Chung cư 50 năm là gì?
Chung cư 50 năm là những căn hộ nằm trong dự án có quyền sử dụng đất trong vòng 50 năm tính từ ngày giao đất. Quy định giới hạn thời gian sở hữu 50 năm được đưa ra nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư “ngâm”, giao đất quá lâu mà không triển khai dự án gây phí phạm đất hoặc sử dụng đất kém hiệu quả.
Đến thời hạn 50 năm, nhà nước sẽ tiến hành kiểm định công trình. Nếu chung cư chưa xuống cấp, vẫn kiên cố và đảm bảo chất lượng thì chủ hộ tiếp tục được sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Ngược lại, theo quy định hiện hành, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị xuống cấp, hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì chủ đầu tư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.
Chung cư 50 năm khi hết niên hạn sẽ bị tịch thu?
Đối với người Việt, nhà là tài sản sở hữu lâu dài và là “của cải” để lại cho con cháu sau này. Do đó nhiều người không mấy “mặn mà” khi nhắc đến chung cư thời gian sử dụng 50 năm. Thêm vào đó việc hiểu sai khái niệm chung cư 50 năm là gì, nhiều người chần chừ không dám mua các căn hộ thuộc các dự án này bởi lo sợ sẽ “mất trắng”.
Ngoài ra, theo tư vấn của một luật sư, đối với các căn hộ trong dự án vẫn được cấp sổ hồng chung cư nhưng về quyền hạn sở hữu sẽ phân thành 2 loại, gồm:
- Loại thứ nhất là chung cư sở hữu lâu dài. Theo luật đất đai, sau 50 năm chung cư xuống cấp thì chủ căn hộ sẽ được đền bù một suất tái định cư hoặc bằng hiện kim.
- Loại thứ hai là chung cư có thời hạn sở hữu 50 năm, thường là condotel (khách sạn căn hộ) hoặc officetel (căn hộ văn phòng), shophouse (nhà phố thương mại). Trong trường hợp đến hạn 50 năm và không được tiếp tục gia hạn, các chủ căn hộ này sẽ không được hưởng chính sách đền bù.
Tại một dự án chung cư 50 năm ở TP.HCM, môi giới bất động sản cho biết tòa chung cư này sở hữu 35 tầng, từ tầng 1-20 là những căn hộ sở hữu lâu dài, còn từ tầng 21 trở đi là căn hộ chung cư 50 năm. Người mua nhà có thể phân biệt chung cư 50 năm so với các chung cư sở hữu lâu dài qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Đối với các lời quảng cáo từ chủ đầu tư, người mua nhà chỉ nên xem đó tư liệu tham khảo và cần yêu cầu phía môi giới cho xem các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu.
Ưu nhược điểm khi mua chung cư 50 năm
Ưu điểm điểm chung cư 50 năm
Giá rẻ hơn từ 10%-30% so với các căn hộ có niên hạn lâu dài
Tuy vậy, theo khảo sát tại thị trường Hà Nội, nhiều chủ đầu tư “đua nhau” rao bán chung cư 50 năm bởi loại căn hộ này có giá rẻ cũng như cho thuê cao hơn so với mức giá bình thường. Chung cư 50 năm là loại hình nhà ở phù hợp với giới đầu tư cho thuê hoặc gia đình thế hệ trẻ hiện đại. Với giá trị thường rẻ hơn khoảng 10% so với các chung cư thương mại có thời hạn lâu dài. Riêng hình thức cho thuê, giá của mô hình này thường cao hơn khoảng 15% so với cùng loại trong khu vực.
Nếu mức giá của căn 2 phòng ngủ thời hạn lâu dài dao động 2,2 - 2,4 tỷ đồng thì giá bán của căn hộ 50 năm 2 phòng ngủ là 1,9 - 2 tỷ đồng. Rõ ràng mức bán có sự chênh lệch nhưng mọi thứ giống nhau nên nhiều người vẫn chọn sở hữu căn hộ 50 năm thay vì lâu dài.
Ở thị trường TP.HCM, một số chung cư 50 năm đã “thắng lớn” trong việc thu hút nhà đầu tư trên thị trường thời gian qua như: Republic Plaza (Tân Bình), Cộng Hòa Garden (Tân Bình), CT Plaza Minh Châu (quận 3), Charmington La Pointe (quận 10),.... Một lý do trong những lý do khiến căn hộ 50 năm thu hút người mua là vì các chung cư này thường nằm tại các vị trí mặt tiền đắc địa, tích hợp các văn phòng làm việc ngay trong dự án nên thị trường mua bán và cho thuê rất nhộn nhịp.
