Doanh nghiệp 'ồ ạt' tiến vào đường đua M&A
Bức tranh thị trường bất động sản năm 2022 đang dần khép lại với gam màu được cho rằng không mấy khả quan. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định vẫn có những điểm sáng trong thị trường này, trong đó nổi bật nhất là hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A), tăng cả về số lượng thương vụ và giá trị giao dịch.
Cụ thể, thống kê từ Công ty Cushman & Wakefield (C&W) cho thấy khối lượng giao dịch các thương vụ M&A đã chính thức công bố rộng rãi trong 3 quý của năm 2022 đạt hơn 1,5 tỷ USD. Đây cũng là mức giá trị giao dịch cao nhất trong 5 năm vừa qua và chủ yếu tâp trung vào phân khúc văn phòng, công nghiệp, nhà ở và khách sạn tại các thành phố trọng điểm như Thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội, Bình Dương và Đồng Nai.
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam dẫn chứng, riêng về phân khúc nhà ở, vừa qua, Keppel Land cũng đã ký thỏa thuận mua 49% cổ phần trong 3 khu đất tại Hoài Đức (Hà Nội) của Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long với tổng giá trị khoảng 119 triệu USD để phát triển dự án nhà ở bao gồm 1.020 căn chung cư và 240 căn thấp tầng.
Keppel Land cũng đã công bố việc thực hiện thương vụ thoái vốn trong dự án nhà ở có diện tích 30 ha tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tương tự, Gamuda Land cũng cho biết đã tiến hành mua lại một khu đất phát triển tại thành phố mới Bình Dương với mức giá gần 54 triệu USD, có diện tích 5,6 ha. Hay Công ty kinh doanh căn hộ dịch vụ The Ascott Limited chia sẻ về việc đã chi 9,45 triệu USD để mua lại 90% số cổ phần trong dự án căn hộ dịch vụ Somerset Central TD Hai Phong City của Công ty cổ phần Đầu tư Thùy Dương nằm trên đường Lê Hồng Phong, thành phố Hải Phòng và sẽ nắm quyền kiểm soát sự phát triển của tòa nhà có 132 căn hộ dịch vụ này.
Ngoài ra, quỹ đầu tư Hoa Kỳ Warburg Pincus đã công bố việc rót khoản vốn đầu tư 250 triệu USD vào Novaland nhằm gia tăng quỹ đất và phát triển các dự án hiện hữu của Novaland tại các vị trí chiến lược, tận dụng cơ sở hạ tầng đang dần hoàn thiện ở miền Nam. Hai quỹ đầu tư có vốn đầu tư nước ngoài VinaCapital và Dragon Capital cũng thông báo việc đầu tư 103 triệu USD vào Hưng Thịnh Land...
Đặc biệt, thị trường cũng đã chứng kiến thương vụ “thay áo mới” của dự án Kenton Node từ Công ty Tài Nguyên chuyển nhượng cho Novaland và đổi tên thành Grand Sentosa với hơn 1.640 căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngay từ những tháng đầu năm 2022, Tập đoàn Novaland và Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên (Công ty Tài Nguyên) đã làm lễ khởi động dự án Grand Sentosa (huyện Nhà Bè, TP.HCM) sau hơn 10 năm dang dở. Đây là dự án tổ hợp thương mại dịch vụ và khu nhà ở cao cấp, với diện tích tổng khu hơn 8,3 ha. Sau thương vụ M&A này, Tập đoàn Novaland sẽ trở thành nhà phát triển của Grand Sentosa, cam kết đưa dự án vào vận hành theo đúng tiến độ dự kiến trong năm 2024.
Tiền thân dự án trên có tên là Kenton Residences do Công ty Tài Nguyên làm chủ đầu tư, khởi công năm 2009. Đầu năm 2010, dự án mở bán 100 căn hộ giai đoạn một, giá 1.566 - 2.250 USD/m2. Đến giữa năm 2010, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng khiến dự án bị ngưng lại. Đến giữa năm 2017, dự án được đổi tên thành Kenton Node, sau khi được BIDV và MSB rót vốn hơn 1.000 tỷ đồng để hồi sinh, thế nhưng dự án cũng ngừng lại sau đó một năm. Không những vậy, dự án này còn được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản nợ 4.000 tỷ đồng của Công ty Tài Nguyên và nhiều lần bị BIDV đưa ra đấu giá để thu hồi nợ.
Trên thực tế, việc triển khai thần tốc quỹ đất tại các thị trường trọng điểm trong năm 2022 được xem là chiến lược “đường dài” của Novaland. Thông qua M&A, “đại gia” bất động sản này đã có bước nhảy vọt về quỹ đất, và đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất lên đến 15.400 ha vào năm 2030.
Tương tự, với chiến lược tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, An Gia cũng là một trong số các doanh nghiệp liên tục tham vọng mở rộng quỹ đất bằng M&A. Giai đoạn 2022 - 2024, doanh nghiệp này dự kiến đưa ra thị trường khoảng 11.400 sản phẩm, thu về 1,5 tỷ USD.
