Chuyển hướng đầu tư: từ “lướt sóng” sang giá trị bền vững
Hai năm qua cho thấy chiến lược “lướt sóng” trong bất động sản không còn mang lại hiệu quả như trước; thay vào đó là xu hướng giữ tài sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác dài hạn. Dòng tiền đầu tư 2025 đã tăng mạnh nguồn cung nhưng lại thiếu cân đối với nhu cầu thực – khoảng 25% nguồn cung căn hộ có giá trên 100 triệu đồng/m², khiến phân khúc cao cấp nép vào nhóm rủi ro thanh khoản thấp hơn so với phân khúc hợp túi tiền và nhà ở xã hội.
Như vậy, chiến lược đầu tư giá trị (value investing) tập trung vào bất động sản phục vụ nhu cầu thực – như nhà ở thương mại phù hợp thu nhập, nhà ở xã hội, và sản phẩm gần hạ tầng – đang nổi lên như xu hướng chủ đạo. Điều này cũng phù hợp với nhận định chung của thị trường rằng lướt sóng không còn đất diễn như trước đây.
Hạ tầng và đô thị ven đô: bệ phóng cho tăng trưởng dài hạn
Hạ tầng giao thông tiếp tục là nhân tố dẫn dắt thị trường, tạo xung lực mới cho các khu vực ven đô và đô thị vệ tinh. Dòng vốn đầu tư bất động sản đang “Nam tiến”, tập trung mạnh vào TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh phụ cận, nhờ lợi thế kết nối và triển khai hạ tầng quy mô lớn.
Kết nối hạ tầng cải thiện không chỉ kích thích phát triển thị trường nhà ở mà còn thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, vốn được dự báo sẽ bứt phá trong năm 2026 nhờ thu hút FDI, các chuỗi cung ứng toàn cầu mở rộng tại Việt Nam, và tiêu chí ESG (môi trường – xã hội – quản trị) được đặt ưu tiên.
Với sự gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá phù hợp được thúc đẩy mạnh mẽ từ các chính sách mới, đây sẽ là nhóm sản phẩm có nhu cầu thực cao nhất trong năm 2026, tạo cơ hội đầu tư bền vững hơn cho những ai nắm bắt được tín hiệu thị trường.
M&A và dòng vốn dài hạn: cơ hội cho nhà đầu tư chuyên nghiệp
Thị trường M&A bất động sản Việt Nam được đánh giá là vẫn hoạt động tích cực, với nhà đầu tư nội địa chiếm ưu thế trong các giao dịch lớn, thể hiện sự tin tưởng vào triển vọng dài hạn của thị trường.
Đặc biệt, theo báo cáo thị trường M&A, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trưởng, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư ngoại vào tiềm năng dài hạn của thị trường Việt Nam – dù giá trị giao dịch chưa cao so với kỳ vọng, xu hướng rõ nét là chọn lọc các thương vụ phát triển nhà ở, công nghiệp và logistics thay vì đầu cơ ngắn hạn.
Với xu hướng này, các nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể tận dụng M&A chiến lược – thâu tóm tài sản có tiềm năng tăng trưởng lâu dài với giá hợp lý, nhất là tại các đô thị ven đô và các dự án có tiềm năng chuyển đổi công năng theo nhu cầu thị trường mới.
Quản trị rủi ro tín dụng và chi phí vốn
Một trong những điểm trọng yếu của chiến lược đầu tư năm 2026 là quản trị rủi ro tín dụng. Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cho thấy tín dụng bất động sản tăng mạnh, vượt hơn VND 2 triệu tỷ (khoảng 76 tỷ USD) vào cuối năm 2025, chủ yếu là tín dụng dành cho phát triển dự án và xây dựng nhà ở.
Tuy nhiên, việc tín dụng tăng kéo theo áp lực kiểm soát rủi ro tài chính, buộc các nhà đầu tư và doanh nghiệp phải có kế hoạch vốn rõ ràng, tránh phụ thuộc đòn bẩy tài chính quá cao. Điều này đồng nghĩa với việc ưu tiên sử dụng vốn chủ sở hữu, hợp tác đầu tư hoặc huy động vốn thông qua M&A thay vì vay nợ truyền thống, nhằm giảm rủi ro tài chính trong bối cảnh lãi suất có xu hướng duy trì ở mức cao hơn.
Ứng dụng công nghệ và minh bạch giao dịch
Bước sang năm 2026, việc áp dụng mã định danh bất động sản điện tử cho mỗi sản phẩm khi giao dịch được xem như bước tiến quan trọng trong minh bạch hóa thị trường. Đây không chỉ giúp giảm rủi ro pháp lý mà còn tạo dữ liệu thị trường chính xác, hỗ trợ quyết định đầu tư hiệu quả hơn.
Song song đó, các công nghệ PropTech (công nghệ bất động sản) như nền tảng dữ liệu thị trường, phân tích giá dựa AI, định giá trực tuyến, thanh toán số… sẽ trở thành công cụ quan trọng giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp tối ưu hóa chiến lược đầu tư, rút ngắn thời gian ra quyết định và gia tăng hiệu quả khai thác tài sản.
Năm 2026 được nhìn nhận là giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ của thị trường bất động sản Việt Nam: ít bong bóng, nhiều giá trị thực; ít đầu cơ, nhiều chiến lược dài hạn. Các cơ hội đầu tư vẫn rất rõ ràng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở phù hợp, công nghiệp, đô thị ven đô, và các tài sản có tính khai thác lâu dài. Song thành công không chỉ dựa vào chọn phân khúc đúng mà còn phụ thuộc vào quản trị rủi ro tài chính, năng lực thích ứng với pháp lý mới và sử dụng công nghệ để minh bạch hóa thị trường, giúp nhà đầu tư – doanh nghiệp vững vàng trước mọi biến động.
