Nguồn cung phục hồi nhưng lệch pha phân khúc
Thông tin được ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) – công bố tại chương trình gặp mặt đầu năm 2026 diễn ra ngày 19/3.
Theo báo cáo của HoREA, năm 2025, doanh thu kinh doanh bất động sản tại TP.HCM đạt khoảng 387.683 tỷ đồng, tăng 8,6% so với năm trước; riêng 2 tháng đầu năm 2026 tiếp tục tăng 10,5%. Tuy nhiên, mức tăng trưởng của toàn ngành chỉ đạt khoảng 3,06%, đóng góp 3,1% GRDP và khoảng 1,2% vào tăng trưởng chung của thành phố.
Dù có dấu hiệu phục hồi, thị trường vẫn đối mặt tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm. Giai đoạn từ 2021 đến giữa 2025 gần như không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền, trong khi phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế, riêng nhà ở cao cấp chiếm hơn 70% nguồn cung.
Trong khi đó, nhu cầu thực lại tập trung ở căn hộ 1–2 phòng ngủ, giá khoảng 2–5 tỷ đồng/căn – phân khúc phù hợp với người mua nhà lần đầu và người thu nhập trung bình. Sự lệch pha cung – cầu này khiến thị trường khó phát triển bền vững.
Chỉ 1,7% sàn giao dịch có giấy phép
Một điểm đáng lo ngại khác là tính minh bạch và chuẩn hóa của hệ thống môi giới. Theo HoREA, trong năm 2025, TP.HCM chỉ cấp mới 10 giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản, tương đương 1,7% trong tổng số 574 sàn đang hoạt động.
Điều này đồng nghĩa với việc có tới 564 sàn giao dịch hoạt động chưa có giấy phép hợp lệ. Bên cạnh đó, chỉ khoảng 10% cá nhân môi giới có chứng chỉ hành nghề.
Theo các chuyên gia, thực trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, đồng thời ảnh hưởng đến sự minh bạch và ổn định của thị trường. Tuy nhiên, đây cũng là cơ hội để cơ quan quản lý siết chặt tiêu chuẩn, thanh lọc thị trường và nâng cao chất lượng dịch vụ trong thời gian tới.
Nhà ở xã hội: Cầu lớn, cung chưa theo kịp
Ở phân khúc nhà ở xã hội, nhu cầu tiếp tục tăng mạnh nhưng nguồn cung vẫn hạn chế. Một ví dụ điển hình là dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (TP.HCM) với 750 căn hộ nhưng có tới hơn 12.000 hồ sơ đăng ký.
Năm 2025, TP.HCM hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội, đạt kế hoạch đề ra. Tuy nhiên, để đạt mục tiêu hơn 181.000 căn trong giai đoạn 2021–2030 (dự kiến hoàn thành vào năm 2028), áp lực phát triển trong những năm tới là rất lớn.
Bên cạnh đó, các vướng mắc về tín dụng vẫn chưa được tháo gỡ triệt để. Lãi suất vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội hiện ở mức 5,4%/năm, cao hơn so với giai đoạn trước (4,8%/năm) và cao hơn đáng kể so với một số quốc gia (khoảng 3%/năm).
Theo HoREA, đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, tăng trưởng tín dụng dự kiến bị kiểm soát ở mức khoảng 15%, trong khi lãi suất có xu hướng tăng.
Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về dòng tiền, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Kỳ vọng chính sách tháo gỡ và chu kỳ phát triển mới
Phát biểu tại sự kiện, ông Bùi Xuân Cường – Phó Chủ tịch UBND TP.HCM – khẳng định thành phố sẽ tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp, tháo gỡ khó khăn và khơi thông nguồn lực.
Trong giai đoạn 2026–2030, TP.HCM sẽ triển khai đồng bộ hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, đồng thời nghiên cứu các cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 và Nghị quyết 260 của Quốc hội.
Các chính sách đáng chú ý gồm phương án tính tiền sử dụng đất linh hoạt, điều chỉnh cơ cấu căn hộ, mức lợi nhuận định mức cho dự án nhà ở xã hội, cũng như cơ chế tín dụng chuyển tiếp nhằm tránh đứt gãy dòng vốn.
Dù còn nhiều thách thức, các chuyên gia nhận định thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn “tái cấu trúc”. Việc siết chặt pháp lý, nâng chuẩn môi giới và điều chỉnh chính sách tín dụng có thể tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển lành mạnh hơn.
Trong bối cảnh đó, việc nâng cao tính minh bạch – bắt đầu từ chuẩn hóa hoạt động sàn giao dịch – sẽ là yếu tố then chốt giúp củng cố niềm tin nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững trong dài hạn.