Tiện ích nội - ngoại tương tự như những dự án căn hộ lâu dài
Hầu hết các tiện ích sinh hoạt của chung cư sở hữu lâu dài cũng tương tự như chung cư 50 năm, sở hữu những tiện ích sinh hoạt đầy đủ và sang trọng như nhau.
Không có sự phân biệt lợi ích giữa 2 loại mô hình này, từ vị trí giao thông - tiện ích ngoại khu, hồ bơi, công viên, hệ thống phòng chữa cháy cho tới an ninh đều được hưởng lợi ích công bằng.
Một số tiện ích nổi bật như: trường học cho cư dân, khu vực rèn luyện thể thao, bệnh viện y tế,... cũng được hưởng quyền lợi tương tự nhau, vậy nên đây chắc chắn là ưu điểm rất lớn thu hút ngày càng nhiều người sở hữu và cho thuê căn hộ 50 năm.
Được cải tạo nhà khi xuống cấp
Sau khi sử dụng tới ngưỡng niên hạn cho phép, các chủ hộ sẽ có cơ hội được cải tạo nhà khi xuống cấp hoặc hư hỏng dẫn đến nguy hiểm trong đời sống sinh hoạt. Chủ nhà có quyền được góp tiền cải tạo, nâng cấp nhà của mình khi thấy có những dấu hiệu xuống cấp.
Đối với những dự án được nhà nước hoặc doanh nghiệp đầu tư tái xây dựng, cư dân chung cư sẽ được chủ đầu tư bố trí chỗ ở tạm hoặc thanh toán chi phí thuê nhà khác trong thời gian chờ thi công.
Qua những ưu điểm rõ rệt trên, chung cư 50 năm vẫn là một dự án hấp dẫn người mua khi thể hiện ưu thế hơn so với các chung cư thời hạn lâu dài. Tuy nhiên chung cư 50 năm cũng tồn tại một số vấn đề cần chú ý và xem xét khi có dự định sở hữu.
Nhược điểm căn hộ chung cư 50 năm
1. Thời gian sở hữu thực tế ngắn hơn 50 năm
Như đã đề cập ở trên, Nhà nước bàn giao quyền sử dụng đất trong thời hạn 50 kể từ ngày bàn giao. Tuy nhiên, tùy vào thủ tục hành chính, nguồn vốn và kế hoạch đầu tư kinh doanh mà chủ đầu tư có thể mất 2 - 10 năm mới có thể hoàn thiện dự án. Như vậy, tuy nói rằng căn hộ sở hữu 50 năm nhưng thực tế thời gian sở hữu sẽ ngắn hơn do phải trừ đi thời gian thi công xây dựng.
2. Lo lắng bị “đá” ra khi hết thời hạn chung cư 50 năm
Những quy định mang tính pháp lý của chung cư 50 năm vẫn đang trong quá trình được Bộ xây dựng nghiên cứu, vì có nhiều vấn đề phức tạp.
Cụ thể, sau khi hết thời hạn 50 năm, câu hỏi được đặt ra là “người sở hữu sẽ mất nhà”? Đắn đo xem xét về vấn đề pháp lý, di chuyển người dân chung cư sau khi hết niên hạn 50 năm, là những câu hỏi vẫn chưa có câu trả lời từ phía cơ quan nhà nước.
3. Chờ “dài cổ” để nhận sổ hồng chung cư 50 năm
Chính phủ và các bộ, ban, ngành đã nhiều lần yêu cầu tháo dỡ khó khăn về cấp sổ hồng cho những căn hộ officetel, condotel, shophouse nhưng thực tế đến nay vẫn chưa có tiến triển, con số người chờ đợi cấp sổ hồng ngày càng tăng trong khi thời gian chờ vẫn trong tình trạng “chưa xác định được”.
Năm 2021, trong bối cảnh tác động nặng nề từ đại dịch Covid-19, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có công văn trình chính phủ và các bộ ngành đề xuất giải pháp gỡ bỏ cho việc treo sổ hồng của hàng nghìn căn hộ officetel và 80.000 căn hộ condotel tuy nhiên vẫn chưa được phản hồi về hướng giải quyết.
