Sự trở lại của nguồn cung và tín hiệu "phá băng"
Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ năm 2022 đến 2024, thị trường địa ốc hiện tại đang ghi nhận những chuyển biến tích cực nhờ sự tháo gỡ vướng mắc pháp lý và niềm tin của nhà đầu tư quay trở lại. Theo báo cáo tổng kết cuối năm 2025 của Bộ Xây dựng, số lượng dự án được chấp thuận đầu tư và đủ điều kiện mở bán đã tăng đáng kể so với cùng kỳ các năm trước. Điều này cho thấy các chính sách vĩ mô và nỗ lực khơi thông dòng vốn tín dụng trong suốt hai năm qua đã bắt đầu thẩm thấu vào thực tế, tạo đà cho các doanh nghiệp mạnh dạn bung hàng.
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và thấu hiểu khách hàng (One Mount Real Estate Insight) cũng củng cố thêm nhận định này khi đưa ra dự báo lạc quan về nguồn cung mới. Cụ thể, trong giai đoạn 2025 - 2026, thị trường Hà Nội dự kiến đón nhận khoảng 35.000 đến 46.600 căn hộ, tập trung chủ yếu tại các khu vực đô thị vệ tinh phía Tây và phía Đông. Tương tự, tại TP.HCM, rổ hàng cũng trở nên dồi dào hơn với hàng chục nghìn sản phẩm được tung ra, đánh dấu sự kết thúc của chu kỳ "khan hiếm giả tạo" từng khiến thị trường tê liệt trước đó.
Cơn khát nhà ở thực và mức giá "trên trời"
Dù nguồn cung tăng mạnh, bức tranh thị trường lại tồn tại một nghịch lý là giá bán không hề giảm nhiệt mà trái lại còn thiết lập mặt bằng giá mới. Tại các đô thị lớn, phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 30 triệu đồng/m² gần như đã "tuyệt chủng". Theo khảo sát độc lập của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hầu hết các dự án mở bán mới đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp. Thậm chí, mức giá sơ cấp tại nhiều dự án vùng ven hiện nay đã chạm ngưỡng 60-80 triệu đồng/m², trong khi khu vực trung tâm dễ dàng ghi nhận mức giá trên 100 triệu đồng/m².
Nguyên nhân của tình trạng này đến từ việc chi phí đầu vào tăng cao, bao gồm chi phí đất đai theo bảng giá đất mới, chi phí xây dựng và các chi phí tài chính khác. Điều này buộc các chủ đầu tư phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận. Hệ quả là thị trường đang diễn ra tình trạng "lệch pha" cung cầu nghiêm trọng: hàng hóa dồi dào nhưng lại thiếu vắng sản phẩm phù hợp với túi tiền của số đông người lao động, gia đình trẻ và nhóm thu nhập trung bình.
Thước đo cho sự phục hồi bền vững
Sự phục hồi của thị trường bất động sản thường được nhìn nhận qua các chỉ số về thanh khoản, dòng tiền và số lượng dự án. Tuy nhiên, nếu chỉ nhìn vào bề nổi của sự sôi động này mà bỏ qua khả năng tiếp cận nhà ở của người dân thì đó chưa phải là sự phát triển bền vững. Việc giá nhà tăng phi mã vượt xa tốc độ tăng thu nhập (vượt ngưỡng an toàn tài chính 30% thu nhập hộ gia đình) đang tiềm ẩn những rủi ro về an sinh xã hội và nguy cơ bong bóng cục bộ tại một số khu vực đầu cơ.
Một thị trường bất động sản thực sự lành mạnh không chỉ là nơi dòng tiền đầu tư sinh sôi, mà phải là nơi giải quyết được nhu cầu ở thực của xã hội. Nếu sự "ấm lên" của thị trường chỉ mang lại lợi ích cho nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và các chủ đầu tư dự án hạng sang, trong khi để lại phía sau hàng triệu người lao động với giấc mơ an cư dang dở, thì sự phục hồi đó vẫn chỉ là phiến diện. Bài toán đặt ra cho năm 2026 không chỉ là duy trì đà tăng trưởng, mà còn là nỗ lực điều tiết để đưa thị trường về trạng thái cân bằng, nơi giá trị thực được tôn vinh và cơ hội sở hữu nhà được chia đều cho mọi tầng lớp nhân dân.
