Giá chung cư dự kiến tăng 4-7%

Lan Anh
Nguồn cung chung cư khan hiếm nên giá cả vẫn có khả năng tăng lên trong năm 2023. Chỉ riêng tại Hà Nội, giá các căn hộ chung cư mới, dao động từ 35 – 60 triệu đồng/m2.

Nhu cầu cao, giá chung cư khó giảm

Trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) đang trầm lắng, tâm lý của người mua nhà vẫn kỳ vọng giá chung cư giảm. Song thực tế, theo dữ liệu khảo sát của đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ chung cư đáp ứng được nhu cầu thực của người dân lại có diễn biến trái ngược khi giá vẫn tiếp tục tăng.

Theo CBRE Việt Nam, trong quý đầu năm 2023 có khoảng 2.000 căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội, giảm 43% theo quý và 44% theo năm. Đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020.

Giá bán trên thị trường sơ cấp ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý. Từ đó, có thể thấy cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3 - 8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu trong thời điểm hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

CBRE dự báo trong năm 2023, giá sơ cấp sẽ tăng 4 - 7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Một báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn ghi nhận, chung cư là loại hình BĐS bán duy nhất có mức độ quan tâm tăng trong 2 tháng đầu năm nay, với mức tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước. Tại Hà Nội, mặt bằng giá bán chung cư không giảm mặc dù thanh khoản còn gặp nhiều rào cản. Thậm chí giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay vẫn tăng từ 9% - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp.

chung-cu-ha-noi-1681786026.jpeg
Giá rao bán căn hộ tại Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay vẫn tăng từ 9% - 16% ở tất cả các phân khúc so với cùng kỳ năm trước và tăng mạnh nhất ở dòng sản phẩm trung cấp.

Theo chị Ngọc Ánh (41 tuổi, Hà Nội) người mua đang tìm kiếm căn hộ 2 phòng ngủ tại Hà Nội sau vài tháng cho biết bình quân giá nhà chung cư là 40 triệu đồng/m2, còn mấy dự án cao cấp hẳn thì giá phải 65 - 70 triệu đồng/m2.

"Chị tham khảo giá dự án Grand Sunlake ở quận Hà Đông cho thì được môi giới chào bán với giá 37 triệu đồng/m2. Khi tịnh tiến về dần trung tâm Hà Nội, giá bán chung cư sẽ càng cao hơn, một số dự án tầm trung cho căn 2 phòng ngủ lên tới 60 triệu đồng/m2. Ví dụ như tại dự án King Place ở Thanh Xuân ở mức 55 triệu/m2, Masteri West Hights giá chào bán là 58 triệu đồng/m2 ", chị Ngọc Ánh chia sẻ

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills đưa dự báo, trong năm 2023, tại thị trường Hà Nội, phân khúc căn hộ chung cư sẽ được quan tâm nhiều hơn sản phẩm thấp tầng, do mức giá của sản phẩm thấp tầng trên thị trường hiện nay đang neo ở mức cao. Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì vẫn có lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn. Trong năm 2023, mức giá nhà ở nói chung, chung cư nói riêng cũng khó giảm sâu bởi những yếu tố khó khăn về nguồn cung chưa được khơi thông.

Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) khẳng định, giá căn hộ sơ cấp sẽ đi ngang mà không có sự sụt giảm sâu. Nguyên nhân do hiện tại không có nhiều nguồn hàng để tung ra thị trường, cùng đó là các chi phí đầu vào đang tăng cao. Trong khi cầu mạnh mà cung yếu thì khó có thể giảm giá.

“Thực tế, lực cầu trên thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất lớn, nhất là các sản phẩm có nhu cầu thực. Trong bối cảnh vướng mắc về pháp lý vẫn còn rất lớn khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường khan hiếm nguồn cung nhà ở. Bên cạnh đó, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị,... vẫn neo cao, rất có thể sẽ kéo theo giá nhà ở tiếp tục tăng lên, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp”, vị này nói.

Thực tế cho thấy, nguồn cung khan hiếm, dự án mới được bổ sung rất ít, trong khi nhu cầu nhà ở thực vẫn rất lớn là những nhân tố làm cho giá chung cư tại Hà Nội khó giảm thêm.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa phân tích, vào thời điểm đầu năm 2022, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững. Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 – 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Chính vì thế, ông Nghĩa cho rằng, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Cơ hội tăng trưởng 

Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam (VIRES) đã chỉ ra 4 cơ sở tăng trưởng dài hạn, tích cực của phân khúc chung cư trung - cao cấp, trong đó nhấn mạnh khi môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện; kinh tế Việt Nam dự báo tiếp tục hồi phục và tăng trưởng khá; thu nhập người dân tăng; sự phát triển nhanh về số lượng người giàu và tầng lớp trung lưu; tiến trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng diễn ra mạnh mẽ… sẽ là động lực thúc đẩy ngành bất động sản, trong đó có phân khúc chung cư trung và cao cấp phát triển trong trung và dài hạn, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội.

chung-cu-the-antonia-nam-sai-gon-min-1681176472.jpeg
Xu hướng nguồn cầu chảy mạnh về các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn

TS Vũ Tiến Lộc - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam đánh giá, tầng lớp người giàu và trung lưu ở nước ta đang tăng nhanh, việc nâng cấp chất lượng nhà ở là nhu cầu có thật và ngày càng tăng của tầng lớp này.

“Trong trung hạn, do không có dự án mới nên dần dần sẽ xuất hiện sự khan hiếm dòng chung cư trung, cao cấp, tạo sự chênh lệch trong cán cân cung - cầu, trong đó cầu tăng mà cung giảm. Giai đoạn này kéo dài bao lâu và mức độ chênh lệch lớn hay nhỏ, tùy thuộc vào sự điều chỉnh chính sách của Chính phủ và tổ chức thực hiện của chính quyền địa phương. Tuy nhiên, thực tế cho thấy phản ứng của chính sách thường có độ trễ, thậm chí là khá lớn, so với diễn biến xã hội và thị trường” - ông Lộc phân tích.

Còn TS Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh đưa ra nhận định, nhiều xu hướng mới của đô thị hóa cho thấy những triển vọng của thị trường chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội. Động lực được tạo ra bởi sự thay đổi về cấu trúc và tâm lý xã hội, những tác động từ văn hóa sống mới hay do sự biến chuyển không ngừng của cung, cầu trên thị trường. Cụ thể là: Xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên hơn; xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô; xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc; xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp để cho thuê.

Tấn Quý