So với các nhà phát triển bất động sản khác, An Gia đang có sự phát triển nhanh, với quỹ đất khoảng 80 ha tại TP.HCM và các thành phố vệ tinh, đủ để hỗ trợ sự phát triển và tăng trưởng trong 4 - 5 năm tới. Đáng chú ý, trong 3 năm tới, doanh nghiệp này đặt mục tiêu M&A thành công 5 dự án/năm.
Hay như tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền cũng đã thông qua chủ trương cho phép Địa ốc Gia Phước (công ty con do Khang Điền nắm giữ 99,9% vốn), nhận chuyển nhượng 60% vốn điều lệ Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phước Nguyên với giá 620 tỷ đồng, khi thực hiện đánh giá lại giá trị công ty, Công ty ghi nhận lãi 308,4 tỷ đồng do mua rẻ.
Được biết, Công ty Phước Nguyên đang sở hữu 100% vốn điều lệ của Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Nhà Đoàn Nguyên - chủ đầu tư dự án Khu nhà ở quy mô 60.732 m2 tại phường Bình Trưng Đông, Cát Lái, TP. Thủ Đức, TP.HCM (dự án Đoàn Nguyên). Do vậy, động thái của Nhà Khang Điền được lý giải là doanh nghiệp muốn nhắm đến dự án hơn 6 ha này.
Bên cạnh các dự án M&A đã và đang được doanh nghiệp triển khai, một số doanh nghiệp bất động sản lớn khác như Đất Xanh, Hưng Thịnh, Phát Đạt, Danh Khôi… cũng đang rót hàng tỷ USD vào cuộc đua thâu tóm quỹ đất. Điều này cho thấy các doanh nghiệp trong nước trước đây lép vế, nay đang trỗi dậy trên thị trường M&A.
'Cú bắt tay' với doanh nghiệp ngoại
Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn từ vay ngân hàng hay phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản trong nước đang có xu hướng "bắt tay" cùng với các đối tác quốc tế.
Theo ông Peter Chi Lok Woo - Chủ tịch Công ty MAA Capital cho biết, có những yếu tố khiến thị trường bất động sản hiện nay chưa thể “ấm” lên. Tuy vậy, trước bối cảnh hiện tại cũng mở ra những cơ hội M&A, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản. Thực tế cho thấy, M&A bất động sản luôn nằm trong nhóm ngành có giá trị thương vụ lớn và nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tìm cách khơi thông nguồn vốn cũng chính là yếu tố quan trọng để hồi phục thị trường.
Các chuyên gia kinh tế và bất động sản cũng dự đoán xu hướng M&A sẽ tiếp tục tăng tốc trong thời gian tới. Bởi các công ty địa ốc lớn vẫn đang triển khai các chiến lược nhằm tiếp tục tìm kiếm và thâu tóm các quỹ đất chuẩn bị cho giai đoạn tiếp theo.
Đặc biệt, việc các doanh nghiệp nội nắm lợi thế ngày càng lớn về quỹ đất, tiềm lực tài chính, sự thấu hiểu thị trường…, đang khiến nhiều doanh nghiệp quốc tế thay đổi chiến lược trong các thương vụ M&A, từ “mua đứt, bán đoạn” sang hợp tác cùng phát triển.
Đơn cử, vào tháng 8/2022, Tập đoàn Danh Khôi đã có thỏa thuận hợp tác với Tập đoàn Tokyu Corporation tại dự án nghỉ dưỡng ở Vũng Tàu với giá trị hợp đồng lên tới 1.000 tỷ đồng.
Tháng 6/2022, Công ty cổ phần Công nghiệp Logistics KTG & Bousteak và Bousteak Projects (Singapore) bắt tay hợp tác trong thương vụ trị giá 6,9 triệu USD để triển khai dự án bất động sản công nghiệp. Tương tự, Warburg Pincus (Hoa Kỳ) rót 250 triệu USD vào Khu nghỉ dưỡng Tropicana của Novaland…
Bà Lê Thị Phương Lan, Trưởng Bộ phận Tư vấn đầu tư, Savills Hà Nội cho biết, thị trường M&A tại Việt Nam sở hữu nhiều ưu thế so với các quốc gia trong khu vực, song vẫn tiềm ẩn nhiều thách thức cho nhà đầu tư ngoại quốc. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc đàm phán để tìm được mức giá phù hợp giữa hai bên.
Chưa kể, đa số doanh nghiệp đầu tư nước ngoài đều mong muốn triển khai cấu trúc liên doanh. Bởi theo mô hình này, họ nắm chủ yếu quyền đưa ra quyết định và nhà đầu tư Việt Nam hỗ trợ về mặt pháp lý của dự án. Tuy nhiên, do sự khác biệt trong tập quán kinh doanh, cũng như hệ thống luật pháp, việc đàm phán giữa hai bên trở nên mất thời gian, đôi khi dẫn đến những mâu thuẫn ở giai đoạn hậu M&A. Chính vì vậy, xu hướng liên kết cùng doanh nghiệp nội trong phát triển dự án, tạo nên những giá trị cộng hưởng là lựa chọn tối ưu của khối ngoại ở thời điểm hiện tại.
Theo đó, để có thêm nhiều hoạt động M&A diễn ra trên thị trường, theo bà Trang Bùi, trong thời gian tới, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành thì kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, thị trường sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài.
