hệ thống MSP Land cho biết, việc chung cư tăng giá quá cao và liên tục chỉ trong một thời gian ngắn cho thấy sự khan hiếm trầm trọng nguồn cung do không có dự án chung cư mới, không có hàng để bán nên khan hiếm và đa phần chỉ có hàng mua đi bán lại. Cùng với đó, tác động di cư của quá trình đô thị hóa ở các thị trường trọng điểm như Hà Nội và nhu cầu giới trẻ -vợ chồng trẻ muốn tách ở riêng sớm (sự tiện lợi của chung cư phù hợp với nhóm khách này) khiến lực cầu không ngừng gia tăng. Thực tế này đẩy giá chung cư liên tục tăng cao khiến cả người mua ở thực và giới đầu tư nhỏ, lẻ đang có tâm lý chững lại. Họ lo lắng việc mua chung cư lúc này có thể sẽ đu đỉnh. Trong khi đó, cùng bối cảnh thị trường, bất động sản thổ cư có mức tăng ổn định so với chung cư, khiến người mua ở thực và nhà đầu tư có tâm lý yên tâm hơn khi xuống tiền, đặc biệt là những nhà đầu tư tìm kiếm các giá trị an toàn và bền vững. Trên thực tế, bất động sản thổ cư, đặc biệt với phân khúc nhà riêng, nhà phố thuộc các quận trung tâm Hà Nội đang “giải” được cùng lúc cả hai bài toán đầu tư là dòng tiền và lãi vốn.
Cũng theo ông Xiêm Trần, có nhiều yếu tố đảm bảo cho sự tăng trưởng của bất động sản thổ cư trong tương lai khiến dòng tiền đang chuyển hướng mạnh mẽ vào phân khúc này. Cụ thể, những thay đổi về pháp lý của các Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản mới được thông qua đang thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch và lành mạnh. Trong đó, giá bất động sản thổ cư tương lai dự kiến tăng theo các thay đổi về tần suất cập nhập giá khi bỏ khung giá đất, bảng giá đất cập nhật hàng năm. Bên cạnh đó, giá đất nền, nhà phố, nhà riêng ở những sản phẩm rõ ràng pháp lý cũng sẽ có sự đi lên về giá khi các điều kiện chi tiết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất đang sử dụng không tranh chấp; độ chính xác định giá ngày càng khắt khe, minh bạch, rõ ràng hơn.
Ngoài ra, Chủ tịch Hệ thống MSP Land cho rằng, gắn với tư duy "tấc đất tấc vàng" của cha ông, bất động sản thổ cư luôn có sức hút bởi nhu cầu sở hữu nhà đất, nhu cầu tích sản của người Việt Nam rất lớn. Sự khan hiếm quỹ đất ở khu vực nội đô trong khi lực cầu không ngừng tăng cũng sẽ thúc đẩy sự đi lên của giá bán và giao dịch. Do đó, phân khúc này này luôn được coi là kênh trú ẩn của dòng tiền, thu hút người mua ở thực và giới đầu tư.
