Rào cản tâm lý và khoảng cách giữa kỳ vọng – thực tế
Một nghịch lý lớn của thị trường nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay là nguồn cung dù đã được triển khai ở quy mô đáng kể nhưng chưa đáp ứng nhu cầu thực tế. Giai đoạn 2021–2025, theo VARS, nhu cầu nhà ở xã hội trên cả nước ước khoảng 1,24 triệu căn, trong khi số căn đã hoàn thành và đưa vào sử dụng mới đạt hơn 102.600 căn — chưa tới 10% nhu cầu.
Sự chênh lệch lớn này khiến nhiều người trẻ — đặc biệt ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM — thiếu tín hiệu rõ ràng rằng NOXH là giải pháp phù hợp cho hành trình an cư của họ. Nhiều người có thu nhập thấp hoặc trung bình “chấp nhận còn ở trọ” thay vì đợi NOXH bởi họ thấy quy trình, thủ tục và thời gian chờ đợi khá dài, trong khi địa điểm của NOXH lại thường xa trung tâm việc làm hoặc cơ sở hạ tầng hiện hữu.
Chia sẻ với Tuổi Trẻ, một đại biểu Quốc hội đã chỉ ra nghịch lý trong phát triển chính sách bất động sản: giá nhà thương mại tăng quá nhanh khiến người lao động và công chức không thể tiếp cận thị trường ấy, trong khi chính sách nhà ở xã hội lại chưa đủ hấp dẫn, nhiều thủ tục phức tạp và điều kiện tiếp cận bị siết chặt.
Hiểu đúng – hiểu sai về nhà ở xã hội
Hiện nay, NOXH được hiểu là loại nhà được Nhà nước hỗ trợ về giá, thủ tục để người thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức và một số nhóm yếu thế có thể sở hữu hoặc thuê mua nhà có mức chi phí thấp hơn nhiều so với thị trường thương mại. Đây là chính sách được ghi nhận trong Luật Nhà ở sửa đổi, với đối tượng được hưởng quyền mua hoặc thuê mua khá rộng — từ người chưa có nhà ở đến các lao động trong khu công nghiệp và người thu nhập thấp đô thị.
Tuy vậy, ngay cả những người trẻ có thu nhập vừa phải vẫn cho rằng NOXH “vẫn chưa thật sự hấp dẫn”. Theo chuyên gia, một phần lý do là nhận thức của người dân về NOXH vẫn còn mơ hồ hoặc sai lệch, coi đây là “nhà giá rẻ, chất lượng thấp” — một suy nghĩ mà nhiều chuyên gia phản biện là thiếu căn cứ vì nhiều dự án NOXH hiện nay xây dựng theo tiêu chuẩn nhất định về diện tích, tiện ích và an toàn.
Thêm vào đó, quy trình xét duyệt đối tượng, hoàn thiện hồ sơ và thủ tục mua/thuê mua nhà vẫn được nhiều người dân phản ánh là phức tạp, thiếu thông tin minh bạch, khiến ngay cả người có nhu cầu lại “ngại tiếp cận”. Một số nguồn tin cho biết hiện người dân gặp khó khăn trong việc tìm thông tin chính xác về điều kiện, quyền lợi và cách thức đăng ký NOXH, tạo ra tâm lý “sợ mất thời gian” thay vì coi đó là lựa chọn ưu tiên.
Nút thắt chính sách và “bài toán tiếp cận” thực tế
Không chỉ người dân, chính cả chủ đầu tư NOXH cũng đang gặp khó. Thực tế triển khai chính sách NOXH ở Việt Nam vẫn đối mặt với nhiều “nút thắt” — từ quỹ đất, vốn đến thủ tục vay vốn ưu đãi. Bộ Xây dựng từng ghi nhận trong các dự án phát triển NOXH, diện tích đất dành cho NOXH mới chỉ đạt khoảng 38% tổng nhu cầu cần thiết, cho thấy khoảng trống lớn giữa kế hoạch và thực tế.
Các chuyên gia trong nước và quốc tế đều nhấn mạnh rằng nguồn cung NOXH vẫn chưa “đủ lớn” để thay đổi bức tranh nhà ở giá phải chăng cho đại bộ phận người thu nhập thấp, bao gồm cả người trẻ. Trong khi đó, ở các quốc gia phát triển, thành công trong chính sách nhà ở xã hội thường phụ thuộc vào cả chính sách thuế, trợ cấp tài chính và quản lý vị trí hạ tầng đi kèm, chứ không chỉ có chính sách xây dựng nhà ở giá rẻ. Ví dụ, Vienna (Áo) được coi là mô hình thành công khi gần 43% số nhà tại thủ đô này là nhà ở xã hội hoặc nhà cho thuê giá phải chăng, giúp cư dân dễ dàng tiếp cận cư trú ổn định dù thu nhập không cao.
Nhà ở xã hội có thực sự là “phương án tạm”?
Một trong những lý do khiến nhiều người trẻ ngần ngại với NOXH là họ xem loại nhà này như “giải pháp tạm bợ”, chỉ phù hợp trong thời gian đầu khi mới ra riêng. Đây là rào cản tâm lý đáng lưu ý vì ở một số quốc gia, nhà ở xã hội không chỉ là “nơi trú chân ban đầu” mà là một phần bền vững của chuỗi hỗ trợ nhà ở cho các nhóm thu nhập thấp và trung bình.
Tại nhiều nước châu Âu, bất chấp sự thiếu hụt nhà ở giá rẻ, chính sách xã hội luôn coi đó là giải pháp dài hạn để đảm bảo bình đẳng xã hội và giảm bất ổn thị trường nhà ở – ví dụ như các chương trình trợ cấp thuê nhà và phát triển nhà ở phù hợp với thu nhập cá nhân.
Ở Việt Nam, việc phát triển NOXH có thể được cải thiện đáng kể nếu chính sách thu hút đầu tư, đơn giản hóa thủ tục, minh bạch thông tin và kết nối hạ tầng giao thông, dịch vụ xung quanh khu NOXH — tạo ra một môi trường sống hấp dẫn hơn thay vì chỉ đặt NOXH ở “ngoại vi” mà không kèm theo tiện ích. Đây là góc nhìn mà nhiều chuyên gia trong ngành bất động sản và chính sách nhà ở đang kiến nghị trong các hội thảo phát triển chính sách gần đây.
Nhà ở xã hội có tiềm năng lớn để trở thành chìa khóa giúp người trẻ và người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở phù hợp túi tiền trong bối cảnh thị trường thương mại đắt đỏ. Tuy nhiên, những rào cản tâm lý, hiểu sai về chính sách, hạn chế trong nguồn cung và thủ tục tiếp cận vẫn khiến nhiều người e ngại. Để NOXH không bị xem là giải pháp tạm bợ, việc hoàn thiện cơ chế pháp lý, tăng nguồn cung thực tế, đồng thời truyền thông rõ ràng và minh bạch đến người dân chính là điều hệ trọng hàng đầu trong giai đoạn 2026 – 2030.
