3 điểm khó của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 2023

Lan Anh

Theo hầu hết chuyên gia trong ngành, năm 2023 phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó về thanh khoản bởi 3 nguyên nhân sau.

Thanh khoản thấp, thị trường chờ đợi điều gì?

Mặc dù nhu cầu đầu tư lớn nhưng thực tế, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chìm trong giấc ngủ đông do vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam chỉ ra, loại hình bất động sản nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước nhưng mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn năm 2019. Sức cầu thị trường ở mức cao, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án trong 2 quý đầu năm và có dấu hiệu sụt giảm trong giai đoạn cuối năm.

bat-dong-san-nghi-duong-min-1662083655.jpeg
Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá sẽ gặp nhiều thách thức trong năm 2023

Cụ thể, ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 4.795 nguồn cung mới đến từ 42 dự án trong năm 2022, tăng 20% so với năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 65% (tương đương 3,124 căn), tăng 9% so với năm 2021. Hầu hết nguồn cung đến từ miền Trung và miền Bắc. Các khu vực phát triển mạnh về nghỉ dưỡng như Bình Thuận, Hòa Bình, Thanh Hóa, Bà Rịa – Vũng Tàu, tiếp tục đóng góp tỷ trọng khá lớn vào tổng nguồn cung và lượng tiêu thụ cả nước.

Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục tăng cao, trung bình từ 16% - 19% so với cùng kỳ năm trước. Giai đoạn 6 tháng cuối năm, hầu hết các chủ đầu tư điều chỉnh thời gian triển khai mở bán nhằm tối ưu hiệu quả bán hàng.

Phân khúc nhà phố/ shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút sự quan tâm của thị trường. Ghi nhận năm 2022, nguồn cung mới tăng đáng kể với 7.647 căn đến từ 27 dự án, tăng 34% so với năm 2021. Sức cầu thị trường ở mức cao với lượng tiêu thụ đạt khoảng 5,296 căn, tương đương 69% nguồn cung mới và tăng 6% so với năm ngoái. Những khu vực quen thuộc như Bình Thuận, Kiên Giang, Thanh Hóa vẫn là địa phương dẫn đầu về nguồn cung cũng như lượng tiêu thụ cả nước. Thị trường cũng đón nhận nguồn cung mới tại khu vực Tây Nguyên sau nhiều năm khan hiếm.

Giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ. Các đợt mở bán cũng ghi nhận chênh lệch mức giá rõ rệt, tăng dao động từ 7% - 10% (mỗi đợt cách nhau 4 - 6 tháng). Nhiều Chủ đầu tư áp dụng các chính sách kích cầu thị trường và hỗ trợ khách hàng như cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất, chiết khấu thanh toán nhanh lên đến 40%,…

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, quý 4/2022, có 18 dự án bất động sản nghỉ dưỡng mở bán, đưa ra thị trường 2.561 sản phẩm.

Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến.

Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ của thị trường chỉ đạt khoảng 28%. Quý 4/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ.

Trong quý 4/2022, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Theo Hội môi giới BĐS Việt Nam, tính chung trong cả năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Trong khi đó, lượng giao dịch sản phẩm căn hộ du lịch chưa tốt như kỳ vọng vì còn điểm nghẽn về pháp lý trong bối cảnh ngành du lịch chưa hồi phục.

Mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 – 167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35-167 triệu đồng/m2. Tính chung cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12-15% so với năm 2021 do các dự án mới có mức giá chào bán cao.

Theo Hội này, trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng khả năng sẽ vẫn giảm, hạn chế. Chỉ các chủ đầu tư có đủ nguồn lực mới có khả năng phát triển dự án. Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng trong năm 2023.

Mặc dù nhu cầu đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng cao nhưng thực tế, thị trường này vẫn sẽ chậm giao dịch vì vướng mắc pháp lý, dòng tiền khó và phụ thuộc vào sự tăng trưởng của ngành du lịch.

Thách thức trong năm 2023 

Thách thức đầu tiên nằm ở ngành du lịch. Theo các chuyên gia, mặc dù ngành du lịch đã từng bước mở cửa trở lại nhưng vẫn chưa tăng trưởng như kỳ vọng và hồi phục về mức trước đại dịch. Năm 2019 là năm hoàng kim của Việt Nam về thu hút khách du lịch quốc tế, với hơn 18 triệu lượt khách, trong đó khách Trung Quốc chiếm hơn 32% với 5,81 triệu lượt khách.

Chính vì vậy, việc Trung Quốc duy trì chính sách Zero Covid đã tác động nhiều đến lượng khách quốc tế đến Việt Nam thời gian qua. Tính đến tháng 11/2022, lượng khách du lịch Trung Quốc đến Việt Nam đạt khoảng 55.000 người, bằng 0,94% so với năm 2019.

Trong tương lai khi Trung Quốc có động thái nới lỏng chính sách Zero Covid hứa hẹn sự hồi phục khách du lịch ở quốc gia này, nhưng chưa đủ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chuyển mình tích cực.

chinh-sach-zero-covid-trung-quoc-anh-huong-bat-dong-san-nghi-duong-1674093197.jpeg
Động thái nới lỏng chính sách Zero Covid hứa hẹn sự hồi phục khách du lịch Trung Quốc

Điểm khó thứ hai nằm ở những tồn đọng về pháp lý, quy định về việc cấp sổ cho loại hình condotel, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, khách hàng. Những câu hỏi về hiệu quả trong khai thác, vận hành và niềm tin của khách hàng sau những sự cố về việc chi trả các khoản cam kết lợi nhuận, tiến độ bàn giao… cũng ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Thứ ba là các vấn đề về nguồn vốn tín dụng bị siết chặt, lãi suất tăng cao cũng khiến nhà đầu tư e ngại việc xuống tiền. Trong ngắn hạn, ít nhất trong năm 2023, nhiều khả năng thị trường này sẽ tiếp tục gặp khó khăn với mức thanh khoản trung bình - thấp và khó có những đột biến trong ngắn hạn. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó tăng tốc do còn đối mặt với nhiều thách thức trong năm 2023.

Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, thị trường bất động sản năm 2023 vừa có cơ hội, vừa có thách thức. Bức tranh chung là không đến mức bi quan. Tuy vậy, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp nhiều trở ngại trong năm 2023. Đây là loại hình “ngủ đông” khá lâu và chưa có tín hiệu phục hồi rõ nét. Những vướng mắc về pháp lý, tín dụng đang tạo sức ép lên phân khúc này, nhất là loại hình condotel.

Ngọc Mai